Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện đang có khoảng 158 dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý (đất công), đã phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý.

Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, trên thực tế các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp thì các phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác trong dự án phổ biến thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% tổng diện tích đất của dự án, có một số trường hợp tỷ lệ này lên đến khoảng 15%. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung mới sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

Tại “Dự thảo Quy định” quy định “tỷ lệ diện tích các loại đất quy định tại Điều 1 Quy định này trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không vượt quá 5%” là quá thấp và không sát với tình hình thực tiễn. Bởi lẽ, các thửa đất này nằm “xen kẽ”, rải rác trong dự án, nếu là thửa đất lớn đủ điều kiện theo “Dự thảo Quy định” thì đã được tách thành dự án độc lập, còn lại các thửa đất khác thì không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.

HoREA đề nghị quy định tỷ lệ diện tích các loại đất trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không vượt quá 15% thì hợp lý hơn.

Nhiều dự án vướng đất công xen kẹt đang phải tạm dừng

Tuy nhiên, đối với trường hợp tỷ lệ diện tích các diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý vượt quá 15% tổng diện tích dự án, thì nhất thiết phải báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố xem xét quyết định đối với từng trường hợp một.

HoREA cũng kiến nghị bổ sung: “Các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, thì Sở Tài nguyên Môi trường trình Ủy ban nhân dân  thành phố căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định, theo quy định tại điểm b Khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP)”.

Trước đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đề xuất, đối với diện tích đất do nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập.

Sở này cũng đề xuất diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu. Cụ thể, đối với các quận nội thành và thành phố Thủ Đức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000 m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu và không nhỏ hơn 500 m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu.

Đối với các huyện ngoại thành diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000 m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn và không nhỏ hơn 1.000 m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn...

Khi đã đủ các điều kiện trên, Sở Tài nguyên - Môi trường phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định nguồn gốc đất, loại đất trình UBND TP chấp thuận chủ trương tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì Sở Tài nguyên - Môi trường trình UBND TP căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất,  không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Tác giả: Hải Đăng