Không cần 100%, chỉ cần đa số đồng thuận

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có hiệu lực kể từ ngày 01/09/2021 để thay thế Nghị định số 101 năm 2015.

Khi biết được thông tin này, chị Nguyễn Phương Chung ngụ quận 4, Tp. Hồ Chí Minh bày tỏ: “Gia đình tôi sống tại chung cư Trúc Giang ở phường 13. Khi có cảnh báo chung cư không an toàn, phải cải tạo, chúng tôi được bố trí nhà tái định cư để chính quyền tìm chủ đầu tư xây dựng mới”.

Năm 2017, khi cơ quan chức năng kết luận chất lượng loại D là cấp thấp nhất, UBND quận 4 đã lên phương án tìm kiếm nhà đầu tư để thực hiện các thủ tục cải tạo, xây dựng mới cho chung cư Trúc Giang.

Đầu năm 2019, các chủ sở hữu chung cư bỏ phiếu chọn một doanh nghiệp làm nhà đầu tư với phương án sẽ bố trí tái định cư tại chỗ cho 123 hộ dân.

Chung cư Trúc Giang tại quận 4, TP.HCM nhiều năm qua không thể xây dựng lại vì không nhận được sự đồng thuận của 100% hộ dân.

Theo đó, sau khi xây dựng, người dân sẽ được tái định cư từ tầng 5 đến tầng 10 với tỉ lệ quy đổi 1m2 sàn căn hộ cũ sẽ được tái định cư bằng 1,1m2 sàn căn hộ mới. Nếu ai không có nhu cầu ở chung cư thì bán lại cho chủ đầu tư giá 27,5 triệu đồng/m2.

Nhưng gia đình chị Chung và 118 hộ dân khác vẫn phải sống tạm ở nhà tái định cư (huyện Bình Chánh) hoặc ở cùng người thân quen vì chung cư này không thể tiến hành cải tạo, xây mới suốt 4 năm qua.

Bởi lẽ tại đây vẫn còn 4 hộ dân với gần 20 người kiên quyết bám trụ, không đồng thuận di dời. Cũng do không được 100% người dân đồng thuận nên UBND quận 4 chưa thể ra quyết định công nhận chủ đầu tư cho doanh nghiệp được chọn. Doanh nghiệp không thể giải phóng được mặt bằng để thực hiện dự án trong thời gian quy định.

"Qua tìm hiểu, tôi được biết quy định mới sẽ hoá giải con số “phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ”. Gia đình tôi mong rằng việc cải tạo chung cư cũ có được chuyển biến tích cực để nhanh chóng có nhà mới trong thời gian tới", chị Chung nói.

Theo quy định mới, việc phá dỡ chung cư cũ sẽ theo “nguyên tắc đa số” nên chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư đồng ý thì công tác cải tạo, xây dựng mới có thể tiến hành.

Doanh nghiệp được lựa chọn làm chủ đầu tư phải được tối thiểu 75% chủ căn hộ đồng ý. Nếu có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu chung cư đó chấp thuận.

Kịch bản tương tự ở khắp nơi

Cũng tại quận 4, các lô A, B, C cư xá Vĩnh Hội cũng được đánh giá là chung cư hư hỏng cấp D từ năm 2017 nhưng đến nay vẫn chưa thể xây mới do các hộ dân không thống nhất được nhiều nội dung trong việc đầu tư, xây dựng mới.

Có hộ yêu cầu giá bồi thường cao, có nhiều hộ yêu cầu được thương lượng trực tiếp với chủ đầu tư. Có người thì cho rằng nhà của họ còn tốt nên không đồng ý cải tạo, xây dựng mới.

Ông Võ Thanh Dũng, phó Chủ tịch UBND quận 4 đánh giá: “Việc xây dựng mới, cải tạo chung cư cũ mục đích cuối cùng là chỉnh trang đô thị, tổ chức lại cuộc sống của người dân cho an toàn, đàng hoàng, vững chãi hơn. Sự quyết liệt của chính quyền là để bảo vệ tính mạng, tài sản của dân, bảo vệ trật tự, an ninh của khu vực”.

Không chỉ chung cư Trúc Giang, nhiều chung cư cũ cấp độ D là hư hỏng nặng, nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp nhưng vẫn vướng thủ tục do sự thiếu hợp tác từ cư dân.

Hay như chung cư Nguyễn Công Trứ, phường Cầu Ông Lãnh, quận 1 được xây dựng từ trước năm 1975 là nơi cư ngụ của 28 hộ dân. Qua kiểm định của sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, chung cư Nguyễn Công Trứ đã xuống cấp mức độ nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp để đảm bảo an toàn.

Phần lớn kết cấu và các hạng mục từ trong ra ngoài của chung cư Nguyễn Công Trứ hiện đã mục nát, nhiều mảng tường bong tróc, nứt nẻ, ẩm mốc… không còn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản của người dân. Tuy vậy, ngoài những hộ được bố trí tạm cư thì vẫn còn một số hộ chưa biết đi đâu.

Số liệu thống kê cho thấy, tại Tp. Hồ Chí Minh có hơn 1.000 chung cư cũ. Trong đó, có một số ít khu chung cư có quy mô lớn, như: Cchuhung cư Cô Giang, quận 1; chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3; chung cư Chánh Hưng, quận 8; các chung cư Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, quận 10; chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh.

Còn lại đa số là các chung cư nhỏ, dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc do chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng trước năm 1975. Chẳng hạn, tại quận 5 có 408 chung cư, hay quận 3 có 43 chung cư mà phần lớn không thể xây dựng lại chung cư mới tại địa điểm cũ do không phù hợp với quy hoạch.

Lời giải cho bài toán khó nhiều năm qua

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, Nghị định 69 sẽ đẩy mạnh công tác xây dựng lại hàng ngàn chung cư cũ có tuổi đời trên dưới 50 năm nhằm thực hiện mục tiêu tái định cư tốt nhất, thỏa đáng nhất cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Bởi lẽ, Nghị định 101/2015/NĐ-CP trước đây chưa đảm bảo tính khả thi và chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ do nhiều nguyên nhân.

Trong đó có một nguyên nhân quan trọng là cơ quan soạn thảo Nghị định 101 lúc bấy giờ đã không chấp thuận đề nghị của Hiệp hội và các chuyên gia, nên đã không quy định cơ quan có thẩm quyền phải xác định chỉ tiêu “quy mô dân số” khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu chỉ ra: “Như vậy, dự án xây dựng lại nhà chung cư vừa có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, vừa có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi”.

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, xuống cấp nghiêm trọng là nhiệm vụ chỉnh trang đô thị, đảm bảo an sinh xã hội của chính quyền địa phương.

Nghị định 69 còn cho phép “quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư". Điều này được HoREA cho rằng vừa hợp lòng người dân, vừa sát thực tế.

Lãnh đạo HoREA nhìn nhận, giải pháp “quy gom” sẽ khắc phục được tình trạng bỏ hoang tại các dự án tái định cư được xây dựng tại vị trí khác, không đáp ứng nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống,… dẫn đến người tái định cư không vào ở như khu tái định cư xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh chỉ có 15% người tái định cư đến cư ngụ trên tổng số hơn 1.700 căn hộ, gây lãng phí.

Giải pháp này đã được UBND quận 3, Tp. Hồ Chí Minh áp dụng khi “quy gom” 43 khu chung cư trên địa bàn để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư cho người dân.

“Chúng tôi cho rằng, khi tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhà đầu tư cần nhận thức được tính chất xã hội của dự án. Các cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án có lãi khoảng 10%”, ông Châu đề nghị.

Sau 5 năm chỉ làm được 1/3 kế hoạch

Báo cáo của sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh năm 2017 cho biết, địa phương đã hoàn tất công tác kiểm tra, rà soát, phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Kết quả có 15 chung cư cấp độ D hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Đối với 15 chung cư này, đến tháng 5/2021, Tp. Hồ Chí Minh đã di dời toàn bộ 6 chung cư (chung cư 128 Hai Bà Trưng, chung cư 23 Lý Tự Trọng, quận 1; chung cư 6Bis Nguyễn Tất Thành, quận 4; chung cư 40/1 Tân Phước, chung cư 47 Long Hưng và chung cư 170-171 Tân Châu, quận Tân Bình).

Đồng thời di dời dở dang 5 chung cư (chung cư 11 Võ Văn Tần, quận 3; chung cư 119B Tân Hòa Đông, quận 6; chung cư 155-157 Bùi Viện, quận 1; chung cư Trúc Giang, chung cư Vĩnh Hội (lô A, B, C), quận 4).

Thành phố cũng đã tháo dỡ 4 chung cư là chung cư 47 Long Hưng, chung cư 170-171 Tân Châu và chung cư 40/1 Tân Phước, quận Tân Bình; chung cư 23 Lý Tự Trọng, quận 1.

Tuy có nhiều nỗ lực nhưng chính quyền quận, huyện tại Tp. Hồ Chí Minh vẫn chưa đạt được kế hoạch đề ra là trong giai đoạn 2015-2020 phải cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó có 15 nhà chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng), gắn liền với việc giải quyết tái định cư cho người dân có chỗ ở và không gian sống tốt hơn.