Chị Nguyễn Ngân, cư dân một chung cư nằm ven đại lộ Thăng Long (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) chưa hết bức xúc khi chính ban quản trị mà mình bầu ra lại đang không bảo vệ quyền lợi của cư dân, thậm chí có ý định tư lợi riêng. Những ngày này, nhiều cư dân cùng khu chị Ngân phải tập hợp nhau để phản đối ban quản trị, đòi quyền lợi của chính mình.

Bức xúc xuất phát khi ban quản trị đấu thầu chọn nhà thầu bảo dưỡng thang máy. Chính đơn vị cung cấp thang máy cũng không trúng thầu, thay vào đó là một đơn vị hoàn toàn xa lạ. Lý do trúng thầu cũng không được công khai minh bạch.

Những năm gần đây, mâu thuẫn giữa cư dân và chính ban quản trị chung cư do cư dân bầu ra như chung cư nhà chị Nguyễn Ngân đang ngày càng phổ biến. Phần lớn nguyên nhân là ban quản trị không minh bạch tài chính, có biểu hiện tư lợi, lộng hành trong các quyết định.

Những quyết định đi quá giới hạn

Theo chị Nguyễn Ngân, chung cư mà gia đình sở hữu đã 2 năm. Ngay sau khi cư dân về ở đông, chủ đầu tư đã nỗ lực tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu ra ban quản trị. Sau đó, ban quản trị đại diện cho cư dân tiếp nhận bàn giao quỹ bảo trì, thực hiện việc lựa chọn đơn vị bảo hành các hãng mục trong tòa nhà.

Tuy vậy, trong quá trình hoạt động, việc sử dụng quỹ bảo trì, lựa chọn nhà thầu cho các hạng mục bảo hành khiến ban quản trị bộc lộ rất nhiều yếu kém trong hoạt động. Các cư dân trong chung cư của chị Ngân tố ban quản trị: Cho đăng báo mời thầu trước khi ban hành quy chế thầu, không thành lập tổ giám sát chấm thầu dù đa số đã biểu quyết, các cuộc họp không có sổ ghi biên bản... Sự việc bức xúc của cư dân đã khiến UBND phường Tây Mỗ phải can thiệp.

Tình trạng mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị do chính cư dân bầu ra đang ngày càng bổ phiến. Ảnh: MH.

Tình trạng mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị do chính cư dân bầu ra đang ngày càng phổ biến. Năm 2022, cư dân chung cư Masteri Thảo Điền (TP Thủ Đức, TP.HCM) từng tố ban quản trị có nhiều sai phạm về quy chế hoạt động, quy chế thu chi tài chính được Bộ Xây dựng quy định như: Không công bố báo cáo thu chi tài chính hàng tháng; không tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên trong 2 năm; sử dụng quỹ quản lý vận hành do cư dân đóng góp sai mục đích...

Thậm chí, cư dân còn tố quản trị còn tự ý ra quy định ngang ngược rằng những trao đổi, hoạt động giữa ban quản trị và ban quản lý là những thông tin mật, không được phép công khai, thảo luận.

Trước đó, cư dân chung cư The Central Garden (Quận 1, TP.HCM) cũng có mâu thuẫn với ban quản trị kéo dài đằng suốt 10 năm nay. Hai vấn đề chính khiến cho mối quan hệ giữa đôi bên luôn trong tình trạng căng thẳng đến từ sự lộng quyền và thiếu minh bạch tài chính của ban quản trị.

Cư dân ở đây từng chia sẻ ban quản trị hiếm khi tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên theo quy định. Thậm chí trong cuộc họp, cư dân chỉ được ngồi nghe, nếu phát biểu trái ý ban quản trị sẽ bị phạt tiền và trừ vào tiền ký quỹ. Việc phạt tiền này cũng chính là một quy định mà ban quản trị tự ý bổ sung và thực hiện. Không chỉ vậy, ban quản trị chung cư The Central Garden còn tự ý nâng giá bảo trì thang máy lên 40% mà không thông qua cư dân.

Ban quản trị đùn đẩy trách nhiệm cho ban quản lý

Chị Lương Mai, quản lý chăm sóc khách hàng một công ty vận hành tòa nhà tại Hà Nội, cho biết ban quản trị không chỉ mâu thuẫn với cư dân mà còn có mâu thuẫn với ban quản lý, chủ đầu tư.

Chị cho biết một số chung cư mà đơn vị đang vận hành ở Hà Nội, ban quản trị không đồng ý dùng quỹ bảo trì để khắc phục những hư hỏng của tòa nhà. Theo quy định của Bộ Xây dựng trong Thông tư 06, những phần nào hư hỏng của tòa nhà cần bảo hành từ quỹ bảo trì đều được nêu rõ. Tuy nhiên, một số ban quản trị cố tình lờ đi, đẩy trách nhiệm bảo trì đó sang cho ban quản lý tòa nhà. Cư dân cho rằng ban quản lý thu tiền phí vận hành phải có trách nhiệm bảo hành những hạng mục đó.

Trong trường hợp đó, ban quản lý không đồng ý sửa chữa vì không phải trách nhiệm của mình. Khi đó, hai bên tranh cãi khiến những vấn đề hỏng hóc của tòa nhà ngày càng nghiêm trọng, ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Người chịu thiệt thòi chính lại là cư dân.

Cư dân chung cư Masteri Thảo Điền (TP Thủ Đức, TP.HCM) từng tố ban quản trị có nhiều sai phạm về quy chế hoạt động. Ảnh: Quỳnh Danh.

Chị Mai cũng cho biết thêm, có trường hợp khi có sự cổ xảy ra hoặc hư hỏng, ban quản trị thay vì cùng ban quản lý giải quyết khắc phục thì lại đổ lỗi cho nhân viên kỹ thuật tòa nhà. Ví dụ tại một chung cư tại quận Hà Đông (Hà Nội), có một phần mái kính ở tầng trệt. Mái kính này liên tục bị vỡ do một số vật rơi từ tầng trên xuống. Trách nhiệm của ban quản trị là phải dùng tiền quỹ bảo trì để sửa chữa. Tuy vậy, ban quản trị lại không nhanh chóng duyệt đơn giá, chậm chi tiền khắc phục để thể hiển cái quyền lực của ban quản trị. Điều này dẫn đến sự việc xử lý chậm, ảnh gây bức xúc trong cư dân.

Ngoài ra, ban quản trị thường thiếu quan tâm giám sát những việc xảy ra ở chung cư. Thậm chí nhiều người không hiểu chuyên môn và quy trình nhưng lại quá đi sâu vào chi tiết vận hành, làm ảnh hưởng đến cách thức làm việc của các đơn vị quản lý.

"Mỗi công ty vận hành đều có một kỹ sư trưởng rất giỏi. Một số ban quản trị không tham mưu, bàn bạc với ban quản lý mà cãi tay đôi với kỹ thuật trực tiếp tại tòa nhà. Điều này rất dễ gây ra những mâu thuẫn không đáng có", chị Mai chi sẻ.

Anh Vũ Đạt, sống ở một chung cư cao cấp trên đường Minh Khai (Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết tình trạng mâu thuẫn của cư dân và ban quản trị xảy ra khi một đơn vị vận hành thiếu kinh nghiệm được thuê, trong khi giá dịch vụ gần như không giảm là bao nhiêu. Điều đáng nói, từ khi đơn vị vận hành mới vào quản lý, giá nhà tại đây sụt giảm do cư dân lo ngại chất lượng sống không được đảm bảo.

Theo chị Lương Mai, khi bắt đầu bàn giao, chủ đầu tư thường thuê những đơn vị vận hành uy tín, chất lượng cao vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, khi giao về ban quản trị, nếu không thuê đơn vị quản lý có kinh nghiệm, rất có thể giá trị bất động sản sẽ giảm đi nhanh chóng.

Đã đến lúc cần tiêu chuẩn hóa

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, mâu thuẫn chủ yếu giữa ban quản trị và cư dân đến từ những khoản kinh phí mang tính “độc đoán”.

“Việc ban quản trị tự ý, độc đoán xuất phát từ việc họ thiếu chuyên môn, không hiểu luật. Dù đó là những cá nhân, tổ chức đại diện cho người dân nhưng do trình độ và năng lực quản trị không tốt nên xảy ra nhiều xung đột lợi ích giữa các bên”, ông Nguyễn Thế Điệp chia sẻ thêm với Zing.

Bên cạnh đó, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng đưa ra một sự so sánh giữa những người làm môi giới và ban quản trị chung cư.

“Những người làm môi giới có phải chứng chỉ mới được hành nghề. Vậy thì tại sao nhân lực trong ban quản trị không được tiêu chuẩn hóa tương tự? Đã đến lúc cần có những lớp tập huấn cho họ. Việc thưởng phạt cũng nên có quy định rõ ràng hơn”, ông Nguyễn Thế Điệp cho biết.

Ban quản trị chung cư là đơn vị sẽ đứng ra giữ khoản phí bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ. Đây là một nguồn tiền khổng lồ lên tới hàng tỷ đồng. Nếu không có sự minh bạch trong chi tiêu ngân sách, khoản tiền từ quỹ bảo trì dành cho cộng đồng sẽ trở thành nguồn tư lợi bất chính của các cá nhân.

Nếu đối chiếu dựa trên các luật quy định, ông cho rằng ban quản trị của nhiều chung cư đang có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Căn cứ Khoản 2 Điều 2 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, ban quản trị chung cư không phải là tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính cư dân.

Bên cạnh đó, dựa vào Khoản 3 Điều 102 Luật Nhà ở 2014, ban quản trị chung cư cũng không được quyền tự ý đặt ra quy định và tiến hành thu tiền phạt khi cư dân vi phạm. Đây được xem là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Tác giả: Thanh Vũ