Trong phiên hội thảo chuyên đề tại diễn đàn kinh tế - xã hội Việt Nam 2022, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ ra thực trạng rằng nhiều người bị thu hồi đất cho rằng họ không được bồi thường ngang với giá trị đất đai trên thị trường.

"Đây là một thực trạng đang xảy ra ở khắp nơi. Bảng giá đất của Nhà nước do địa phương cấp tỉnh quy định chỉ bằng khoảng 30-60% giá trị thị trường", ông Võ nêu.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ảnh: Quochoi.vn.

Định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế

Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường làm cho ngân sách bị thiệt hại, các nhà quản lý bị rơi vào vòng lao lý, người dân bị thu hồi đất bất bình... Tuy nhiên, việc tìm ra nguyên nhân để sửa lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về "giá đất thị trường".

"Ở các nước công nghiệp, người ta chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Ta cũng nên theo cách thức thông lệ tốt như vậy mà làm", ông Võ kiến nghị.

Vị chuyên gia cũng chỉ ra những khó khăn trong việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, đã dẫn tới tình trạng lãng phí đất đai do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng.

Theo ông Võ, Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước.

"Nhưng đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn", ông khẳng định.

Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Mặt khác, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ông Võ cho rằng đây là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm, từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào lãng phí vì thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng.

Ngoài ra, ông nhận xét thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đó, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao.

Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới, ông Võ nêu rõ, việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045.

"Giải pháp cần đưa ra là đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản nhằm tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực tế được các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền; pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ rằng, tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước Quy định", ông Võ nêu.

Kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản

Phát biểu tại phiên hội thảo, GS Hoàng Văn Cường - Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc Dân - cũng cho rằng cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai, và sử dụng cơ chế thị trường trong việc lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Bên cạnh đó, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước.

Theo đó, người dân có đất thu hồi có thể hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư. Còn Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chênh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Ngoài ra, theo ông Cường, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản.

"Quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho những đối tượng chính sách xã hội phải theo tỷ lệ tối thiểu 20-30% quỹ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn", ông nhận định.

GS.TS Hoàng Văn Cường. Ảnh: Quochoi.vn.

Cùng với đó là áp dụng chính sách thuê đất trả tiền một lần cho cả chu kỳ bằng tuổi thọ nhà ở chung cư, nhằm khuyến khích thuê nhà ở và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

"Cần quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch", ông Cường bình luận.

Thêm vào đó, phải kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc.

Cuối cùng là phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm.

Tại hội thảo, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng chỉ ra các vấn đề lớn về tài chính đất đai. Theo đó, có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng chưa thật sự nhất quán, chính xác đã tạo nên một số lỗ hổng.

Bộ trưởng cho rằng cần phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để tìm ra phương pháp xác định một cách phù hợp nhất, chính xác, nhất quán.

Tác giả: Thảo Cao