Phường Xuân Tảo có nhiều chung cư nhất quận Bắc Từ Liêm với 29 tòa chung cư. (Ảnh Mạnh Khánh/TTXVN)

Theo dự báo, số lượng chung cư tại Hà Nội vẫn có xu hướng gia tăng mạnh, tạo áp lực về quản lý đối với các cấp chính quyền và ngành chức năng.

Do đó, việc Thành ủy Hà Nội ban hành Nghị quyết số 26-NQ/TU ngày 28/6/2019 về tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng, nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong quản lý Nhà nước đối với việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư đã hóa giải được nhiều tranh chấp, mâu thuẫn kéo dài suốt nhiều năm qua giữa chủ đầu tư và hàng ngàn cư dân.

Khi Nghị quyết đi vào cuộc sống

Không thể phủ nhận, việc quản lý chung cư thời gian qua ở Hà Nội đã có những chuyển biến, song theo ông Nguyễn Văn Phong, Phó Bí thư Thành ủy Hà Nội, từ thực tế triển khai thực hiện vẫn bộc lộ không ít hạn chế, bất cập về quản lý, vận hành, chậm bàn giao quỹ bảo trì, khiếu kiện sở hữu chung-riêng…

Điều đáng nói là ý thức trách nhiệm và nghĩa vụ của một số chủ đầu tư còn kém, chỉ vì lợi nhuận mà bỏ qua lợi quyền, lợi ích của cư dân; hay năng lực tài chính, trình độ và kinh nghiệm quản lý còn kém.

“Vì vậy, tại Nghị quyết 26-NQ/TU, Ban Thường vụ Thành ủy Hà Nội nêu rõ quan điểm tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước đối với việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư là một nhiệm vụ quan trọng và cấp thiết hiện nay của cả hệ thống chính trị thành phố," ông Phong nhấn mạnh.

Nghị quyết cũng đề ra 2 mục tiêu, 6 nhóm nhiệm vụ, giải pháp cụ thể. Theo đó, việc quản lý chung cư tại mỗi địa phương của Hà Nội đều trên nguyên tắc “5 rõ” (rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm, rõ tiến độ, rõ hiệu quả).

Đặc biệt, đề cao vai trò của người đứng đầu của cấp ủy chính quyền; tăng cường kiểm tra, kịp thời phát hiện và xử lý những phát sinh từ cơ sở với đầy đủ giải pháp, chế tài đủ mạnh để xử lý nghiêm các vi phạm.

Cụm chung cư cao tầng tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức (Hà Nội). (Ảnh Mạnh Khánh/TTXVN)

Là cơ quan thường trực của thành phố về theo dõi giám sát các địa phương triển khai Nghị quyết trên, ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, cụ thể hóa Nghị quyết 26-NQ/TU của Thành ủy, các sở ngành, quận, huyện liên quan đã tập trung vào cuộc, kiểm tra đôn đốc các chủ đầu tư, ban quản trị khắc phục tồn tại, vi phạm về phòng chống cháy nổ, bàn giao quỹ bảo trì…

Qua đó, xuất hiện một số mô hình mới trong quản lý chung cư, tạo được chuyển biến tích cực trong nhận thức và trách nhiệm của doanh nghiệp, các địa phương, đơn vị cơ sở và người dân.

Cũng theo ông Minh, sau khi Thành ủy ban hành Nghị quyết 26-NQ/TU, Sở Xây dựng Hà Nội đã kiến nghị thành phố điều tra, truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Đối với những chủ đầu tư đang nợ hoặc chây ì nộp kinh phí bảo trì, Sở đã tham mưu Ủy ban Nhân dân thành phố ban hành văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì.

Trường hợp chủ đầu tư cố tình không bàn giao, Sở trình thành phố quyết định ủy quyền cho các quận, huyện ban hành quyết định cưỡng chế chủ đầu tư để bàn giao cho ban quản trị.

Bên cạnh đó, Sở cũng giao Thanh tra Sở thanh tra việc chấp hành quy định của pháp luật trong lĩnh vực này. Kết quả, tính đến hết tháng 8/2022, đã có 150 chung cư bàn giao quỹ bảo trì sau khi các cơ quan chức năng vào cuộc.

Đáng chú ý, để tạo sự răn đe mạnh mẽ hơn nữa đối với chủ đầu tư “thân lừa ưa nặng," Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất với Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội chuyển hồ sơ sang cơ quan Công an; đồng thời, kiên quyết không giao các dự án đầu tư mới đối với các chủ đầu tư nợ quỹ bảo trì.

Cùng với việc triển khai Nghị quyết 26-NQ/TU của Thành ủy, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cho biết, trong trường hợp chủ đầu tư chưa chịu bàn giao quỹ bảo trì thì thành phố áp dụng những nội dung được quy định tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; trong đó có nội dung cho phép cưỡng chế tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư nợ quỹ bảo trì.

Điều chỉnh phù hợp hơn với thực tiễn

Trước thực trạng tồn tại phát sinh những diễn biến phức tạp, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP; trong đó có thêm quy định xử lý chủ đầu tư vi phạm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì sẽ gỡ "nút thắt" để giải quyết các vấn đề liên quan đến tranh chấp, chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư, chặn đứng tình trạng “ôm” quỹ bảo trì của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của địa phương, ông Ngô Ngọc Vân, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội) nêu ý kiến, theo quy định của luật, chính quyền địa phương phải cưỡng chế nội dung này nhưng lại rất khó khăn trong phương án giải quyết. Bởi lẽ, việc cưỡng chế phức tạp và liên quan đến nhiều ngành nhưng không hiệu quả.

"Việc cưỡng chế tài khoản của chủ đầu tư hiện nay chỉ có thể dựa trên số tài khoản do cơ quan thuế cung cấp, không xác định được tài khoản có tiền hay không có tiền dẫn đến khi ra quyết định cưỡng chế không thu hồi được tiền hoặc thu hồi số tiền rất ít (do tài khoản của chủ đầu tư không có tiền hoặc còn rất ít tiền).

Chính vì thế, Nhà nước cần điều chỉnh khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì, chính quyền địa phương đề nghị cơ quan Công an vào cuộc xác minh, điều tra và xử lý theo quy định của pháp luật, chứ không cưỡng chế tài khoản như trước," ông Ngô Ngọc Vân đề xuất.

Chung cư số 87 Lĩnh Nam, phường Mai Động, quận Hoàng Mai đang có tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân về diện tích chung-riêng nên cư dân chưa được cấp "sổ hồng". (Ảnh Mạnh Khánh/TTXVN)

Cũng bày tỏ thái độ cứng rắn về thu hồi quỹ bảo trì đối với các chủ đầu tư chây ỳ có thể do không đủ tiền trong tài khoản hoặc tìm cách tẩu tán đi nơi khác để trục lợi; thậm chí chủ đầu tư phá sản, vỡ nợ, không có khả năng chi trả, ông Nguyễn Trường Thịnh, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân phường Mai Động (Hoàng Mai) nhìn nhận, tại một chung cư được xây dựng, bao giờ cũng có phần sở hữu riêng của chủ đầu tư, thường là các tầng hầm hay các trung tâm thương mại.

Do vậy, các cơ quan chức năng cần xem xét, thu hồi một phần hay toàn bộ phần sở hữu đó (tùy theo số tiền nợ) để bán đấu giá, lấy kinh phí trả cho cư dân, nộp vào quỹ bảo trì.

Thông tin thêm về việc xử lý chủ đầu tư cố tình "om" quỹ chung cư nhiều năm, với số tiền lớn, Luật sư Phạm Thế Truyền, Văn phòng Luật sư Thiên Thanh, cho hay hành vi này của chủ đầu tư có dấu hiệu phạm tội hình sự (có thể một trong ba tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, chiếm giữ trái phép tài sản, hoặc sử dụng trái phép tài sản), có thể xử lý hình sự để răn đe.

Một vấn đề khác, hiện nay Ban quản trị nhà chung cư được chính cư dân của chung cư đó bầu lên với tinh thần tự nguyện và tin tưởng. Vậy nhưng pháp luật lại chưa có những tiêu chí rõ ràng quy định thành viên của ban quản trị cần có năng lực như thế nào.

Trên thực tế vẫn xảy ra nhiều vụ việc thành viên ngay trong ban quản trị sử dụng quỹ bảo trì vào mục đích cá nhân, trục lợi từ số tiền lớn rồi biến mất hay không biết quản lý tiền quỹ bảo trì sao cho hợp lý.

Vậy nên, bàn giao là điều kiện “cần” nhưng để nguồn kinh phí này được sử dụng hiệu quả thì vẫn phải có thêm điều kiện “đủ," đó chính là năng lực của ban quản trị.

Bày tỏ ý kiến trước thực trạng tồn tại trên, một số chuyên gia cho rằng, pháp luật nên tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp lý về ban quản trị, có những chế tài xử phạt đối với những trường hợp ban quản trị trục lợi số tiền quỹ bảo trì.

Không chỉ vậy, thay vì để chủ đầu tư hay ban quản trị quản lý số tiền quỹ lớn thì có thể để một bên thứ 3 đứng ra quản lý số tiền này, hoặc để cơ quan chức năng cùng tham gia hỗ trợ ban quản trị quản lý quỹ bảo trì để không xảy ra tình trạng lạm dụng, thất thoát tiền quỹ.

Với việc "siết chặt" quản lý quỹ bảo trì, quản lý chung cư bằng Nghị quyết của Đảng, gắn trách nhiệm xử lý theo tinh thần "5 rõ" với cơ quan chức năng, Hà Nội đã có những bước tiến dài hướng tới việc chấm dứt tình trạng chủ đầu tư cố tình bàn giao quỹ bảo trì, vi phạm pháp luật.

Như vậy, câu chuyện dài kỳ về quỹ bảo trì chung cư mới đi đến hồi kết một cách “có hậu," góp phần ổn định an ninh trật tự vì một Thủ đô văn minh hiện đại./.

Mạnh Khánh-Minh Nghĩa