Đồng thời, theo Phó Thủ tướng, việc ban hành bảng giá đất hàng năm tiếp theo được hướng dẫn cụ thể theo khu vực; loại đất có biến động mới phải cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường.

Như vậy, phải ít nhất gần 3 năm nữa mới có bảng giá đất mới. Từ nay đến lúc đó vẫn tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ, và điểm nghẽn ách tắc giải phóng mặt bằng các dự án công ích vẫn sẽ tiếp tục.

Bảng giá đất khó sát giá thị trường

Tôi cho rằng, khi có bảng giá đất mới cũng khó xác định giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường và có lẽ giá đất sẽ có nguy cơ gần với giá đất khi sốt.

Ví dụ, với dự án thương mại kinh doanh, làm thế nào xác định giá phổ biến trên thị trường còn là vấn đề nan giải. Khoản 2, Điều 153 trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất quy định: "giá đất được xác định bằng bình quân các mức giá giao dịch thực tế loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực …”.

Chỉ có thể áp dụng quy định này ở thị trường đất đai công khai, minh bạch, các hợp đồng ghi giá thật mới đủ cơ sở dữ liệu để xác định. Còn với nước ta, phần lớn các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi giá rất thấp để giảm đóng thuế, thậm chí chênh lệch đến 10 lần.

Ví dụ, giá thực mua 5 tỉ đồng, hợp đồng chỉ ghi 500 triệu đồng. Một khi ý thức chấp hành pháp luật còn thấp, khó lòng thay đổi một sớm một chiều, cần thêm những giải pháp khả thi trong thực tế.

Hơn nữa, bảng giá đất mới, theo dự thảo Luật, sẽ được cơ quan có thẩm quyền ban hành sau khi đánh giá cụ thể mảnh đất đó trên cơ sở tham khảo giá khởi điểm đấu thầu, giao dịch thực tế… Đồng thời kết hợp nhiều yếu tố về vị trí, tiện ích, môi trường, giao thông, thoát nước, cơ sở hạ tầng, mật độ dân số, mức độ phồn vinh, sinh lợi trong tương lai.

Mỗi địa phương có quy mô kinh tế, chính sách phát triển, mật độ dân số, tiện ích đô thị, tiềm năng sinh lợi khác nhau. Giá đất có thể thay đổi liên tục, nay lên mai xuống và ngược lại. Vì thế, trao quyền cho địa phương ban hành bảng giá đất là hợp lý, dù các địa phương sẽ gặp không ít khó khăn nếu không có phương pháp định giá đất khoa học.

Vì vậy, chủ trương bỏ khung giá đất trong Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị là bước đột phá tư duy, giúp địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp, thuận lợi trong đền bù giải phóng mặt bằng vừa giám sát việc kê khai, truy thu thuế chuyển nhượng cho nhà nước.

Khi có bảng giá đất mới cũng khó xác định giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Ảnh minh hoạ: Hoàng Hà

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này mặc dù đã bỏ khung giá đất nhưng vẫn còn 2 hình thức bồi thường: Nhà nước bồi thường thu hồi đất và doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giá thị trường chỉ có khi cạnh tranh, mua bán công bằng thông qua đấu giá, sàn giao dịch bất động sản.

Nên chăng điều chỉnh quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở (điểm a, khoản 3, điều 78 của dự thảo). Bởi vai trò Nhà nước quản lý điều hành cho tốt, không nhất thiết trực tiếp làm kinh tế các dự án thương mại.

Trường hợp Nhà nước có nhu cầu sử dụng và đứng ra thu hồi đất trực tiếp để làm các dự án thương mại cũng là một hình thức đầu tư kinh doanh, hưởng phần chênh lệch và có lợi nhuận thì cũng nên thỏa thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân. Hoặc đơn giản là thay thế cách tiếp cận "thu hồi" sang "trưng mua", như có chuyên gia đề xuất.

Những giải pháp cấp thiết trước mắt

Trong thời gian chờ bảng giá đất mới dự kiến hết năm 2025, trước tình thế nhiều dự án công ích đang vướng mặt bằng vì giá bồi thường quá thấp, cần có thêm điều khoản quy định một hệ số điều chỉnh nhất định giao quyền cho các địa phương chủ động xây dựng bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể sát giá thị trường nhưng vẫn phù hợp pháp luật.

Về lâu dài với các dự án công ích phải có chính sách hướng tới hài hòa lợi ích của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi. Chẳng hạn, khi làm đường cần xem xét thu hồi thêm phần đất hai bên để bán đấu giá. Cách làm này không chỉ giúp giải quyết câu chuyện tái định cư tại chỗ, công bằng giữa các trường hợp bị giải tỏa mà còn có thêm nguồn thu tái đầu tư phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị, hạn chế nhà siêu mỏng.

Thu hồi thêm đất hai bên đường, nghĩa là người bị thu hồi đất có cả người có đất trong phạm vi dự án công ích và người có đất liền kề. Theo đó, mỗi người bị thu hồi đất có thể nhận bồi thường hoặc nhận lại diện tích đất nhỏ hơn tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Phần đất dôi dư được quy hoạch lại, bán đấu giá hoàn vốn và tái đầu tư.

Dự án công ích cũng như dự án thương mại, một khi đã bồi thường theo giá thị trường và thỏa thuận với người dân có thể quy định chỉ cần đạt cơ chế đồng thuận hơn 2/3 người dân có đất bị thu hồi chấp thuận là có thể triển khai thực hiện, thiểu số còn lại lựa chọn một trong hai phương án chấp thuận hoặc bị thu hồi đất.

Điều nay nhằm tránh trường hợp dự án thương mại có đến 90% người dân đồng thuận, 10% còn lại không đồng ý vẫn tắc nghẽn. Hay với dự án công ích nên thu hồi thêm đất hai bên đường, những trường hợp ở liền kề sẽ muốn trụ lại để hưởng lợi từ dự án nên sẽ khó đạt được cơ chế đồng thuận cho tất cả.

Xem lại bài 1: Giá đất thị trường nào cho dân bị thu hồi đất?

Tác giả: Kỹ sư Trần Văn Tường