Sau kiểm toán, nhiều doanh nghiệp địa ốc sụt giảm mạnh lợi nhuận so với con số tự công bố trước đó. Một số doanh nghiệp đã lỗ càng thêm lỗ, thậm chí chuyển từ lãi trên báo cáo tự lập thành khoản lỗ lớn sau khi soát xét.

Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) là một trong những trường hợp điển hình khi chuyển từ lãi 2,4 tỷ đồng trên báo cáo tự lập, sang lỗ 23 tỷ đồng sau soát xét.

Sự chênh lệch lớn này đến từ việc kiểm toán điều chỉnh giảm doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản sang kỳ báo cáo sau, khi đủ điều kiện ghi nhận. Chi phí quản lý doanh nghiệp sau kiểm toán cũng tăng lên do thực hiện trích lập dự phòng phải thu theo đề nghị của kiểm toán.

Tương tự, sau soát xét, Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi lỗ hơn 10 tỷ đồng, trong khi báo cáo tự lập của Công ty thì lãi hơn 7 tỷ đồng. Danh Khôi cho biết, sự chênh lệch đến từ việc điều chỉnh giảm các khoản doanh thu của hợp đồng tư vấn và tăng chi phí quản lý. Các khoản doanh thu từ hợp đồng dịch vụ tư vấn doanh nghiệp đã hoàn thành sẽ được ghi nhận bổ sung sau khi xuất hóa đơn giá trị gia tăng.

Lý do thứ hai dẫn đến khoản lỗ của Danh Khôi là chi phí quản lý soát xét gấp 2,5 lần so với báo cáo tự lập, với gần 26 tỷ đồng. Công ty giải trình, chi phí này tăng là do điều chỉnh dự phòng công nợ phải thu khó đòi và thực hiện trích lập dự phòng phải thu khó đòi.

Không chỉ giảm lợi nhuận, Danh Khôi còn bị kiểm toán nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục. Kiểm toán cho biết, giả định hoạt động liên tục của doanh nghiệp này phụ thuộc vào khả năng có thể thanh toán, gia hạn hoặc tái cấu trúc các khoản nợ quá hạn, nợ sắp đến hạn; tạo ra đủ dòng tiền trong ngắn hạn từ việc thu hồi nguồn tiền của các hoạt động hợp tác kinh doanh; nguồn thu từ phát hành cổ phiếu, hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Những điều kiện này cho thấy sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn có thể dẫn đến nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục của Danh Khôi.

Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng lâm vào cảnh tương tự khi ghi nhận lỗ hơn 29 tỷ đồng sau kiểm toán. Trên báo cáo, đơn vị kiểm toán đưa ra ý kiến nhấn mạnh, tại thời điểm ngày 30/6, doanh nghiệp có lỗ lũy kế là 172,8 tỷ đồng, nợ phải trả ngắn hạn là 584,14 tỷ đồng, vượt quá tài sản ngắn hạn là 81,29 tỷ đồng.

Bết bát nhất trong nhóm doanh nghiệp địa ốc phải kể đến Công ty cổ phần Đầu tư LDG. Sau soát xét, LDG lỗ thêm 100 tỷ đồng, cộng với mức lỗ hơn 296 tỷ đồng trên báo cáo tự lập, Công ty lỗ hơn 396 tỷ đồng. Lý do được Công ty đưa ra là đơn vị kiểm toán thực hiện điều chỉnh trích lập bổ sung dự phòng khoản phải thu khó đòi so với báo cáo công bố trước đó.

Tình hình của các doanh nghiệp trên có cải thiện hay không, phụ thuộc vào khả năng xoay chuyển tài chính của họ. Bên cạnh đó, vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án chưa thể mở bán, trong khi lượng hàng tồn kho giá trị cao khiến thanh khoản gặp khó. Ngoài ra, niềm tin của nhà đầu tư chưa khôi phục cũng là nguyên nhân khiến thị trường lâm vào tình trạng khó khăn kéo dài…

Trong một báo cáo mới đây, Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá, hơn 2/3 chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực yếu, dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi vấn đề pháp lý dự án như LDG, Quốc Cường Gia Lai, Novaland.

Chuyên gia VIS Rating còn chỉ ra, việc phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn gây ra rủi ro tái cấp vốn. Chưa kể, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao tới 44% trong quý II/2024.

Thống kê cho thấy, có khoảng 105.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025. VIS Rating ước tính, 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc và lãi.

Nhóm phân tích đánh giá, nhìn chung, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư được cải thiện trong năm 2024, nhờ sự tăng trưởng của các khoản tín dụng ngân hàng cho bất động sản và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước. Trong khi đó, giá trị trái phiếu bất động sản phát hành mới trong 8 tháng của năm 2024 giảm 5% so với cùng kỳ và khả năng sẽ duy trì ở mức thấp do các yêu cầu phát hành chặt chẽ hơn và những thay đổi của Luật Chứng khoán (sửa đổi).

Ở một góc nhìn khác, nhóm phân tích của Shinhan Securities nhận định, thị trường động sản bắt đầu có tín hiệu hồi phục khi số lượng căn hộ mở bán được cải thiện, tỷ lệ hấp thụ và số dự án được cấp phép tăng mạnh. Song, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức khi tín dụng bất động sản chưa có chuyển biến tích cực; áp lực tài chính thị trường trái phiếu doanh nghiệp tuy có dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn ở trạng thái cao.