Địa phương "tiếp tay" cho phân lô bán nền?

Theo khảo sát của Dân trí, nhiều huyện ven trung tâm của TP Hà Nội như Thạch Thất, thị xã Sơn Tây… cho phép chuyển đổi những khu đất trồng cây lâu năm hàng nghìn m2 sang đất ở. Đáng nói, ngay sau khi chuyển đổi thành công, các khu đất này lại được tách thành những thửa đất diện tích 60 -100m2 và được rao bán tràn lan.

Cá biệt, tại thị xã Sơn Tây, ngày 15/12/2021, ông Nguyễn Viết Đạt - Phó Chủ tịch UBND thị xã Sơn Tây - đã ký 2 Quyết định cho phép ông Đoàn Anh Tuấn và bà Lê Thị Huệ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở tại xã Cổ Đông. Diện tích chuyển đổi cho 2 cá nhân trên lên đến gần 5.000m2.

2 lô đất được UBND thị xã Sơn Tây cho phép chuyển đổi gần 5.000m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở (Ảnh: Trần Kháng).

Cụ thể, thửa đất số 34 tờ bản đồ số 110 thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, Thị xã Sơn Tây trước khi chưa chuyển đổi có diện tích 4.262 m2. Trong đó, 120 m2 là đất ở và 4.142 m2 là đất trồng cây lâu năm. Sau khi xin chuyển đổi, thửa đất này có diện tích 4.262 m2 là đất ở, thời gian sử dụng đất lâu dài.

Hay thửa đất 108 tờ bản đồ số 07 trước khi chưa chuyển đổi có diện tích 1.696,2 m2. Trong đó, 295 m2 là đất ở và 1.401,2 m2 đất trồng cây lâu năm tại thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, Thị xã Sơn Tây. Sau khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, thửa đất 108 tờ bản đồ 07 có diện tích 1.696,2 m2 đất ở thời gian sử dụng lâu dài.

Các lô đất nền phân lô sau chuyển đổi mục đích từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở (Ảnh: Trần Kháng).

Sau khi chuyển đổi, cả 2 khu đất này đã được môi giới rao bán với tên "Quần thể dự án 12 lô Cổ Đông". Giá các lô đất nền có diện tích khoảng từ 60m2 đến 100m2 này thường chênh từ 7 đến hơn 10 triệu đồng/m2 so với đất nền của người dân khu vực.

Liên quan tới việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên, ông Khuất Văn Xuyên - Chủ tịch UBND xã Cổ Đông - cho rằng, những trường hợp xin chuyển nhượng đất cơ bản trước đây đã có nguồn gốc đất ở thì bây giờ xin chuyển nhượng thêm. Về việc tách thửa, ông cho hay người dân làm hồ sơ đăng ký nộp về UBND xã, đơn vị có trách nhiệm chuyển lên cho Thị xã sau đó Thị xã trình thành phố để xét duyệt.

Đối với việc rao bán, ông Xuyên khẳng định: "Ở trên địa bàn hiện nay không có dự án, chỉ có những người họ quảng cáo dự án để bán là không đúng. Người dân có quyền tách thửa để cho tặng khi đủ điều kiện, nếu trường hợp tách thửa để phân lô bán đầu tư là sai".

Cũng theo ghi nhận của Dân trí, tại xã Cổ Đông đang tồn tại không ít khu đất phân lô quy mô lớn. Có khu được tách ra hàng chục lô đến hơn 100 lô đất nền. Đáng chú ý, những chỗ đang làm hạ tầng thì người mua, người bán tấp nập còn những khu tách thửa trước đó thì lại gần như không bóng người, cỏ mọc um tùm trên đất.

Nhiều khu đất tại xã Cổ Đông sau tách thửa, phân lô bán nền lại bỏ không (Ảnh: Trần Kháng).

Một số ý kiến đang so sánh câu chuyện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở với quy mô lớn như trên của cá nhân đang có phần nhanh chóng và thuận tiện hơn so với chủ đầu tư dự án. Thậm chí, đã có những ý kiến cho rằng liệu chính quyền địa phương có đang "ưu ái" cho hiện tượng này. Vì thực tế là sau khi chuyển đổi, các khu đất đa phần đều nhanh chóng được tách thửa, phân lô nền.

Trong khi đó, để thực hiện được một dự án nhà ở và đủ điều kiện mở bán, các doanh nghiệp phải mất từ 3 đến 4 năm. Những thủ tục đầu tư từ việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, giải phóng mặt bằng, xin giao đất, lập dự án, phê duyệt dự án, xin báo cáo đánh giá tác động môi trường, xin thiết kế, thẩm định, tính tiền sử dụng đất... đến làm việc với nhiều cơ quan từ Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Giao thông Vận tải, Cảnh sát PCCC... Nhưng các cá nhân đi gom ít đất phân lô rao bán thì chỉ mất thời gian 1-2 tháng và không gắn trách nhiệm của quy định nào sau bán hàng.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), điều đáng lo ngại là một số nhà đầu tư có tiền, tự mua những quỹ đất lớn rồi cắt nhỏ, đem bán. Hệ lụy của việc phân lô bán nền tự phát này đó là tạo ra những căn nhà diện tích bé, đường đi nhỏ, không có hệ thống cây xanh. Đặc biệt, hệ thống cung cấp điện nước không có dẫn tới tạo ra những khu ổ chuột nhỏ. Bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác với những công trình xây dựng manh mún.

Luật sư: Cần sàng lọc đối tượng chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Nhìn ở bất cập trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TPHCM) trao đổi với Dân trí rằng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tạo ra những lợi nhuận cho người đề nghị (đặc biệt là chuyển sang đất thương mại dịch vụ, đất ở). Lợi nhuận là khoản địa tô chênh lệch của loại đất cũ và của loại đất mới.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TPHCM (Ảnh: ĐP).

Ông Phượng cho rằng, do thu được địa tô và khoản địa tô này càng lớn khi giá đất càng tăng cao nên người ta có xu hướng mua đất với bất kể mục đích gì để chờ đợi chuyển sang đất thương mại dịch vụ, đất ở hoặc chờ giá đất (các loại đất) cùng tăng cao, thậm chí tiền bồi thường của Nhà nước cũng tăng.

"Như vậy, đầu cơ vào đất có 3 loại nguồn thu: Giá đất tăng vì toàn xã hội cùng đẩy mạnh vào đầu cơ, chờ thu được khoản địa tô khi chuyển được mục đích sử dụng đất, được nhận tiền bồi thường của Nhà nước. Do đó người ta cứ thu gom đất để chờ đợi mà ko cần xem và tính mua đất để làm gì, trồng cây gì", luật sư Phượng nhấn mạnh.

Để khắc phục tình trạng này, theo ông, Luật Đất đai và Luật Đầu tư cần giới hạn lại.

Thứ nhất, về chuyển mục đích sử dụng đất thì đối với chuyển sang đất ở, giới hạn mục đích sử dụng cho gia đình (cho con) và về thời hạn đã sử dụng đất 5-10 năm, diện tích chuyển đổi không vượt quá nhu cầu. Đối với chuyển sang đất thương mại dịch vụ thì cũng giới hạn trong diện tích cho quy mô kinh doanh nhỏ (dưới 200m2). Còn các mô hình kinh doanh đất ở và chuyển đất sang thương mại dịch vụ diện tích lớn thì phải qua đấu giá, đấu thầu.

Thứ hai là cần sửa thuế thu nhập cá nhân theo hướng quay về tính thuế % trên chênh lệch. Nếu không thay đổi, 15-20 năm nữa, khoảng cách giàu nghèo sẽ càng khốc liệt, bên cạnh đó là đe dọa an nguy, mất ổn định, bởi người sản xuất ko có tiền để mua đất để trồng cây, nuôi trồng và chi phí ban đầu không có lãi nên sẽ ko đầu tư nuôi trồng nữa.

Ngoài ra, luật sư Trần Đức Phượng thẳng thắn cho rằng, phân lô bán nền rầm rộ là do quản lý đô thị lỏng lẻo và hệ quả là gây ra những vết sẹo đô thị. "Các quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ còn nhiều bất cập, do đó vẫn còn hiện tượng các tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng đã mua bán các bất động sản có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều lần, một số trường hợp mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án", luật sư này phân tích.

Do đó, để ngăn chặn việc lợi dụng đầu cơ đất đai rồi "lách luật" phân lô bán nền, cần quy định cụ thể hơn các quy định xác định thường xuyên bằng việc định tính, định lượng phù hợp hơn.

Ngoài ra, địa phương cũng cần giám sát, sàng lọc những trường hợp tách thửa phải đúng đối tượng, tránh trường hợp cá nhân lợi dụng chính sách này để phân lô bán nền như những năm qua. Kiểm tra chặt quy hoạch, lập dự án bất động sản, không để xảy ra tình trạng một số cá nhân, tổ chức tự vẽ dự án ma, phân lô bán nền trái phép.

Tác giả: Trần Kháng