Với Cocobay Đà Nẵng, đầu tháng 2 vừa qua, UBND TP Đà Nẵng có văn bản định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tại theo hướng chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, giảm nhà cao tầng và thêm biệt thự, nhà phố, thêm tiện ích trường học, bãi đỗ xe

Theo quy họach mới, quy mô diện tích đất của dự án được giữ nguyên nhưng giảm mật độ xây dựng do giảm nhà cao tầng, thêm nhà ở thấp tầng. Điểm đáng chú ý là một phần các công trình căn hộ khách sạn (condotel) đang xây dựng sẽ được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Riêng công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao tầng từ 50 tầng xuống 40 tầng.

Quy hoạch cũng bổ sung các khối nhà 3 tầng làm khối văn phòng quản lý và phụ trợ cho các toà Cổ Cò 1 và Cổ Cò 2, bố trí 3 khu đất liền kề nhau tổng diện tích 23.940 m2 để làm công trình trường tiểu học, THCS, trường mẫu giáo kết hợp thương mại. Công trình trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại được bố trí xen kẽ vào khối đế thương mại của các công trình. Nội dung điều chỉnh cũng bố trí diện tích đỗ xe tại tầng hầm, nhà xe 07 tầng và sân bãi ngoài nhà tổng diện tích 75.296m2.

Quy mô dự án hình thành mới gồm 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề, 2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn hộ khách sạn. Những công trình hạng mục được bổ sung nhằm phục vụ nhu cầu cư dân tất yếu như một khu đô thị song song với tổ hợp du lịch giải trí Cocobay là một phần của dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire.

Chia sẻ tại Hội nghị Doanh nhân trẻ Hà Nội tổ chức vào giữa tháng 1/2019, ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Tập đoàn Empire Group chia sẻ kế hoạch phát triển của đơn vị trong những năm tới sẽ có thêm nhiều dự án siêu khủng như đang triển khai tại Cocobay Đà Nẵng.

“Tất cả mọi thứ về ý tưởng, kế hoạch kinh doanh… đều được ‘set up’ một cách khoa học, chuẩn mực. Anh Trương Gia Bình (chủ tịch Tập đoàn FPT) khi nghe kế hoạch gật gù rằng quá chuẩn”, ông Thành nói.

Điều khiến ông Thành tự tin vào kế hoạch này là thành công đến từ chính dự án Cocobay Đà Nẵng mà Tập đoàn Empire Group đã triển khai trong những năm qua.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế thị trường bất động sản nghỉ dưỡng (condotel) trong năm 2018 đã cho thấy một sự thật ngược lại.

Tại thị trường Đà Nẵng, nguồn cung trong lĩnh vực này giảm mạnh, khả năng hấp thụ cũng không còn được cao như giai đoạn 2016 - 2017.

Theo thống kê của DKRA Việt Nam, năm 2018, thị trường có khoảng 4.596 căn condotel mới mở bán bằng 31% so với năm 2017.

Ở phân khúc này sức cầu khá thấp ngoại trừ một số dự án nổi bật ở Khánh Hòa. Nguồn cung sơ cấp trên thị trường tập trung chủ yếu ở Khánh Hòa và Đà Nẵng, chiếm 86% toàn thị trường. Điều này tạo nên sức cạnh tranh rất lớn tại 2 tỉnh thành.

Con số của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra, trên thị trường hiện nay có khoảng 8.000 căn bất động sản nghỉ dưỡng, condotel đang mở bán, nhưng tỉ lệ hấp thụ trong năm 2018 sụt giảm mạnh so với những năm trước đó chỉ đạt khoảng 1.000 giao dịch. Chẳng hạn ở thị trường Nha Trang, tỉ lệ hấp thụ ở các dự án mới mở bán chỉ đạt 20%.

Tình trạng "tụt dốc" của condotel xảy ra từ cuối năm 2017, giao dịch loại hình này không còn diễn ra chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa mà các tỉnh Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định...

DKRA Việt Nam nhận định, năm 2019 condotel tiếp tục đón nhận những thách thức mới khi thị trường bất động sản có những diễn biến khó lường về sự dịch chuyển của giới đầu tư.

Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường condotel đi xuống được giới chuyên gia nhận định là do khung pháp lý chưa hoàn thiện.

Điểm khó nhất là hiện nay chưa xác định được condotel là loại hình nhà ở hay kinh doanh dịch vụ. Từ đó dẫn đến việc khó xác định giá trị sử dụng đất.

Chính Chủ tịch Tập đoàn Empire Group Nguyễn Đức Thành cũng phải thừa nhận: “Nếu làm lớn mà không tính đến rủi ro chính sách, chúng ta sẽ sấp mặt. Cuối cùng vẫn là ‘bọn già’ chúng tôi phải quay lại chia lửa. Chúng tôi đã oằn mình với cơ chế rồi...".

Còn ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho rằng, pháp lý cho các căn hộ condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư.

Bên cạnh đó, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn đổ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi.

Vào tháng 7/2017, Thanh tra Bộ Xây dựng đã chỉ ra àng loạt sai phạm tại siêu dự án Cocobay Đà Nẵng

Trước đó, vào tháng 7/2017, Thanh tra Bộ Xây dựng có văn bản kết luận số 262 về việc thực hiện công tác xây dựng theo quy hoạch được duyệt, công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng và hoạt động kinh doanh bất động sản tại Dự án Cocobay Đà Nẵng.

Kết luận của Thanh Tra bộ Xây dựng chỉ rõ, dự án Cocobay Đà Nẵng thiếu bản đồ địa hình phục vụ lập các đồ án quy hoạch điều chỉnh. Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch bị thiếu đề cương, nhiệm vụ quy hoạch; Việc thực hiện đầu tư xây dựng diện tích tại dự án Cocobay Đà Nẵng tăng so với quy hoạch được duyệt, tăng thêm 2 lô đất có ký hiệu HH3 và HH5 với diện tích hơn 1.100m2.

Bên cạnh đó, Công ty CP Tập đoàn Phát triển Empire đầu tư thực hiện thi công công trình khi chưa có giấy phép xây dựng tại khối nhà ký hiệu BH1 thuộc Nhà ở liền kề Hoàng Gia. Chủ đầu tư cho thi công một số hạng mục công trình nằm trong dư án khi chưa được phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công.

Chiều cao công trình tại một số khối nhà như HH3, HH4, HH5 và HH7 là 5 tầng, thấp hơn theo Quyết định số 6565/QĐ-UBND ngày 27/9/2017 củ UBND TP Đà Nẵng có chiều cao từ 7 đến 35 tầng tại GPXD số 1029/GPXD ngày 9/2/2017.Sai phạm về huy động vốn, chuyển nhượng

Cũng theo kết luận của Thanh tra Bộ Xây dựng, trong hoạt động kinh doanh bất động sản, việc nhận chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư Cocobay thiếu biên bản bàn giao hồ sơ các dự án kèm danh mục hồ sơ và biên bản giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa cho bên nhận chuyển nhượng.

Diện tích sàn xây dựng bán cho khách hàng tăng so với diện tích sàn theo Giấy phép xây dựng số 2225/GPXD ngày 15/11/2016 tại khu Nhà ở liền kề Hoàng Gia có 49/56 hợp đồng mua bán nhà ở là 1.658,1m2.

Về việc huy động vốn, chủ đầu tư nhận tiền mua nhà ở ứng trước của khách hàng vượt 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao căn hộ của 30 căn hộ tại tòa nhà căn hộ khách sạn Cổ Cò 1, tổng giá trị vượt là 4.340.763.839 đồng.

Đặc biệt, về năng lực đầu tư tài chính của chủ đầu tư, theo báo cáo tài chính năm 2015 đã được kiểm toán, ghi nhận số vốn sở hữu của chủ đầu tư chỉ là 289.410.000.000 đồng, thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của Dự án Cocobay Đà Nẵng.

Với hàng loạt sai phạm này, Thanh tra Bộ Xây dựng đã từng xử phạt chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng số tiền 540 triệu đồng, buộc ngừng thi công và tháo dỡ 8 Khối nhà liền kề Hoàng Gia tại lô đất HH8 và 5 Khối nhà liền kề vườn phố tại các lô đất HH3, HH4 và HH5. 

Trở lại thị trường với “cuộc chơi mới”, ông chủ Cocobay Đà Nẵng vẫn giữ nguyên kỳ vọng dự án sẽ là một điểm đến hoàn hảo hàng đầu Đông Nam Á.

Hơn nữa, Empire Group còn thể hiện tham vọng rất lớn khi ông Thành cho biết doanh nghiệp này sẽ tiếp tục làm 5 cái Cocobay nữa trên toàn Việt Nam.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế thị trường hiện nay thì liệu “sự trở lại” của Cocobay Đà Nẵng và những tham vọng lớn của Empire Group liệu có khả thi hay không vẫn là dấu hỏi?

Khánh Linh