Từ đầu năm đến nay, bà Đặng Hoa Quỳnh, đại diện Quỹ Ocean Capital tại Việt Nam, đi khắp nơi săn quỹ đất cho các doanh nghiệp bất động sản từ Malaysia, Singapore...

Những chủ đầu tư này đã tìm hiểu thị trường từ năm 2019, tuy nhiên do các hạn chế đi lại trong đại dịch, năm nay họ mới có thể đến Việt Nam xem đất thực tế. Dẫu vậy, việc "chốt deal" vẫn không hề đơn giản.

Giá đất "trên trời"

Theo bà Quỳnh, các khách hàng của Ocean Capital đều ưu tiên phát triển dự án tầm trung hướng đến đối tượng người mua ở thực, tức mức giá căn hộ bán ra khoảng 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, vì đây là bước đầu thâm nhập thị trường, họ mong muốn tìm kiếm quỹ đất sạch trong bán kính khoảng 20 km so với trung tâm TP.HCM để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

"Thực tế, những vị trí xa trung tâm mới có giá tốt nhưng khách lại chưa có đủ lòng tin để đầu tư, còn vị trí gần trung tâm thì chủ đất thường đưa ra những mức giá phi lý, 'trên trời', nên sau cả năm ròng rã chúng tôi vẫn chưa thể đi đến các bước tiếp theo", bà nói.

Đại diện nhà đầu tư nước ngoài sang Việt Nam xem đất. Ảnh: Hoa Quỳnh.

Bà dẫn chứng một miếng đất 7.000 m2 ở TP Thủ Đức được chủ đất rao giá 600 tỷ đồng. Dựa trên quy hoạch tại đây và mức giá căn hộ dự kiến khoảng 45 triệu đồng/m2, chủ đầu tư chỉ có thể thu về hơn 1.300 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí xây dựng cũng đã hơn 600 tỷ đồng, nên chỉ xét chi phí mua đất và xây dựng đã không còn lợi nhuận.

Vì vậy, bà ước tính giá đất phù hợp phải dưới 80 triệu đồng/m2, tốt nhất trong khoảng 60-70 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, các lô đất sạch bà tìm được ở Bình Tân, Tân Phú, Gò Vấp... đều trên 100 triệu đồng/m2.

"Thậm chí có nhiều chủ đất đã đồng ý bán nhưng sau này lại đổi ý vì muốn giữ đất đợi giá lên. Giá bất động sản 'nhảy múa' thời gian qua khiến nhiều người chỉ muốn gom đất mà không khai thác gì, trong khi các nhà đầu tư ngoại nhìn thấy rõ tiềm năng, muốn phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, thì lại không có đất để thực hiện", bà Quỳnh nói.

Trao đổi với Zing, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - cũng xác nhận giá đất ở TP.HCM đang ngày càng tăng, đặc biệt ở các khu vực gần trung tâm.

"Áp lực của các chủ đầu tư hiện nay là chi phí đất, chi phí xây dựng... đang đẩy giá bán tăng cao, trong khi thu nhập của người dân không thể tăng đột biến, khiến bài toán kinh doanh khó tìm lời giải. Đó là lý do nhà đầu tư nước ngoài dù luôn muốn phát triển nhà ở trung tâm nhưng vẫn phải dạt về khu nam, khu đông, hoặc những khu vực tiếp giáp với các địa phương lân cận để có quỹ đất lớn với mức giá hợp lý", bà Trang cho biết.

Pháp lý cản trở

Theo bà Trang Bùi, thực tế một trong những nguyên nhân đẩy giá đất lên cao là sự thiếu hụt nguồn cung. Giờ đây, rất khó để tìm thấy vài nghìn m2 đất sạch ở khu vực trung tâm TP.HCM, bởi lẽ toàn thị trường đã "đứng hình" 3 năm nay.

Chủ đầu tư hiện tại chỉ có 2 lựa chọn để trực tiếp sở hữu đất: Hoặc tham gia đấu giá quyền sử dụng các lô đất công, hoặc tự đền bù, giải phóng mặt bằng để gom đất. Trong khi cả 2 hình thức này đều gây khó khăn, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý sau đó cũng mất 3-5 năm khiến chủ đầu tư nước ngoài e ngại.

Thậm chí, kể cả khi tìm được quỹ đất sạch giá hợp lý ở trung tâm, chủ đầu tư cũng gặp khó với các chỉ tiêu về dân số, môi trường tại đây. Kể lại với Zing, bà Quỳnh cho biết rất ưng ý với miếng đất 2.000 m2 giá 160 tỷ đồng trên đường Phạm Văn Đồng, TP Thủ Đức. Những tưởng một mức giá tốt ở vị trí đắc địa sẽ dễ thuyết phục chủ đầu tư, nhưng không ngờ do hạn chế về chỉ tiêu dân số, nơi đây chỉ có thể bán khoảng hơn 110 căn hộ, số căn tương tự phải hoạt động dưới hình thức officetel.

Dưới áp lực của hàng loạt rào cản này, nhìn lại các thương vụ thành công thời gian qua có thể thấy nhà đầu tư ngoại thường rót vốn vào các doanh nghiệp nội địa đã có sẵn nhiều quỹ đất sạch, hoặc mua lại những quỹ đất đã hoàn thiện pháp lý nhưng bị "đắp chiếu" lâu năm.

Điều đáng mừng là bất kể những khó khăn này, thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung vẫn đang thu hút sự quan tâm của nước ngoài.

Ghi nhận của Cushman & Wakefield cho thấy bên cạnh các loại hình nhà đầu tư nước ngoài thường gặp đang liên tục gia tăng danh mục tài sản hoặc tổng vốn đầu tư, thị trường cũng đang đón nhận thêm loại hình mới là các quỹ hưu trí. Đây vốn là những nhà đầu tư ngại rủi ro, do đó sự tham gia của họ phần nào cho thấy điểm sáng.

Đồng thời, bà Trang Bùi đánh giá thị trường cũng đã vượt qua giai đoạn thử nghiệm của nhà đầu tư ngoại, bởi giờ đây họ đã nâng mức đầu tư từ khoảng 30-50 triệu USD trước đây lên con số hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ USD. Thay vì đầu tư theo dự án nhỏ lẻ như trước, họ bắt đầu có chiến lược và cam kết đầu tư dài hạn hơn, thông qua việc đầu tư vào một công ty, một danh mục tài sản, hoặc thành lập một quỹ mới.

"Dù vậy, nếu không sớm tháo gỡ các vướng mắc, chúng ta có thể mất lợi thế cạnh tranh, bởi dù các thị trường khác trong khu vực không mang lại mức lợi nhuận tương tự, nhưng ít ra nhà đầu tư ngoại vẫn có thể tiêu tiền và không bị giam vốn, như khi đầu tư tại TP.HCM", bà Trang Bùi nói.

Tác giả: Lan Anh