Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 ghi nhận sự khởi sắc khi bất động sản đứng đầu về lợi suất đầu tư, vượt qua cả vàng và chứng khoán.

Hiệu ứng của thị trường ghi nhận việc tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô, trong đó thì đất nền dần trở thành phân khúc hấp dẫn khách mua.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được áp dụng sớm từ ngày 1/8 vừa qua được kỳ vọng sẽ giúp thị trường nhà đất khởi sắc với những điều chỉnh tích cực.

Tuy nhiên trên thực tế chỉ trong những ngày đầu áp dụng Luật mới, thị trường địa ốc lại ngay lập tức nóng ran như chảo lửa khi xuất hiện việc tăng giá đột biến ở một số phiên đấu giá đất ven đô.

Từ mức giá khởi điểm chỉ vài triệu đồng/m2, đất ven đô Hà Nội được đấu giá lên tới cả trăm triệu đồng/m2 dù nhiều người đánh giá không quá nổi bật về hạ tầng, giao thông, tiềm năng sinh lời chậm.

Giá khởi điểm là nguồn cơn?

Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư Đặng Văn Cường – Văn phòng Luật sư Chính pháp, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, cho biết do giá vàng liên tục thay đổi, thị trường chứng khoán trầm lắng, hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng bởi chuỗi cung ứng và sự biến động của thị trường thế giới nên bất động sản vẫn được nhà đầu tư ưu tiên chọn lựa là nơi trú ẩn an toàn của dòng tiền.

Theo ông Cường, các luật liên quan tới bất động sản có hiệu lực một phần từ ngày 1/8/2024 đã quy định về việc các cá nhân, doanh nghiệp không được phép mua đất, phân lô, bán nền mà chỉ có nhà nước được đứng ra phân lô và tổ chức đấu giá.

Do đó tạo nên sự khan hiếm nguồn cung, đánh vào tâm lý của khách hàng và nhà đầu tư sẽ tập trung rất lớn tại các phiên đấu giá đất như vừa qua.

Bên cạnh đó, việc giá đất bị đẩy lên cao được vị Luật sư cho rằng do nguyên tắc của việc đấu giá là người nào trả giá cao nhất thì người đó sẽ trúng giá.

Trong khi đó việc đấu giá những lô đất kể trên thu về sự chú ý của hàng nghìn người đăng ký và trực tiếp tham gia đấu giá. "Điều này chứng tỏ rằng lượng người quan tâm rất nhiều, nhiều như thế thì giá bị đẩy lên cũng là điều hoàn toàn có thể xảy ra", ông Cường phân tích.

Ngoài ra, Luật sư Đặng Văn Cường cũng nêu một trườn hợp có thể xảy ra dù "đến nay cơ quan chức năng chưa kết luận" là tình trạng là thổi giá đất với động cơ thao túng thị trường bất động sản của một số cá nhân hoặc tổ chức nào đó.

Luật sư Đặng Văn Cường – Văn phòng Luật sư Chính pháp, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội.

Để xảy ra tình trạng trên, Luật sư Đặng Văn Cường cho rằng một phần lỗi cũng đến từ việc xác định mức giá khởi điểm đấu giá quá thấp.

Trước đây, giá khởi điểm đấu giá sẽ căn cứ vào giá của Hội đồng tư vấn đưa ra. Tuy nhiên thực hiện theo Nghị định số 12 được ban hành hồi tháng 2/2024 lại quy định giá khởi điểm thì sẽ do địa phương xác định trên cơ sở bảng giá đất nhân với hệ số.

"Hiện đang là giao thời của việc thực hiện các văn bản Luật Đất đai 2023 mới có hiệu lực một phần, phần lớn vẫn tới 1/1/2025 mới có hiệu lực hoàn toàn.

Như vậy, gây ra vấn đề quy định về về bỏ khung giá đất thì chưa có hiệu lực nên quy định về bảng giá đất cũ sẽ được áp dụng hết năm nay. Chính vì vậy công thức tính vẫn là theo bảng giá đất cũ nhân với hệ số K thì ra giá khởi điểm khiến mức giá này bị thấp", Luật sư Cường nêu.

Luật sư cho rằng giá đấu giá đất cao đột biến một phần lỗi cũng đến từ việc xác định mức giá khởi điểm đấu giá quá thấp. (Ảnh: Hữu Thắng)

Dù vậy ông Cường cũng nhấn mạnh việc đưa ra quy định của Nghị định của Chính phủ là không sai, nhưng tại thời điểm giao thoa này các văn bản chưa có hiệu lực đồng bộ dẫn đến câu chuyện là cái bảng giá đất mới chưa được xác lập nên mới xảy ra tình huống trên.

Từ việc giá khởi điểm thấp thì nhà đầu tư cũng sẽ chỉ cần đặt cọc một số tiền rất nhỏ, điều này tiếp tục gây ra rủi ro lợi dụng điểm này để một số tổ chức tham gia đấu giá đẩy lên mức mong muốn, trục lợi cá nhân xong có thể bỏ cọc.

Trong khi đó lại tiếp tục xuất hiện câu chuyện Luật Đấu giá tài sản phải tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực, qua đó xử lý mạnh tay được các trường hợp bỏ cọc bằng việc cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm.

Còn hiện nay, quy định về việc xử lý người tham gia đấu giá bỏ cọc còn quá mang tính hành chính, thiếu răn đe và xử lý triệt để nên nhiều cá nhân hoặc tổ chức đã lợi dụng lỗ hổng này để gây nhiễu loạn thị trường.

Không nên tận thu cho ngân sách qua đấu giá đất

Nêu quan điểm về việc đấu giá đất qua đêm, Luật sư Vũ Ngọc Bằng – Phó Giám đốc Công ty Luật Galaxy, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết, dù không công khai nhưng việc đấu giá không hạn chế vòng đấu xuyên đêm để chốt được mức giá cuối cùng có thể đã từng có tiền lệ chứ không phải lần đầu.

Ưu điểm của hình thức đấu giá này là sẽ đem về cho ngân sách một khoản thu lớn và gần như là "đột biến" bởi mức giá tăng sốc qua từng vòng đấu, và mức giá cuối cùng khiến Nhà nước có thể đem về hàng trăm tỷ đồng qua từng phiên đấu giá.

Luật sư Vũ Ngọc Bằng – Phó Giám đốc Công ty Luật Galaxy, Đoàn Luật sư Hà Nội.

Về mặt tích cực, điều này sẽ giúp ngân sách được bổ sung thông qua việc đấu giá đảm bảo mọi quy định pháp luật.

Thế nhưng ở chiều ngược lại, Luật sư Vũ Ngọc Bằng cho rằng "hệ lụy của việc đất trúng giá quá cao còn ghê gớm hơn những lợi ích về kinh tế mà nó mang lại".

Đồng thời, vị Luật sư cũng khẳng định các tổ chức đấu giá đất tại các phiên đấu giá nóng sốt thời gian qua hoàn toàn tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật, nhưng ở phía người tham gia đấu giá có tinh thần thượng tôn pháp luật hay không lại là một câu chuyện khác, cần chờ kết luật của cơ quan điều tra.

"Nếu người tham gia đấu giá có tình trạng "quân xanh, quân đỏ" tư lợi cá nhân, tham gia đấu giá với mục đích thao túng thị trường sẽ gây hệ lụy lâu dài, khiến giá đất tại khu vực đó bị đẩy lên thành "bong bóng" bất động sản. Để giải quyết vấn đề này sẽ khó gấp nhiều lần so với lợi ích tới từ khoản ngân sách được thu về trước mắt kia", ông Bằng phân tích.

Đồng quan điểm, Luật sư Đặng Văn Cường chia sẻ Nhà nước không cần tận thu trong các phiên đấu giá đất.

"Bởi nếu trúng giá cao thì Nhà nước thu về cái lợi trước mắt là số tiền cao hơn một chút nhưng sau đó đất bỏ hoang, nhà đầu cơ thổi giá lên thì đất sẽ không được đưa vào sử dụng, khai thác dù là một nguồn tài nguyên quý thì hệ lụy nghiêm trọng hơn rất nhiều", vị Luật sư nêu.

Nên tạm dừng đấu giá đất, chờ bảng giá đất sát với giá thị trường

Theo đó, để ngăn chặn việc xảy ra các trường hợp sốt đất tại các phiên đấu giá tương tự tiếp diễn, Luật sư Đặng Văn Cường cho rằng việc tạm dừng đấu giá đất để tiến hành thanh, kiểm tra là hoàn toàn hợp lý.

Nhất là trong bối cảnh các Luật đang giao thoa với nhau nhưng chưa có sự đồng bộ, "thay máu" hoàn toàn nên vẫn tạo ra nhiều kẽ hở cho những cá nhân hoặc tổ chức có mục đích xấu lợi dụng để trục lợi.

Bên cạnh đó, ông Cường cũng nêu phương án cần nhanh chóng xem xét lại phương thức tính giá khởi điểm trong đấu giá, đẩy nhanh quá trình hoàn thiện bảng giá đất sát với giá thị trường.

Luật sư nêu quan điểm nên tạm dừng đấu giá đất, chờ bảng giá đất sát với giá thị trường (Ảnh: Hữu Thắng).

Đối với nhà đầu tư, vị Luật sư cũng nêu ý kiến nên xác định rõ thời điểm vào tiền, thời điểm ra tiền và xác định được là cái thị trường ở khu vực đó nó sẽ tăng, giảm biến động như thế nào.

Tránh trường hợp mà đổ xô đầu tư theo tâm lý thị trường rồi cuối cùng không "tháo chạy" kịp thì sẽ giống như ôm một cục nợ, khả năng là thua lỗ là rất lớn.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cũng cần cảnh giác với những khu vực mà giá cả bất động sản tăng nóng đột biến nhưng xung quanh không có hạ tầng hay chính sách gì mới hoặc sự biến động về dân cư.

Đối với những người có nhu cầu mua để ở thực thì ông Cường đưa lời khuyên nên lựa chọn thời điểm và địa điểm phù hợp để chọn đúng sản phẩm bất động sản có thể định cư lâu dài.

Tác giả: Nguyễn Hồng Nhung