Chấp nhận chịu phạt

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2023 của Colliers Việt Nam cho thấy, trước những khó khăn của thị trường hiện tại, nhiều chủ đầu tư vẫn đang quan sát và hoãn thời gian mở bán dự án mới hay cho ra giỏ hàng mới. Nhu cầu sở hữu căn hộ vẫn đang ở mức thấp do các vấn đề về tài chính và thanh khoản kém.

Thị trường căn hộ ở TPHCM vào đầu năm nay vẫn khá trầm lắng. Sức mua tiếp tục giảm dù nhiều bên áp dụng mức chiết khấu cao. Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ hạng sang vẫn ổn định. Các dự án này tập trung chủ yếu ở quận 1 và khu vực Thủ Thiêm với giá bán khoảng 7.000-17.000 USD/m2 (tương đương 164-400 triệu đồng/m2). Dự án dọc tuyến metro số 1 ghi nhận mức giá chuyển nhượng tăng nhẹ do được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng.

Mặt khác, trên thị trường thứ cấp, chủ nhà giảm giá mạnh để nhanh chóng bán hàng khi sắp đến hạn đóng tiền, hết thời gian ưu đãi thanh toán, lãi suất cao gây nên áp lực tài chính. Thậm chí, nhiều khách mua đã thanh lý lại hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt 20-30% giá trị căn hộ do đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Một dự án chung cư ở quận Hoàng Mai, TP Hà Nội có chính sách chiết khấu cao thời gian qua (Ảnh: Hà Phong).

Tương tự, giá bán căn hộ ở Hà Nội cũng được chiết khấu, ưu đãi để thu hút khách hàng. Dù thế, mức giá vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều người mua với nhu cầu ở thực.

Giá bán sơ cấp ở Hà Nội ở 1.355-4.200 USD/m2 (tương đương khoảng 32-98 triệu đồng/m2). Lượng tiêu thụ vẫn ở mức thấp do những khó khăn của thị trường về việc thắt chặt tín dụng, các vấn đề cấp phép của dự án đã cản trở quyết định xuống tiền của khách hàng.

Còn theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn "sốt đất" nửa đầu năm 2022.

Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10-30%, thậm chí lên đến 30-50% giá trị đầu tư. Bên cạnh đó, không ít người thế chấp bất động sản để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

Giá giảm ở phân khúc tăng quá ảo

Theo đơn vị đưa báo cáo, trong 3 tháng đầu năm nay, những khó khăn và thách thức liên quan đến kiểm soát tín dụng, lãi suất cao, thanh khoản kém, thanh tra rà soát nghiêm ngặt các dự án, chủ đầu tư, các khó khăn về pháp lý chưa được giải quyết đã gây sức ép lớn lên thị trường căn hộ.

Ngoài ra, thị trường căn hộ còn đối diện với một số khó khăn khác. Chẳng hạn như sự suy giảm niềm tin với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh chưa minh bạch, pháp lý dự án chưa rõ ràng đang bị xử lý trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng đang hoãn việc mở bán sản phẩm mới. Nguồn cung mới căn hộ năm nay dự đoán sẽ giảm. Sự khôi phục của thị trường căn hộ đang cần những điều chỉnh vĩ mô từ Chính phủ và những chính sách cụ thể tác động trực tiếp vào cả khách hàng và chủ đầu tư.

Theo chuyên gia, giá bất động sản giảm ở những phân khúc đã tăng ảo (Ảnh: Hà Phong).

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng, việc giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác thương mại tốt nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Hầu hết sản phẩm tồn kho hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp do tính thanh khoản kém, không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Trong khi đó, bất động sản đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có sự biến động lớn dù thị trường chững lại ở những thời điểm nhất định.

Ông Đính cũng đưa ra dự báo rằng quỹ đất khu vực nội đô ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ tại khu vực này ngày càng ít đi. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá chung cư rất khó hạ.

Tác giả: Hà Phong