Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội mới đây đã công bố danh sách 54 doanh nghiệp từng chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu, gần một nửa trong đó là doanh nghiệp bất động sản Novaland, Hải Phát, Danh Khôi, Hưng Thịnh, Sunny World, Gotec Land...

Điều này làm dấy lên lo ngại về rủi ro mất khả năng thanh toán trái phiếu khi nhiều chủ đầu tư đã thất bại ngay trong lần “kiểm tra” đầu tiên, do việc tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm.

Nhóm doanh nghiệp chậm thanh toán trên dự kiến vẫn còn khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong 2023 (trong đó 90% đến từ các công ty địa ốc).

Khả năng mất thanh khoản cao

Đây chưa phải là giai đoạn cao điểm khi áp lực thanh toán sẽ bắt đầu dồn dập trở lại kể từ tháng 5 đến tháng 9 với con số đến hạn trái phiếu doanh nghiệp hàng tháng vượt hơn 1 tỷ USD.

Áp lực đáo hạn trái phiếu đột biến trong quý II gây rủi ro mất thanh khoản cao. Nguồn: VNDirect.

Theo báo cáo từ Chứng khoán VNDirect, khối doanh nghiệp bất động sản đối mặt với áp lực thanh toán trái phiếu đến hạn đột biến khoảng 37.642 tỷ đồng (tăng 306% so với cùng kỳ) trong quý II và 65.905 tỷ đồng (tăng 13%) trong nửa cuối 2023.

Tuy nhiên, cơ quan chức năng đang tìm kiếm một số giải pháp với thị trường bất động sản cùng với việc sửa đổi Nghị định 65 có thể giảm một phần áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.

Nhóm chuyên gia ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011.

Báo cáo kinh doanh năm 2022 phản ánh được những khó khăn của thị trường nhà ở. Sức khỏe tài chính của các công ty bất động sản đang dần suy yếu, tuy nhiên vẫn có một số tín hiệu tốt hơn so với chu kỳ “đóng băng” 2011-2013.

Áp lực về tỷ lệ nợ và giải phóng hàng tồn kho thấp hơn cuộc khủng hoảng 2011-2013. Nguồn: VNDirect.

Kết luận trên được VNDirect chỉ ra sau khi phân tích báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết).

Chẳng hạn, tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu hiện tại lành mạnh hơn giai đoạn trước (chỉ ở mức trên 0,6 lần so với mức đỉnh điểm hơn 1 lần của giai đoạn quanh năm 2012). Tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản cũng thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho nhỏ hơn (ở mức 25% so với gần 40% của năm 2012).

Cân bằng cung cầu nhà đất

Chuyên gia phân tích cho rằng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

VNDirect đánh giá Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành bất động sản, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Chính phủ đang tái cân bằng cung cầu thị trường với ưu tiên cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Ảnh: Quỳnh Danh.

Các cơ quan quản lý đang nỗ lực tái cân bằng thị trường do tình trạng lệch pha cung cầu. Các căn hộ bình dân đang khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội trong 2022.

Các cơ quan quản lý đang đề xuất gói tín dụng kích cầu và cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp.

"Phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ. Các doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ sản phẩm bình dân có thể hưởng lợi", VNDirect dự báo.

Các nhà phân tích quan sát một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới.

Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, VNDirect tin rằng các chủ đầu tư trên khi thực hiện dự án nhà ở xã hội nhằm duy trì dòng tiền hoạt động hơn là mục tiêu lợi nhuận.

Định giá rẻ nhưng nhiều áp lực

VNDirect nhận thấy định giá cổ phiếu ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần.

Tuy nhiên, giá cổ phiếu có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. Mặc dù các cơ quan quản lý đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường địa ốc, thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngõ.

Nhóm chuyên gia còn nhận định các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn nếu được thực hiện sẽ tác động đến các công ty lớn (có sức khỏe tài chính lành mạnh), hơn là những doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần.

Hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý.

Tác giả: Huy Lê