Nguồn thu ngân sách từ đất đai là rất lớn (Ảnh: Thành Nguyễn)

HoREA cho rằng, hiện tồn tại một số bất cập của cơ chế ban hành “khung giá đất” và “bảng giá đất”, như: Quy định cơ chế xây dựng “khung giá đất” và “bảng giá đất” là không phù hợp, thậm chí đã mâu thuẫn, xung đột với nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

“Khung giá đất” được xây dựng mỗi giai đoạn 05 năm là không phù hợp. Việc phân vùng kinh tế cũng chưa thật hợp lý, mà lẽ ra các vùng nên được phân chia thành các vùng kinh tế có đặc điểm tương đồng.

"Bảng giá đất” của cấp tỉnh phải căn cứ vào “khung giá đất”, “bảng giá đất” được quy định mức giá cao hơn không quá 20% mức giá tối đa và không được quy định mức giá thấp hơn mức giá tối thiểu của “khung giá đất”. Việc không được quy định mức giá thấp hơn mức giá tối thiểu của “khung giá đất”, đã dẫn đến một số căn nhà có vị trí đất thuộc các hẻm sâu (hẻm của hẻm của hẻm, ngách sâu) “bị” tính tiền sử dụng đất cao hơn so với trước đây.

Theo HoREA, về lâu dài nên xem xét bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất “kiểu tận thu, thu trước một lần”, mà chuyển thành “sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 - 20% “bảng giá đất”, để giảm nhẹ gánh nặng “tiền sử dụng đất” hiện nay. Đồng thời, bổ sung “thuế bất động sản” theo phương án đề xuất của Bộ Tài chính, để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước.

HoREA cũng nhận định, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai rất lớn, đặc biệt là các nguồn thu sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất đô thị, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, là nguồn thu thứ cấp, phái sinh từ đất đai.

HoREA lấy ví dụ, tại TP.HCM đất nông nghiệp tạo giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm, nhưng khi chuyển thành đất đô thị, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, thì cho giá trị lên đến 59 tỷ đồng/ha/năm; hay với quận 7 khi thành lập năm 1997, thì thu ngân sách nhà nước chỉ có 55 tỷ đồng, nhưng đến năm 2019, tổng thu ngân sách nhà nước lên đến khoảng 6.000 tỷ đồng (gấp 109 lần), trong đó, có vai trò của các khu đô thị mới, như Phú Mỹ Hưng, Him Lam…

HoREA cho rằng, nếu giảm trực thu, tận thu từ đất đai, thì ban đầu, nguồn thu ngân sách nhà nước có ít hơn một chút, nhưng người dân và doanh nghiệp được lợi. Sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi tiêu cho tiêu dùng hoặc kinh doanh, còn doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh và cuối cùng thì Nhà nước được lợi vì quy mô nền kinh tế sẽ tăng trưởng lớn hơn và mở rộng được diện thu, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách.

Trước thực tế này, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại Điều 113, Luật Đất đai, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Trước mắt, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai, HoREA kiến nghị Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội thí điểm giao thẩm quyền cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân TP.HCM chịu trách nhiệm ban hành “bảng giá đất”, đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, theo quy định tại Khoản (1.c) Điều 112, Luật Đất đai và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Đồng thời, cho TP.HCM được quyết định “mức thu” tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và được quy định các đối tượng được “nợ” tiền sử dụng đất (gồm các đối tượng hưởng chính sách, hộ nghèo, hộ cận nghèo), khi làm thủ tục xin cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất” (sổ hồng), để phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

Tác giá: Thành Nguyễn