Đánh giá cao về những giải pháp tháo gỡ cho thị trường trái phiếu ở Nghị định 08, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính bày tỏ quan điểm, vấn đề cần được quan tâm xem xét, tháo gỡ tiếp theo là việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng và giảm lãi suất cho vay về mức hợp lý cho doanh nghiệp và người dân.

Còn phía doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán nhà.

Hiệp hội đánh giá, Nghị định vừa tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn, vừa xác định lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững. Đồng thời, trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa trung hạn, dài hạn quan trọng của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Sau gỡ khó trái phiếu, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, doanh nghiệp bất động sản cần giảm giá bán nhà, chấp nhận lỗ để có thanh khoản, có dòng tiền... (Ảnh: Hoàng Hà)

Nghị định là căn cứ pháp luật để doanh nghiệp phát hành trái phiếu thực hiện đàm phán với nhà đầu tư trái phiếu (trái chủ), nhất là nhà đầu tư cá nhân về kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong thời gian tối đa không quá 2 năm. Hoặc thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, tuân thủ quy định của pháp luật dân sự. Nhưng cũng bảo vệ quyền lựa chọn của trái chủ thiểu số; kể cả trường hợp việc thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu đã được người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu trở lên chấp thuận.

“Quy định việc đàm phán đòi hỏi sự thiện chí, chân thành và tinh thần hợp tác của cả hai bên, doanh nghiệp phát hành trái phiếu và trái chủ vì sự tồn tại của doanh nghiệp và vì quyền lợi của trái chủ. Trước hết là tạo điều kiện và cơ hội để doanh nghiệp phục hồi sản xuất kinh doanh, tiếp tục làm ra tiền để trả nợ trái chủ, đồng thời trái chủ cũng thể hiện sự đồng hành với doanh nghiệp trên tinh thần thấu hiểu và chia sẻ trong lúc khó khăn”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Theo ông Châu, quy định việc đàm phán sẽ tốn nhiều thời gian để doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ, tuy nhiên vẫn có thể có trường hợp không đạt được thỏa thuận với một số ít trái chủ. Nhưng Hiệp hội nhận thấy, việc đàm phán nếu được cả hai bên thực hiện với sự thiện chí, chân thành và tinh thần hợp tác sẽ là phương thức tối ưu.

Theo HoREA, với việc cho phép doanh nghiệp và trái chủ thỏa thuận thực hiện phương thức “hàng đổi hàng”, đổi trái phiếu (cả gốc và lãi) lấy tài sản khác theo nguyên tắc doanh nghiệp phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan. 

Đồng thời, doanh nghiệp phải công bố thông tin bất thường, chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của trái chủ, nhằm hạn chế phát sinh khiếu kiện, tranh chấp sau này.

Hiệp hội đánh giá, quyết định ngưng hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2023 đối với việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, hoặc quy định về thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành, hoặc quy định về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu là rất cần thiết, góp phần củng cố niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Cùng với đó, tháo gỡ được vướng mắc, ách tắc về đầu vào của doanh nghiệp phát hành trái phiếu và đầu ra của thị trường trái phiếu khi tạo điều kiện thuận lợi hơn để nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ từ nay đến cuối năm 2023.  

Theo Hiệp hội, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong 2 năm 2023-2024 khoảng 230.000 tỷ đồng. Trong đó, năm 2023 khoảng 119.000 tỷ đồng, năm 2024 khoảng 111.000 tỷ đồng, nên Nghị định số 08 sẽ tác động rất tích cực và hiệu quả đến việc xử lý 119.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong năm 2023. 

Nhưng việc xử lý trái phiếu đến hạn phải được sự đồng thuận của các trái chủ với doanh nghiệp thông qua đàm phán thỏa thuận nên mất rất nhiều thời gian, mà hiện nay chỉ còn khoảng 9 tháng để thực hiện Nghị định số 08.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính và Thủ tướng Chính phủ xem xét cho phép sơ kết đánh giá kết quả thực hiện Nghị định số 08 vào khoảng đầu quý IV/2023 để tiếp tục xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững trong năm 2024 và những năm tiếp theo.

Tác giả: Nguyễn Lê