Mới đây, trong báo cáo gửi Thủ tướng về những rủi ro của loại hình condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng, Bộ Công an đã điểm qua những bất cập hiện hữu của loại hình condotel đồng thời dẫn nhiều ví dụ cho thấy loại hình bất động sản "con lai" này cần được quản lý chặt chẽ hơn.

Các ví dụ mà Bộ Công an dẫn ra gồm việc CTCP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) chấm dứt chi trả thu nhập cam kết cho nhà đầu tư tại dự án Cocobay Đà Nẵng; dự án Our City tại Hải Phòng có hàng trăm người Trung Quốc nhập cảnh qua đường du lịch, thuê căn hộ tại dự án này để tổ chức đánh bạc với quy mô rất lớn; dự án tổ hợp khách sạn chung cư cao cấp Oceanus Mường Thanh Viễn Triều, TP Nha Trang với 5 toà nhà 45 tầng, quy mô 1000 căn hộ, trong đó có khoảng 50% căn hộ dùng để ở và 50% căn hộ cho thuê.

Những ví dụ về bất cập của condotel mà Bộ Công an đặt ra trong văn bản gửi Thủ tướng có thể xem là khá điển hình cho tình trạng đang diễn ra trên thị trường căn hộ du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian qua.

Vào Việt Nam từ năm 2014, sau đó phát triển rầm rộ vào các năm 2017, 2018, condotel bắt đầu có dấu hiệu trầm lắng vào 2019, 2020. Cho đến nay, cả nước có khoảng 83.000 căn hộ condotel, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP HCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Trong khoảng thời gian condotel bùng nổ, nhiều người từng cảnh báo về việc phát triển quá nóng của loại hình này. Cho đến cuối năm 2019, khi dự án đầu tiên vỡ trận, câu chuyện về rủi ro của condotel mới được bàn luận một cách sôi nổi, trở thành đề tài của nhiều cuộc họp, thảo luận, hội thảo...Cho đến nay, condotel vẫn tiếp tục lộ rõ những bất cập của mình khi pháp lý cho "đứa con lai" này vẫn chưa được khơi thông hoàn toàn.

Hiện cả nước có khoảng 83.000 căn hộ condotel, từ lúc xuất hiện đến nay, loại hình bất động sản này vẫn liên tục bộc lộ những bất cập (Ảnh: Tiền Phong)

Những vi phạm về thu nhập cam kết 

Tháng 11/2019, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng phát đi thông báo ngừng chính sách cam kết lợi nhuận 12%/năm do khó khăn về mặt tài chính, đồng thời đưa ra hướng giải quyết cho khách hàng gồm chuyển đổi các căn hộ condotel thành chung cư; thanh lý hợp đồng tự kinh doanh, thanh lý hợp đồng hoàn lại tiền, tự đề xuất giải pháp hợp lý hơn.

Thông báo này của Công ty Thành Đô ngay lập tức tạo ra phản ứng. Về phía nhà đầu tư, phần lớn đều không đồng tình trước các hướng giải quyết mà chủ đầu tư đưa ra, họ lập ra các hội nhóm, yêu cầu đối thoại trực tiếp để tìm ra tiếng nói chung. Khi chưa được đối thoại, hàng chục, thậm chí hàng trăm nhà đầu tư tại dự án Cocobay trên khắp cả nước tập trung "vây" trụ sở của Thành Đô, của ngân hàng bảo lãnh dự án là SHB. Phải đến cuối tháng 5 vừa qua, một buổi đối thoại trực tiếp gồm đại diện nhà đầu tư, chủ đầu tư và SHB mới được tổ chức. Tuy nhiên, phải sau nhiều ngày làm việc, 3 bên mới đi đến một thỏa thuận cuối cùng. Dù thế, phía nhà đầu tư cũng không chắc chắn 100% rằng thỏa thuận được thực hiện đúng với kỳ vọng và cam kết.

Trường hợp của Cocobay cũng đặt ra một câu hỏi lớn rằng mức thu nhập cam kết của condotel bao nhiêu là hợp lý. Gần như không ai đưa ra được câu trả lời thỏa đáng bởi mỗi người đều có góc nhìn riêng về việc đầu tư vào bất động sản, mỗi chủ đầu tư cũng đều có toan tính riêng của mình song phần lớn ý kiến đều cho rằng mức cam kết lợi nhuận hiện nay trên thị trường condotel, 10-12%/năm, là quá cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Không ít chuyên gia tài chính, bất động sản đều cho rằng trường hợp của Cocobay sẽ không phải là duy nhất nếu cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư đều tin tưởng ở một mức cam kết có phần vô lý như vậy.  Thậm chí, còn có ý kiến hoài nghi sự "vỡ trận" của Cocobay Đà Nẵng sẽ là khởi đầu cho một chuỗi đổ vỡ theo hiệu ứng domino dẫn đến sự sụp đổ của loại hình bất động sản "con lai" chưa được thừa nhận. 

Sau sự việc ở Cocobay Đà Nẵng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lại bước vào một cuộc khủng hoảng do dịch Covid-19, condotel cũng là loại hình chịu tác động trực tiếp. Nhiều chủ đầu tư chật vật để chi trả thu nhập cam kết cho nhà đầu tư, bên cạnh đó, cũng có những đơn vị thông báo tạm dừng chi trả do khó khăn về mặt tài chính.

Trong văn bản gửi nhà đầu tư ngày 17/3 về việc lùi thời gian chi trả lợi nhuận cam kết hợp đồng hợp tác kinh doanh, CTCP A&B Nha Trang, chủ đầu tư dự án condotel A&B Central Square thừa nhận dự án đang gặp khó do dịch Covid-19. Chủ đầu tư đề xuất giãn tiến độ thanh toán lợi nhuận cam kết, lãi cam kết 6 tháng cuối năm 2019 sẽ được thanh toán trong tháng 7, lãi cam kết 6 tháng đầu năm 2020 dự kiến được thanh toán trong tháng 1/2021.

Một doanh nghiệp khác cũng phát đi thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng đã cam kết tại 3 dự án condotel ở Hạ Long (Quảng Ninh), Quy Nhơn (Bình Định) và Quảng Bình với lý do gặp khó do ảnh hưởng bởi dịch bệnh.

Sau các thông báo này, không ít nhà đầu tư bất bình trước động thái của chủ đầu tư và cho rằng những yếu tố khách quan đang tác động nhiều đến việc chi trả thu nhập cam kết, khác với tuyên bố trước đó của một số doanh nghiệp rằng việc chi trả thu nhập cam kết hoàn toàn không chịu tác động bởi tình hình kinh doanh.

Chưa kể, một số nhà đầu tư đặt câu hỏi dịch Covid-19 có thể được chủ đầu tư dùng làm bình phong để doanh nghiệp hoãn chi trả thu nhập cam kết, bởi thực tế, dịch bệnh bắt đầu từ năm 2020 nhưng chủ đầu tư lại dùng lý do này để chậm chi trả thu nhập của năm 2019.

Cuối tháng 5, một đại diện của C.E.O Group nói với Người Đồng Hành, doanh nghiệp này đang có 500 căn hộ condotel và 49% trong số đó thuộc sở hữu của các nhà đầu tư với mức chi trả thu nhập cam kết hàng năm là 9-10%/năm. Dù số lượng condotel áp dụng chi trả thu nhập cam kết không nhiều, doanh nghiệp vẫn phải dùng nguồn tiền từ lĩnh vực kinh doanh khác để thực hiện đúng cam kết, chi trả thu nhập cho nhà đầu tư condotel. Người này cũng cho rằng có thể phải mất 6 tháng - 1 năm, doanh nghiệp mới có thể phục hồi.

Hay đại diện Vingroup, đơn vị vận hành hàng loạt dự án condotel ở Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng…. cũng thừa nhận doanh thu từ condotel bị ảnh hưởng trong ngắn hạn bởi dịch bệnh. Doanh nghiệp này cũng phải sử dụng nhiều phương án để thực hiện đúng cam kết với nhà đầu tư trong và sau dịch. 

Vận hành, quản lý lôm côm

Tại một hội thảo về bất động sản nghỉ dưỡng diễn ra cuối năm 2019, ông Lương Ngọc Khánh, Tổng giám đốc Công ty Quản lý khách sạn H&K Hospitality, cho rằng việc quản lý, vận hành một dự án condotel đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì hoạt động, thực hiện các cam kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư dự án. 

Theo ông Khánh, một bất cập hiện hữu tại nhiều đơn vị làm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện nay là quan điểm chỉ muốn bán được sản phẩm mà không nghĩ đến việc vận hành dự án đó theo đúng mô hình condotel hay căn hộ dịch vụ. Có những condotel đang vận hành nhưng không có cả nhà hàng ăn sáng để phục vụ khách. 

Lãnh đạo doanh nghiệp trên cũng cho rằng muốn bán được bất động sản nghỉ dưỡng, chủ đầu tư phải cam kết với các nhà đầu tư thứ cấp. Trên thị trường, rất nhiều dự án condotel xảy ra tranh chấp, kiện tụng, chủ yếu do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trước đó. Việc thực hiện được cam kết, theo ông Lương Ngọc Khánh, là không dễ, phụ thuộc nhiều vào yếu tố quản lý, vận hành dự án.  

Trong báo cáo, Bộ Công an cũng nêu ví dụ cho sự nhập nhằng giữa mô hình condotel và căn hộ chung cư của một số dự án. Cụ thể, tại dự án tổ hợp khách sạn chung cư cao cấp Oceanus Mường Thanh Viễn Triều, TP Nha Trang với 5 toà nhà 45 tầng, quy mô 1.000 căn hộ, trong đó có khoảng 50% căn hộ dùng để ở và 50% căn hộ cho thuê.

Thực tế, trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, không ít dự án vẫn có nhiều căn hộ được đem cho thuê như bất động sản nghỉ dưỡng. Chẳng hạn, The Shapphire Hạ Long (Quảng Ninh) là dự án chung cư nhưng nhiều căn hộ tại đây lại được cho thuê như căn hộ du lịch với giá thuê 1,5-2 triệu đồng/đêm, tương đương với giá thuê một căn hộ condotel.

Hay mới đây, theo phản ánh của Tiền Phong, hàng trăm người mua căn hộ tại dự án Sơn Thịnh 2 tại số 2A Lê Hồng Phong, phường Thắng Tam (TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu) do Công ty Sơn Thịnh làm chủ đầu tư đang căng băng rôn phản đối việc căn hộ chung cư tại dự án bỗng dưng biến thành condotel và không làm được sổ như cam kết.  

Cũng liên quan đến vấn đề quản lý, vận hành, tại dự án Our City tại Hải Phòng do Công ty TNHH Hiệp Phong Việt Nam (100% vốn Hong Kong - Trung Quốc) có hàng trăm người Trung Quốc nhập cảnh qua đường du lịch, thuê căn hộ tại dự án này để tổ chức đánh bạc với quy mô rất lớn. Bộ Công an đã bắt giữ 395 người Trung Quốc và bàn giao cho phía Trung Quốc xử lý.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng việc quản lý những dự án bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel rõ ràng đang có những bất cập nhất định. Nếu không có biện pháp quản lý có thể gây ra nhiều hệ lụy, trước hết là cho người mua. Trong trường hợp có dự án condotel giao cho các chủ sở hữu tự kinh doanh, ông Đính cho rằng các nhà đầu tư nên hợp tác cùng chủ đầu tư, giao căn hộ cho một đơn vị vận hành chuyên nghiệp tổ chức kinh doanh chuyên nghiệp, bài bản.