Giá tăng cao, đỏ mắt tìm nhà

Anh Nguyễn Việt Phúc (35 tuổi, Gia Lai) đang tìm thuê căn hộ 2 phòng ngủ quanh khu vực đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh (TPHCM) để thuận tiện cho việc đi làm ở quận 1 và đưa con đi học. Mong muốn của anh là căn hộ có giá thuê khoảng 10 triệu đồng/tháng, khuôn viên đủ rộng, diện tích chừng 60m2, không cần nội thất cơ bản.

Tuy nhiên cả tháng nay, anh không tìm được căn hộ như ý. Vướng mắc lớn nhất nằm ở giá thuê. Mặt bằng chung theo anh khảo sát đã lên tới 12-13 triệu đồng/m2 với nhà có nội thất cơ bản. Căn hộ không nội thất gần như không có. Theo anh Phúc, mức giá này đã tăng khoảng 15-20% so với nửa năm trước, khi anh bắt đầu có ý định chuyển nhà và tìm kiếm nơi ở mới.

Theo khảo sát, không riêng trục đường Nguyễn Hữu Cảnh, giá thuê căn hộ chung cư đã bàn giao lâu năm ở một số khu vực lân cận như Ngô Tất Tố, Phạm Viết Chánh... cũng thiết lập mặt bằng giá mới, tiệm cận 9-10 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 20%. Bà Liên, một môi giới tự do, dẫn khách xem nhà trong chung cư Phạm Viết Chánh, nói gần đây nhu cầu tăng, nhà không có cho thuê nên giá tăng, nhiều khách muốn thuê không được. Bà cho biết "không thuê nhanh là hết cơ hội".

Một số quận khác lân cận Bình Thạnh như quận 3, quận 2... cũng ghi nhận tình trạng tương tự. Tại chung cư Bộ Công an (quận 2), giá thuê đã lên mức 11-12 triệu đồng/tháng, cao hơn so với mức cũ là 9-10 triệu đồng/tháng. Chung cư 120 căn khu vực An Phú - An Khánh (quận 2) cũng rao giá thuê lên 8-9 triệu đồng/tháng, nhích hơn khoảng 1 triệu đồng/tháng so với trước đây.

Còn tại một số quận khác xa khu vực trung tâm TPHCM, giá thuê đã tăng nhưng có vẻ đang chững lại. Anh Ngọc, chuyên thuê căn hộ rồi cho thuê lại tại khu vực Tân Bình nói giá có lên từ đầu năm đến nay nhưng hiện giờ ổn định. Một số khách thuê trả nhà, chuyển tới những nơi ở có giá thấp hơn vì thu nhập giảm sút; một số khách về quê nên không thuê. Anh có khoảng chục căn hộ cho thuê và giờ đang trống 2 căn.

Giá căn hộ cho thuê khu vực Bình Thạnh có xu hướng tăng (Ảnh: Khổng Chiêm).

Chuyên gia Trần Khánh Quang thì nhận định giá cho thuê không tăng, thị trường ghi nhận sự trồi sụt, nơi tăng nơi giảm, dao động quanh 5-10%. Xu hướng chung là giá đứng yên hoặc tăng nhẹ khoảng 3%. Một số căn hộ có xu hướng tăng giá thuê do chịu áp lực lãi vay ngân hàng (khoảng 13-14%/năm) nên đẩy áp lực đó cho người thuê. Ông Quang cũng nói thêm giá thuê tăng nhiều ở căn hộ phân khúc bình dân - trung bình khá khi nhu cầu tăng, còn căn hộ cao cấp, trung cấp đang giảm.

Dữ liệu lớn của một đơn vị nghiên cứu cũng ghi nhận giá chung cư cho thuê tại TPHCM trong 4 tháng đầu năm tăng so với cùng kỳ năm trước và đã hồi phục về mức trước dịch. Giá cho thuê trung bình mỗi căn đạt mức 13 triệu đồng/tháng, tăng 18%. Tuy nhiên, mức này tương đương với giai đoạn trước dịch (4 tháng đầu năm 2019).

Cùng với giá tăng, dữ liệu còn cho thấy mức độ quan tâm cho thuê chung cư (đại diện nguồn cung) cũng tăng 132% trong 4 tháng đầu năm, cao hơn con số 114% của cùng kỳ.

Thị trường hồi phục, từ tháng 10 giá sẽ đi lên

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam, cho rằng thị trường căn hộ cho thuê đang bước vào giai đoạn hồi phục. Năm 2019, thị trường có nguồn cung căn hộ lớn, lượng khách nước ngoài vào Việt Nam cao, giá cho thuê trung bình đạt 13 triệu đồng/tháng. Cùng với tỷ suất lợi nhuận khoảng 6%/năm, mức độ tăng giá căn hộ hàng năm khoảng 10-15%.

Thời điểm bùng nổ qua đi, sau đó căn hộ chung cư rơi xuống đáy, khi tỷ suất lợi nhuận về 4%/năm, giá cho thuê trung bình về 10-11 triệu đồng/tháng giai đoạn 2021-2022. Đến năm nay, khi nhu cầu, nguồn cung cân bằng thì thị trường rơi vào giai đoạn hồi phục.

Ông Tuấn phân tích giá cho thuê chung cư sẽ tiếp tục tăng nếu nhu cầu tăng lên mà nguồn cung ít đi. Giá tăng sẽ tăng theo chu kỳ, thường vào đầu năm hoặc cuối năm. Giá thuê giai đoạn này còn đi ngang tới tháng 10. Sau đó, giá sẽ điều chỉnh tăng khi nhu cầu tiếp tục tăng trong khi nguồn cung mới có thể bị ảnh hưởng vì dự án được bàn giao không đúng tiến độ. Chưa kể, nhiều văn phòng có sự chuyển dịch từ mặt phố, khu diện tích lớn sang địa điểm có diện tích nhỏ hơn, tận dụng căn hộ officetel (văn phòng kết hợp khách sạn) tạo nhu cầu mới cho căn hộ.

Ông dự đoán giá sẽ tăng nếu tỷ suất lợi nhuận cho thuê có thể chạm mức 5-6%/năm như giai đoạn năm 2019, hiện tại ở mức 4-4,6%/năm. Theo chu kỳ tăng giá, từ tháng 10 năm nay đến năm 2024, nguồn cung cho thuê mới không quá nhiều nên giá tiếp tục đi lên.

Tác giả: Khổng Chiêm