Vào thời điểm năm 2003, UBND tỉnh Hà Tây (nay là TP Hà Nội) đã có văn bản đồng ý giao cho Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SUDICO) làm chủ đầu tư dự án khu đô thị Nam An Khánh.

Đây là Tổ hợp chung cư và dịch vụ tổng hợp Thăng Long Victory nằm trên lô đất HH1, có diện tích 3.1934m2, thuộc thu đô thị mới Nam An Khánh (huyện Hoài Đức, TP Hà Nội).

Căn cứ theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 số 738/QĐ-UBND ngày 1/4/2008 thì lô đất HH1 được dùng để xây dựng căn hộ cao cấp, văn phòng hạng 2 dành cho các tập đoàn tài chính, ngân hàng, mật độ xây dựng là 35%, chiều cao 20-30 tầng. Còn theo giấy phép quy hoạch số 330/GPQH năm 2013 thì mật độ xây dựng lên 45%, khối tháp cao 25, 35, và 40 tầng.

Tuy nhiên đến ngày 15/7/2009, SUDICO lại ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lô đất HH1 cho Phúc Hà Group, lưu ý đây là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chứ không phải chuyển nhượng dự án.

Số tiền SUDICO thu được từ “thương vụ” này có đưa vào báo cáo tài chính hay không, căn cứ pháp lý để thực hiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sẽ được bàn tới sau, còn về Phúc Hà Group sau khi bỏ tiền ra cũng đã có tính toán, điều chỉnh quy hoạch và sẽ xây 5 tòa nhà cao tầng, tòa T5 sẽ được xây trên khu đất có hiện trạng là nghĩa trang.

Trong hợp đồng, SUDICO đồng ý chuyển nhượng, và Công ty CP ĐT KD&PT Hạ tầng KCN Phúc Hà đồng ý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất HH1 đã và đang đầu tư hạ tầng kỹ thuật thuộc dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh.

SUDICO cũng đưa ra điều kiện: “bên chuyển nhượng có quyền quản lý việc xây dựng của bên nhận chuyển nhượng giam gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và các nội dung khác của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt”.

Ngược lại, Phúc Hà Group cam kết: “tự chịu trách nhiệm và cam kết hoàn thành các thủ tục cần thiết để thực hiện nhiệm vụ của nhà đầu tư cấp 2 trong công tác đầu tư, xây dựng kinh doanh và khai thác các dịch vụ của dự án khu đô thị mới theo quy định…; Tự chịu trách nhiệm đối với mọi yêu cầu, khiếu nại, khiếu kiện của các khách hàng hoặc bất kỳ bên thứ ba nào trong quá trình triển khai dự án và kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng….”;

Điều đáng nói là theo khoản 13, điều 2, Nghị Định 11/2013/NĐ-CP về Quản lý đầu tư phát triển đô thị có nêu rõ: Chủ đầu tư thứ cấp là chủ đầu tư cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình.

Tại điều 18. Nghĩa vụ của chủ đầu tư thứ cấp: Chủ đầu tư thứ cấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ quy định tại các Khoản từ 1 đến 8 Điều 17 của Nghị định và Chủ đầu tư thứ cấp phải chịu sự quản lý của chủ đầu tư cấp 1 trong quá trình đầu tư xây dựng, bảo đảm tuân thủ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, thực hiện việc đầu tư xây dựng theo quy định của hợp đồng ký kết giữa hai bên, các quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chấp thuận của UBND TP Hà Nội. Cụ thể, sau khi được lựa chọn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư theo quy định tại Điều 26 của Nghị định này, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, TP để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,TP xem xét quyết định chấp thuận đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định chấp thuận đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại các Điều 21, 22, 23, 24 và 25 của Nghị định này.

Trong khi đó vào thời điểm trên thì dự án mới vào giai đoạn triển khai, và SUDICO cũng không nói rõ là hạ tầng gì. Điều này đồng nghĩa với việc “cái bắt tay” giữa 2 bên đang có dấu hiệu không đúng quy định theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP?

Mối quan hệ...4 bên

Dù có ký hợp đồng từ năm 2009, nhưng có tài liệu chứng minh nhiều năm sau đó SUDICO vẫn là chủ đầu tư, bao gồm cả lô đất HH1 chứ không phải Phúc Hà Group

Vai trò của Phúc Hà chỉ là nhà đầu tư thứ cấp nhưng ngày 10/7/2018 giữa Phúc Hà Group đã thế chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn - Hà Nội khoản vay (hoặc nghĩa vụ) là 372.000.000.000 VND. Tài sản đảm bảo là toàn bộ các quyền tài sản (quyền nhận các khoản tiền, các khoản phải thu, các khoản bồi thường…) và lợi ích khác hình thành từ lô đất HH1 thuộc dự án Tổ hợp chung cư và dịch vụ hỗn hợp Thăng Long Victory.

Trong khi đó, các vấn đề pháp lý vẫn nằm trong tay SUDICO, vậy đồng nghĩa nếu khách hàng mua nhà tại dự án Tổ hợp chung cư và dịch vụ hỗn hợp Thăng Long Victory thì không phải câu chuyện giữa 2 bên mà là 4. Và khi lợi ích liên quan đến càng nhiều bên thì rắc rối và rủi ro sẽ không ít?

Còn nữa...

Hải Đăng