Trong kinh doanh BĐS, nguồn vốn chính là yếu tố quan trọng tác động trực tiếp đến kết quả kinh doanh. Về vốn cho thị trường BĐS trong năm 2022, theo Bộ Xây dựng, năm 2022 dư nợ tín dụng cho BĐS vẫn tăng đều qua các quý. Tính đến hết ngày 31/12/2022, dư nợ tín dụng BĐS khoảng 800.000 tỷ đồng.

Tính tổng dư nợ BĐS những năm qua, báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho biết tổng dư nợ cho vay BĐS của hệ thống ngân hàng đã cán ngưỡng 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Tỉ lệ nợ xấu của BĐS khoảng 1,81%.

Giai đoạn 2017-2019, tín dụng BĐS tăng hơn 20%/năm, đến giai đoạn 2020-2021, dịch bệnh xảy ra, dư nợ BĐS vẫn tăng ở mức 12,06% và 15,37%. Cho đến năm 2022 dư nợ BĐS tăng tới khoảng 24% so với năm 2021.

Ngoài nguồn vay từ ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS cũng phát hành trái phiếu doanh nghiệp để vay nợ khoảng 400.000 tỷ đồng.

Theo số liệu tổng hợp từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong năm 2023, sẽ có khoảng 289.819 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu BĐS đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Tính riêng tháng 1/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn là gần 17.458 tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở nhóm BĐS và xây dựng.

Trong bối cảnh thị trường “đóng băng”, nhiều doanh nghiệp BĐS phải đau đầu giải quyết bài toán dòng tiền. Từ đó khiến kết quả kinh doanh sa sút, các khoản nợ phải trả tính đến cuối năm cũng tăng lên nhanh chóng.

Doanh nghiệp BĐS "nặng gánh" nợ phải trả

Mới đây, CTCP Chứng khoán VnDirect đã công bố báo cáo thị trường trái phiếu. Theo đó, các doanh nghiệp BĐS có giá trị đáo hạn cao nhất trong 2023 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) 14.476 tỷ đồng, CTCP Saigon Glory 7.000 tỷ đồng, và Công ty TNHH Phát triển BĐS An Khang 4.960 tỷ đồng.

Cái tên Novaland nằm trong danh sách này có lẽ không phải điều gì quá xa lạ, bởi Novaland vốn vẫn luôn được nhận định là một “ông lớn” trên thị trường BĐS. Điều này đồng nghĩa với việc công ty sẽ phải sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Cụ thể, nợ phải trả của Novaland vào thời điểm cuối năm 2022 ghi nhận hơn 212.435 tỷ đồng, tăng 51.775 tỷ đồng so với đầu năm và chiếm 82,5% tổng tài sản.

Vay và nợ thuê tài chính ở mức 64.576 tỷ đồng, cơ cấu nợ chủ yếu là nợ dài hạn. Trong đó, vay ngân hàng ghi nhận 11.019 tỷ đồng, vay từ phát hành trái phiếu 44.169 tỷ đồng và các khoản vay khác. Đến năm 2023, Novaland ghi nhận có khoảng 13.746,32 tỷ đồng trái phiếu đến ngày đáo hạn.

Trong khi đó, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp chỉ ghi nhận hơn 44.929 tỷ đồng, tương đương nợ phải trả của Novaland cao gấp 3,3 lần vốn chủ sở hữu.

Theo số liệu báo cáo tài chính, Novaland đã chi trả hơn 6.100 tỷ đồng tiền lãi tính đến ngày 31/12/2022. Tương đương mỗi ngày, doanh nghiệp của ông Bùi Thành Nhơn phải chi gần 17 tỷ đồng để trả lãi vay.

Một trường hợp khác về việc nợ phải trả tăng mạnh sau 1 năm có thể kể đến là CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) của tỷ phú Phạm Nhật Vượng.

Theo số liệu trên BCTC quý IV/2022, Vinhomes ghi nhận khoản nợ phải trả hơn 212.799 tỷ đồng tại thời điểm ngày 31/12/2022, tăng 114% so với đầu năm. Cơ cấu nợ vay chiếm 17% nợ phải trả của doanh nghiệp, tương đương 36.176 tỷ đồng.

Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu của Vinhomes ghi nhận hơn 148.403 tỷ đồng tại cuối năm 2022, nên hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu của Vinhomes chỉ đạt 1,4 - thấp hơn nhiều con số của Novaland.

Dù quy mô nợ phải trả không lớn bằng hai công ty địa ốc trên, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) có 9.838 tỷ đồng nợ phải trả tại thời điểm kết thúc năm 2022, tăng gấp 2,3 lần so với đầu năm.

Trong đó, dư nợ vay tài chính là 6.771 tỷ đồng, tăng 4.218 tỷ đồng so với đầu năm, chiếm 31,3% tổng nguồn vốn. Dư nợ trái phiếu ghi nhận phát sinh thêm 800 tỷ đồng so với đầu năm, công ty lý giải khoản huy động vốn này nhằm tăng quy mô vốn hoạt động.

Mặc dù đang ôm khoản nợ lên đến gần 10.000 tỷ, kèm theo việc dòng tiền liên tục âm nặng qua các năm nhưng thời gian qua, KDH lại liên tục đứng ra bảo lãnh cho công ty con vay hàng nghìn tỷ đồng từ ngân hàng.

Cụ thể, chỉ trong vòng 6 tháng, Nhà Khang Điền đã nhiều lần đứng ra bảo lãnh cho công ty con là Công ty TNHH MTV Nhà Khang Phúc vay 6.808 tỷ đồng từ ngân hàng.

Bộ Xây dựng hiến kế cứu doanh nghiệp BĐS

Ngay đầu năm 2023, nhiều doanh nghiệp đã phải "khất nợ" trái phiếu đến hạn thanh toán. Các chuyên gia của FiinRatings cho rằng, khó khăn thanh khoản sẽ tiếp diễn trong năm nay. Ước tính đáo hạn TPDN riêng lẻ sẽ có điểm rơi vào năm 2023 và 2024, lần lượt ở mức 157.970 và 341.270 tỷ đồng.

“Thị trường có thể chứng kiến thêm nhà phát hành mất khả năng thanh toán, đặc biệt là doanh nghiệp liên tục tăng cường đòn bẩy trong ít nhất 3 năm và có dòng tiền yếu”, chuyên gia của FiinGroup nhận định.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, mới đây tại Hội nghị “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Chính phủ điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Bên cạnh đó cần tích cực hoàn thiện chính sách để huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường.

Đáng lưu ý, Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần room tín dụng phù hợp để hỗ trợ nền kinh tế trong năm 2023 và các năm tiếp theo, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng; giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp BĐS khó khăn.

Đồng thời, tập trung vốn cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn, ưu tiên xem xét cho vay với dự án nhà ở xã hội. Có giải pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường BĐS hồi phục.

Bộ Xây dựng đánh giá, áp lực đáo hạn trái phiếu đang gây áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp BĐS. Và việc xử lý một số tổ chức, cá nhân liên quan tới sai phạm trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã ảnh hưởng tới tâm lý nhà đầu tư, họ e ngại, dừng đầu tư và nhiều nhà đầu tư đã rút tiền trước hạn.

Đối với thị trường trái phiếu, Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính kiểm soát hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể huy động vốn.

Tác giả: Nguyễn Thị Hồng Nhung