Giải ngân chậm

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), kể từ khi triển khai chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội (NƠXH) đến nay, NHNN đã 2 lần điều chỉnh lãi suất cho vay theo hướng giảm dần đối với chủ đầu tư và người mua nhà lần lượt từ mức 8,5%/năm và 8%/năm (từ 1/4/2023) xuống còn 8,2%/năm và 7,7%/năm (từ 01/07/2023); và tiếp tục giảm xuống 8%/năm và 7,5%/năm kể từ 01/01/2024. 

Chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội được thực hiện bằng nguồn vốn tự huy động của các ngân hàng thương mại, đơn giản hóa thủ tục và các điều kiện thuận lợi, dễ dàng, tạo điều kiện cho các đối tượng thụ hưởng nhanh chóng tiếp cận. (Ảnh minh họa: KT)

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là nguồn vốn của các ngân hàng thương mại. Vì vậy, quan điểm cho vay, giải ngân là đúng mục tiêu, đúng đối tượng của gói hỗ trợ này, hướng tới NƠXH, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp.

"Do đây là gói hỗ trợ phục vụ mục tiêu 1 triệu căn NƠXH vì vậy có thể kéo dài một vài năm cho nên không giải ngân thật gấp, thật nhanh. Nhưng những dự án đủ điều kiện phải được giải ngân ngay", Phó Thống đốc Đào Minh Tú nêu rõ.

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú

Đến nay, mới có 28/63 UBND tỉnh gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia Chương trình với 68 dự án; trong đó một số tỉnh đã công bố nhiều dự án là Hà Nội (6 dự án), TP.HCM (6 dự án), Bắc Ninh (6 dự án), Bình Định (5 dự án)... trong 68 dự án thuộc 28 tỉnh, thành phố thì có 30 dự án có nhu cầu vay vốn, các dự án còn lại không có nhu cầu vay vốn do đã hoàn thành hoặc đã thu xếp nguồn vốn khác.

Trong số 30 dự án có nhu cầu vay vốn, các NHTM đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền cam kết là khoảng 7.000 tỷ đồng, trong đó, có 10 dự án đã có nhu cầu giải ngân bao gồm 07 dự án cấp tín dụng cho chủ đầu tư, 02 dự án cấp tín dụng đối với người mua nhà và 01 dự án cấp tín dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, số tiền cam kết cấp tín dụng cho 08 chủ đầu dự án là 1.965 tỷ đồng, đã được giải ngân 640 tỷ đồng; và cam kết cấp tín dụng cho người mua nhà tại 03 dự án với số tiền 7 tỷ đồng, số tiền đã giải ngân là 6 tỷ đồng.

Nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế 

Rõ ràng, tốc độ giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng dành cho NƠXH rất chậm. NHNN đã chỉ rõ một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai Chương trình.

NHNN cho rằng, nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Theo ủy quyền của Bộ Xây dựng thì UBND các tỉnh, thành phố sẽ công bố danh mục nhà ở xã hội trên địa bàn của địa phương mình. Tuy nhiên, sau khi NHNN ban hành văn bản số 2308/NHNN-TD ngày 01/04/2023 và Bộ Xây dựng ban hành văn bản số 1551/BXD-QLN ngày 24/04/2023 hướng dẫn triển khai Chương trình thì đến nay mới có 28 tỉnh, thành phố công bố danh mục nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Trong đó các tỉnh tập trung công bố kể từ tháng 7 năm 2023 đến nay. Tổng cộng mới có 68 dự án được công bố thuộc danh mục vay vốn Chương trình này.

Bên cạnh đó, qua báo cáo của NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố thì có một số địa phương chưa công bố danh mục này mặc dù Sở Xây dựng đã có văn bản đề nghị. Ngoài ra, một số dự án thuộc danh mục được công bố nhưng chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn (do đã hoàn thành hoặc đã vay vốn từ các nguồn khác).

Quá trình triển khai xây dựng nhà ở xã hội vẫn còn nhiều khó khăn, khiến nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế. (Ảnh minh họa)

Các TCTD qua tiếp cận, thẩm định các dự án nhận thấy một số dự án còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý, về giải phóng mặt bằng, về thủ tục tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… Những vướng mắc về mặt pháp lý cũng là nguyên nhân dẫn tới các TCTD chưa có cơ sở để cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án.

Theo tổng hợp danh mục dự án đủ điều kiện tham gia chương trình 120 nghìn tỷ đồng thì chỉ có 04 dự án (tại TP.HCM, Hà Nội và Nghệ An) trên 68 dự án là dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cho thấy số lượng các dự án này còn chiếm tỷ lệ rất thấp.

Về phía người mua nhà, theo báo cáo của NHNN chi nhánh các tỉnh, thành phố, nhiều dự án đang thi công phần móng hoặc đang trong giai đoạn lựa chọn nhà thầu, chưa khởi công, đang giải phóng mặt bằng… vì vậy chưa đủ điều kiện mở bán sản phẩm. Bên cạnh đó, theo Luật Nhà ở (2014) quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội như điều kiện về cư trú và điều kiện về thu nhập thuộc diện không phải đóng thuế thu nhập cá nhân không còn phù hợp trong bối cảnh giá nhà đã tăng cao. Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa 15, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi trong đó một số điều kiện đã được chỉnh sửa tuy nhiên hiện chưa có hiệu lực thi hành.

Thực tế triển khai cho vay đối với người mua nhà ở xã hội tại NHCSXH, đơn vị đang thực hiện cho vay người mua nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định 100 cho thấy việc cho vay với đối tượng này còn gặp nhiều vướng mắc do nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương còn hạn chế, nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện để mua nhà, không đủ điều kiện để vay vốn tín dụng chính sách xã hội, chủ đầu tư khi bán cho người mua nhà chưa giải chấp nên không thực hiện được việc đăng ký giao dịch bảo đảm… Vì vậy, đến thời điểm kết thúc giải ngân Chương trình hỗ trợ và phục hồi kinh tế theo Nghị quyết 43 của Quốc hội (đến hết năm 2023), thì doanh số giải ngân của Chương trình mới đạt trên 10.200 tỷ đồng (bằng khoảng 68% số vốn được bố trí).

Báo cáo của NHNN nêu thực tế: Hiện nay, người mua nhà tại một số dự án đã vay vốn tại NHCSXH theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP  cho thấy các đối tượng này sẽ có xu hướng lựa chọn vay vốn tại NHCSXH với lãi suất cho vay ưu đãi hơn (chương trình có sự hỗ trợ từ nguồn ngân sách nhà nước).

Khách hàng mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, mua nhà tại dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị ảnh hưởng do tình hình kinh tế, sản xuất kinh doanh khó khăn như: bị cắt giảm nhân sự, giảm lương do không có đơn hàng… dẫn đến nguồn thu nhập của khách hàng sụt giảm. Do đó, khách hàng hiện nay ưu tiên cho việc duy trì nhu cầu cuộc sống, chưa xem xét việc mua nhà trong thời điểm này.

Giải pháp tháo gỡ

Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho hay, Chương trình 120 nghìn tỷ đồng được triển khai trong gần 10 năm nhằm thực hiện Đề án xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội. Vì vậy, để đẩy mạnh chương trình này, cần có sự vào cuộc đồng bộ của hệ thống chính trị, các Bộ, ngành, địa phương quyết liệt đẩy nhanh tiến độ triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ, từ đó tạo ra các dự án nhà ở để các ngân hàng thương mại xem xét cho vay.

"NHNN sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng trong việc xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở; theo dõi tình hình triển khai Chương trình để đề xuất sửa đổi cho phù hơp với thực tế triển khai", ông Đào Minh Tú nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, NHNN tiếp tục bám sát các chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ; tiếp tục điều hành chủ động, linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí, hạ lãi suất, tạo cơ sở để hạ lãi suất cho vay theo Chương trình. Đồng thời, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục đẩy mạnh triển khai Chương trình, mở rộng công tác truyền thông, giới thiệu, tư vấn các nội dung Chương trình tới khách hàng đủ điều kiện để khách hàng có đủ thông tin và chủ động tiếp cận, vay vốn khi có nhu cầu.

Tác giả: Trần Ngọc