Biệt thự ven biển, condotel cắt lỗ sâu

Theo đánh giá của giới chuyên gia, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, thị trường bất động sản hiện tại đã và đang có những chuyển biến tích cực. Nhiều phân khúc bất động sản đã rục rịch có giao dịch trở lại.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trong tình trạng ảm đạm. Theo khảo sát của phóng viên báo Dân trí, thông tin rao bán cắt lỗ biệt thự, căn hộ khách sạn (condotel) tại một số địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Quảng Ninh... vẫn diễn ra dày đặc trên các trang rao bán nhà đất.

"Sốc quá! Cắt lỗ biệt thự Movenpick Cam Ranh - 481m2 - tặng căn hộ condotel" - tiêu đề một thông tin rao bán gây chú ý gần đây. Trong vai người có nhu cầu mua, phóng viên được người rao bán cho biết, căn biệt thự mặt biển có giá trong hợp đồng mua bán là 32 tỷ đồng, giờ bán cắt lỗ còn 28 tỷ đồng. Một căn biệt thự đường nội khu của dự án có giá 21 tỷ đồng trong hợp đồng đang được bán cắt lỗ thấp hơn 3 tỷ đồng.

Theo người rao bán, các căn biệt thự bán cắt lỗ trên đã được đưa vào vận hành khai thác khoảng hơn 1 năm. Về pháp lý, các căn biệt thự này cũng chưa có giấy chứng nhận (sổ hồng hay sổ đỏ) mà chỉ chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán.

Về thông tin tặng căn hộ condotel, người rao bán cho biết, trong hợp đồng mua bán biệt thự trước đó, chủ đầu tư có tặng người mua một căn condotel (căn hộ dịch vụ khách sạn). Giá trị của căn condotel khoảng 3 tỷ đồng.

Ngoài những căn biệt thự giá "khủng", nhiều căn condotel ở một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng được rao bán cắt lỗ rầm rộ.

Đơn cử, tại khách sạn nghỉ dưỡng FLC Grand Hotel Hạ Long (Quảng Ninh), nhiều căn condotel được rao cắt lỗ 500-600 triệu đồng. Cụ thể, một căn condotel tầng 19 của khách sạn trên có giá trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư là 1,47 tỷ đồng, nhưng giờ chủ sở hữu bán giá cắt lỗ là 950 triệu đồng. Tương tự, một căn condotel khác có giá cắt lỗ 1,1 tỷ đồng, trong khi đó hợp đồng mua bán là 1,7 tỷ đồng…

Một thông tin rao bán cắt lỗ condotel (Ảnh chụp màn hình: Hà Phong).

Theo chia sẻ của không ít môi giới bán bất động sản nghỉ dưỡng, hiện nay, tại nhiều dự án, không ít chủ sở hữu đã chán cảnh phải đợi chờ chủ đầu tư thực hiện cam kết lợi nhuận. Bên cạnh đó, sức ép từ các khoản vay ngân hàng khiến không ít chủ sở hữu phải bán cắt lỗ.

Cũng theo chia sẻ của môi giới, giá cắt lỗ của biệt thự nghỉ dưỡng hay condotel phụ thuộc vào hoạt động của dự án đó. Đồng thời, yếu tố pháp lý như có sổ hồng hay chưa có cũng ảnh hưởng nhiều tới giá cắt lỗ.

Trước đó, báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse nghỉ dưỡng và condotel mới tiếp tục giảm mạnh so với quý II năm ngoái. Nguyên nhân khiến nguồn cung liên tục giảm mạnh là trong bối cảnh trầm lắng như hiện nay, các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo DKRA, trong tháng 8 vừa qua, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có sức cầu thị trường khiêm tốn, lượng tiêu thụ chỉ bằng 15% so với cùng kỳ. Phần lớn giao dịch trong tháng tập trung chủ yếu ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Đáng chú ý, sức cầu thị trường vẫn còn khá thấp, chỉ có 17 căn tiêu thụ mới trong tháng 8, tương đương 14% so với cùng kỳ năm 2022. Giá bán sơ cấp của phân khúc condotel không có nhiều biến động so với tháng trước và vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí vốn hiện nay vẫn khá cao. Cụ thể, ở miền Nam, giá bán dao động 55,5-81,7 triệu đồng/m2, trong khi đó ở miền Bắc giá nằm trong khoảng 35,5-44,2 triệu đồng/m2.

Dư thừa nguồn cung

Bên cạnh việc chậm khôi phục nguồn cầu, tình trạng dư thừa nguồn cung, chủ yếu tại các điểm đến ven biển góp phần gia tăng thách thức cho hoạt động kinh doanh khách sạn.

Theo thống kê của Savills Hotels, kể từ năm 2016, trung bình có khoảng 15.000 phòng thuộc phân khúc trung - cao cấp gia nhập thị trường lưu trú mỗi năm. Theo đó, nguồn cung phòng đã gia tăng gấp đôi chỉ trong vòng 6 năm.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ giai đoạn trước năm 2020 và suy yếu những năm gần đây (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Tác động cộng hưởng của yếu tố cung cầu khiến hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam chậm khôi phục so với các quốc gia trong khu vực. Tính đến 8 tháng đầu năm, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ dao động ở mức 40%, trong khi đó Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đều đã vượt mốc hơn 50% và thậm chí Singapore cũng gần đạt mức 75%.

Tại mức công suất này, thị trường Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%. Tuy nhiên, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh diễn ra không đồng đều. So với các điểm đến khác, Nha Trang - Cam Ranh và Phú Quốc gặp nhiều thách thức hơn trong việc cải thiện công suất phòng.

Tại Phú Quốc, công suất trung bình chỉ ở mức 30% và là một trong những thị trường kém hiệu suất nhất khu vực Đông Nam Á. Công suất khu vực Nha Trang - Cam Ranh cũng ở mức tương tự, tuy nhiên mức giá phòng bình quân thấp hơn 100 USD/đêm.

Thị trường TPHCM và Hà Nội, tuy vẫn còn thấp hơn mức trước đại dịch, khôi phục tốt hơn các thị trường ven biển và đạt mức công suất trung bình hơn 60%.

Nguồn khách nội địa vẫn là động lực chính hỗ trợ hoạt động du lịch tại Việt Nam. Trong 8 tháng đầu năm nay, ngành du lịch Việt Nam đón tiếp 86 triệu lượt khách nội địa, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này được kỳ vọng là động lực tăng trưởng của ngành du lịch trong trung và dài hạn.

Tác giả: Hà Phong