Bảng giới thiệu về khu đất để hấp dẫn người mua. (Ảnh: Mạnh Khánh/TTXVN)

Những ngày gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội xuất hiện cụm từ xây dựng "thành phố trong thành phố." Nguồn gốc cụm từ này chưa rõ từ đâu nhưng hiệu ứng của nó đối với giới đầu tư bất động sản thì lại có những chuyển động rất rõ ràng.

Từng đợt "sóng" đất đã xô qua các làng xã từ Đông Anh đến Mê Linh và huyện bán sơn địa Sóc Sơn.

"Cò" đến, đất "bay"

Tại thôn miền núi Minh Tân xã Minh Trí (Sóc Sơn) những ngày này liên tục xuất hiện những tốp người ngoài địa phương "đánh võng" quanh các ngõ xóm.

Những người này mang theo cả tấm bản đồ chi chít những đường, ô thửa, dọc ngang, xiên chéo rồi chỉ trỏ hỏi han. Ngó nghiêng một hồi, họ chấm bút đỏ vào tờ bản đồ rồi rút đi lúc nào không ai hay.

Theo người dân địa phương, nhóm những người lạ có mặt ở thôn trong những ngày gần đây phần lớn là các "cò" đất ở nội đô đưa lên, có thể họ đưa các "thượng đế" đến thăm đất, tìm vị trí để đầu tư.

Điều nhiều người không để ý là phần lớn diện tích đất ở thôn là thuộc rừng phòng hộ. Nếu người mua không tỉnh táo sẽ bị dẫn dắt mua vào đất rừng thì không thể xây dựng nhà cửa công trình.

Qua tìm hiểu, thôn Minh Tân dịp này rộn ràng "cò" đất là do có thông tin về việc Sóc Sơn được quy hoạch xây dựng trở thành "thành phố." Thông tin này đã thổi bùng giá đất khu vực này lên cao một cách khó ngờ.

Một mảnh đất ở sát hồ Đồng Đò (xã Minh Tân), vừa đất ở lẫn đất vườn liền kề được giao bán khoảng 12 triệu đồng/m2. So với 1 năm trước đây, mảnh đất trên chỉ có giá gần 5 triệu đồng/m2.

Không chỉ Minh Tân giá đất bị thổi lên ở mức cao mà ở khu vực xóm Núi của xã Minh Phú (Sóc Sơn) cũng tương tự. So với cách đây 1 năm, giá đất ở đây đã tăng 30%.

Hay tại xã Minh Trí, giá đất cũng tăng lên trên 10-12 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm đầu và giữa năm 2021 chỉ ở mức 7-8 triệu đồng/m2.

Đất lâm nghiệp thu hút đầu tư homestay, bất động sản nghỉ dưỡng cũng được rao bán rầm rộ với mức giá 130-140 triệu đồng/1 sào…

Người dân ở đây chia sẻ, mức giá này khiến họ "choáng." Nhiều gia đình trong thôn cũng muốn mua đất làm nhà để tách hộ cho con cái nhưng với giá đất cao như vậy thì giấc mơ sở hữu một mảnh đất thổ cư để làm nhà trở nên khó khăn hơn.

Huyện Mê Linh nổi tiếng cả nước khi trên địa bàn có tới gần 50 dự án đô thị sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách đang bị chậm tiến độ, vi phạm Luật Đất đai. Tổng diện tích các dự án "treo" ở Mê Linh lên tới 1.905 ha.

Món "đặc sản" này cũng góp phần đóng băng thị trường bất động sản nơi đây vài năm qua; đồng thời, làm nhụt chí chủ đầu tư, không dám "rót" tiền để xây dựng hạ tầng như đã cam kết trước đó.

Tiền Phong là một trong số những xã có nhiều dự án nhà ở "cỏ mọc xanh um" của huyện Mê Linh cả chục năm qua. Thế nhưng, ngay sau khi xuất hiện thông tin Mê Linh có thể lên thành phố thì tình hình đã đổi khác.

Đội quân của các trung tâm môi giới bất động sản sau một thời gian dài "bỏ qua" Mê Linh nay lại tiếp tục xuất hiện với nhiều chiêu mời chào mới trên cả các hạ tầng mạng từ Zalo, Facebook… đến các trang tin.

"Cò đến, đất bay", ngay theo đó là giá đất tại các dự án đô thị ở địa phương này tăng vùn vụt từ 30 đến 40% theo từng vị trí.

"Cứ mỗi lần có thông tin quy hoạch mới là giá đất lại tăng. Các nhà đầu tư rất quan tâm đến quy hoạch vùng, nếu có tiềm năng đầu tư là sẵn sàng đổ về khu vực đó để xem đất, tham khảo giá và quyết định mua rất nhanh," anh Nguyễn Nam - một môi giới bất động sản ở Mê Linh cho biết.

Hiện nay, không chỉ đất dự án, đất nền trong khu dân cư được đẩy giá mà đến cả những lô đất được huyện Mê Linh tổ chức đấu giá cũng có giá trúng cao gấp 2, 3 lần so với giá khởi điểm ban đầu chỉ từ 10-16 triệu đồng/m2.

Đối với huyện Đông Anh, do địa phương có lợi thế cận kề với các quận nội đô và đang đẩy mạnh xây dựng các công trình hạ tầng khung nên giá đất ở đây từ vài năm nay luôn "ấm" và nhích lên từng ngày.

Đáng chú ý, khi có thông tin về vấn đề quy hoạch mới, sẽ có "thành phố trong thành phố," người dân lại bắt đầu rục rịch xuống tiền mua đất để đầu tư sinh lời khiến giá đất tại một vài xã như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh... được ghi nhận tăng thêm 15-20%, thậm chí là 40%.

Chỉ là lời đồn?

Có thể thấy, trong năm nay, đây là lần thứ 2 giá đất ở các huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh được "thổi" lên bất thường. Trước đó, thông tin về quy hoạch hai bên bờ sông Hồng cũng đã khiến cho cả vùng đất bãi dậy sóng.

Nhiều "cò" đã mời gọi, tô vẽ cho vùng bãi bồi ven sông những mỹ từ để thu hút nhà đầu tư xuống tiền rồi "vỡ mộng," vì trót mua phải đất công, không thể chuyển đổi sang đất thổ cư.

Không chỉ có vậy, giá đất được đẩy lên còn ảnh hưởng không nhỏ đến việc quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn. Nhiều hộ dân đã tranh thủ cơi nới, san lấp ao, ruộng, bãi bồi, vườn để sẵn sàng rao bán.

Giá đất lên cao còn làm khó khâu giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình phúc lợi. Do đó, các địa phương cũng đã đưa ra những giải pháp, khuyến cáo để hạn chế tình trạng lợi dụng thông tin quy hoạch chưa rõ ràng nhằm trục lợi từ đất.

Qua khảo sát thực tế, giá đất tại Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh, Hòa Lạc có tăng nhưng chỉ tăng ở mức "ấm" lên theo xu hướng chung của thị trường.

Dù là ngày làm việc nhưng nhiều người tìm đến các khu phân lô trên địa bàn huyện Thạch Thất để xem mua đất. (Ảnh: Mạnh Khánh/TTXVN)

Đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Mê Linh cho biết, giá đất khu vực này hiện nay được rao bán cao hơn nhiều so với mức xác định đấu giá của huyện. Trong khi đó về hạ tầng, gần đây huyện không có công trình tầm cỡ nào được đầu tư.

Thực tế, giao dịch thành công không nhiều như lời các môi giới chào bán với khách; thậm chí, nhiều ô đất trúng đấu giá cao nay khách hàng lại bỏ tiền đặt cọc và huyện phải tổ chức đấu giá lại.

Thời gian tới, huyện Mê Linh sẽ đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, tiến hành xây dựng hạ tầng để đấu giá tiếp một số ô đất trên địa bàn; đồng thời, chỉ đạo các phòng liên quan công bố công khai thông tin quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển hạ tầng… nhằm minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Sóc Sơn cũng cho biết huyện vẫn đang thực hiện các công việc theo quy hoạch đô thị vệ tinh đã được duyệt. Vì hiện nay, huyện chưa nhận được bất kỳ văn bản của của cấp có thẩm quyền về việc quy hoạch huyện thành phố như dư luận đồn thổi.

Đề cập đến tình trạng "sốt" đất ở Hà Nội trong thời gian gần đây, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, do sự khan hiếm nguồn cung ở vùng trung tâm, nhà đầu tư có xu hướng tìm đến vùng ven đô nhiều hơn, khiến thị trường đất nền ngày càng sôi động, hàng loạt tin đồn quy hoạch khiến giá đất đẩy lên ở mức rất cao.

Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư thực, dài hạn thường rất ít. Giá đất thường chỉ tăng một thời gian rồi nhanh chóng trở về giá cũ.

Các chuyên gia cũng lưu ý những nhà đầu tư muốn mua bất động sản ở thời điểm này, đặc biệt ở các địa bàn Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn hay các huyện ngoại thành cần xác định đây là khoản đầu tư dài hạn, không phải là đầu tư "lướt sóng."

Nguyên nhân là do các khu vực này đều đang chờ quy hoạch, dự án lớn triển khai, hạ tầng giao thông kết nối vào nội đô vẫn chưa hoàn chỉnh. Do vậy, bất động sản chưa thể sinh lời nhanh. Nếu nhà đầu tư chấp nhận đầu tư "lướt sóng," xuống tiền theo cơn "sốt" đất thì sẽ gặp nhiều rủi ro hơn là được lợi.

"Trước khi quyết định đầu tư, người dân cần phải tìm hiểu rõ về thông tin quy hoạch mới, tỉnh táo trước thông tin về giá đất, không chạy theo các cơn 'sốt ảo,' không nghe theo 'cò' mập mờ mua bán những mảnh đất không có tính pháp lý, các dự án đang bị bỏ hoang hay thông tin về nguồn gốc đất không rõ ràng" - lãnh đạo huyện Đông Anh khuyến cáo.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, nhằm siết chặt hoạt động của môi giới, ổn định thị trường bất động sản, mới đây, Bộ Xây dựng đã đưa quy định môi giới bất động bắt buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy chứng chỉ và không cho cá nhân hoạt động môi giới độc lập… vào dự thảo sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để lấy ý kiến.

Việc sửa đổi, bổ sung các quy định theo phương án này sẽ tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, minh bạch, giúp cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát tốt thị trường, khắc phục được hiện tượng "sốt ảo," "bong bóng" bất động sản do các môi giới gây ra.

Tác giả: Linh Khánh