Cụ thể, quận 1 có đơn giá đất 546 triệu đồng/m2. Giá đất quận 3 là 399 triệu đồng/m. Quận 5 và quận 10 có giá trung bình lần lượt là 304 triệu đồng/m2 và 319 triệu đồng/m2 (đơn giá này là đơn giá trung bình của các thửa đất ở vị trí mặt tiền tại từng quận).

Tiếp đến, ở nhóm các quận gần trung tâm (nhóm 2) có đơn giá đất dao động trong khoảng 180-250 triệu đồng/m2.

Quận 4 có đơn giá đất trung bình là 232 triệu đồng/m2, quận 6 là 186 triệu đồng/m2, quận 11 là 243 triệu đồng/m2. Quận Phú Nhuận có đơn giá đất trung bình là 234 triệu đồng/m2, Quận Bình Thạnh là 199 triệu đồng/m2, quận Tân Bình là 182 triệu đồng/m².

Nhóm 3 là các quận có lịch sử phát triển ngắn hơn so với các quận nhóm 1 và 2, chủ yếu phát triển mạnh trong khoảng 15-20 năm trở lại đây.

Đơn giá đất trung bình tại các quận nhóm 3 trong khoảng 60-150 triệu/m2. Quận 2 cũ (TP Thủ Đức) là 120 triệu đồng/m2, quận 7 là 144 triệu đồng/m2, quận 8 là 140 triệu đồng/m2, quận Gò Vấp là 116 triệu đồng/m2 và quận Tân Phú là 130 triệu đồng/m2.

Ở dưới mức 100 triệu đồng/m2 có quận 9 cũ (TP Thủ Đức) với 68 triệu đồng/m2, quận 12 là 76 triệu đồng/m2, quận Bình Tân là 90 triệu đồng/m2 và quận Thủ Đức cũ (TP Thủ Đức) là 97 triệu đồng/m2.

Các huyện ngoại thành có đơn giá trung bình thuộc nhóm thấp nhất tại TP.HCM, với mức giá 56 triệu đồng/m2 tại huyện Nhà Bè, 43 triệu đồng/m2 tại huyện Bình Chánh và 47 triệu đồng/m2 tại huyện Hóc Môn.

Giá đất tại trung tâm quận 1 chạm mức gần 550 triệu đồng/m2. Ảnh: Chí Hùng.

Ông Lê Minh Hoàng - Quản lý cấp cao bộ phận định giá Propzy - cho biết có 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn nhà bao gồm hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất, an ninh - dân trí khu vực, tiện ích.

Nhóm yếu tố đặc thù làm giảm giá nhà có nghĩa trang, khu xử lý chất thải, cống thoát nước… Nếu không chú ý đến các yếu tố này, người mua có thể bị vướng vào việc mua hớ bất động sản, trải nghiệm sống không tốt và trong tương lai nếu muốn bán lại sau một thời gian ở cũng sẽ khó bán được giá.

Ngoài ra, ông Hoàng cũng chia sẻ về các yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản của bất động sản.

Thứ nhất là cung - cầu thị trường, được biểu hiện qua số lượng bất động sản được chào bán trên thị trường (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) và nhu cầu đi liền với khả năng tài chính của người dân, các nhà đầu tư trong thời kỳ đó.

Nguồn cung thị trường bất động sản có thể đến từ các dự án chung cư, đất nền sơ cấp hay đến từ việc mua đi bán lại nhà ở tại thị trường thứ cấp.

Và nguồn cầu cũng cần được đánh giá từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người mua nhà để ở, để cho thuê hay các nhà đầu tư lướt sóng, các nhà đầu tư mua nhà cũ, xây lại và bán...

Thứ hai, vấn đề quy hoạch sẽ dẫn đến mức độ thanh khoản khác nhau tại các khu vực có quy hoạch khác nhau.

Thứ 3 là yếu tố lãi suất ngân hàng. Lãi suất ngân hàng có ảnh hưởng rất lớn tới khả năng tài chính của các nhóm người mua nhà, khi lãi suất được hạ nghĩa là áp lực trả lãi sẽ giảm đi, người mua nhà sẽ có khả năng và tự tin để sử dụng đòn bẩy tài chính cho việc mua bất động sản nhiều hơn.

Thứ 4 là sự chuyển dịch của cơ cấu kinh tế. Đây là yếu tố tác động đến thanh khoản của các nhóm ngành khác nhau trong cơ cấu kinh tế, ví dụ khi ngành du lịch được tập trung phát triển và gặp được các điều kiện thuận lợi để tăng trưởng thì các bất động sản có thể phục vụ du lịch như homestay, khách sạn, quán ăn cũng sẽ có khả năng thanh khoản tốt hơn

Cuối cùng là vấn đề thiên tai, dịch bệnh. Điều này đã được minh chứng khá rõ trong thời gian gần đây với làn sóng Covid-19 lần thứ 4 tại Việt Nam.

Tác giả: Hà Bùi