Lao vào đầu tư đất vùng ven, nhà đầu tư nên bình tĩnh và tỉnh táo suy xét (Ảnh: Nguyễn Mạnh).

Lại nở rộ phân lô, bán nền

Phân lô bán nền không chỉ diễn ra tại Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng) như báo chí phản ánh gần đây mà ở các vùng ven Hà Nội, tình trạng này cũng đang diễn ra rầm rộ. Các khu đất ở nông thôn, đất ở kết hợp đất trồng cây lâu năm đang được một số doanh nghiệp, người dân trong vùng đứng ra mua gom, sau đó làm đường vào để phân lô, bán nền.

Theo tìm hiểu của Dân trí, tại địa bàn các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây, Ba Vì… đều có các khu đất được phân lô bán nền tự phát, nhân viên môi giới giao bán công khai trên mạng xã hội, trang tin điện tử do các cá nhân, công ty môi giới trên địa bàn lập ra.

Lần theo thông tin rao bán công khai trên mạng xã hội, Dân trí ghi nhận khu vực các xã dọc theo Quốc lộ 21A, thuộc các huyện Quốc Oai, Thạch Thất và thị xã Sơn Tây hiện có hàng chục khu đất được phân lô bán nền đang rao bán công khai với nhiều mức giá khác nhau tùy theo vị trí, khu vực và đường vào các khu đất rộng hay hẹp.

Tại xã Phú Cát (huyện Quốc Oai, TP Hà Nội), hơn 40 lô đất, thuộc khu đất cạnh đường tỉnh 446, có diện tích 80-120 m2, đường ô tô trải nhựa vào tận nơi đang rao bán rầm rộ thời gian qua với giá từ 18-21 triệu đồng/m2. Chị T.M - một nhân viên môi giới động sản trên địa bàn cho biết giá bán niêm yết song người mua có thể thỏa thuận trước khi chốt giá mua, bên bán sẽ bao luôn phí sang tên sổ đỏ cho người mua.

Môi giới này cũng giới thiệu một khu đất khác tại thôn Sen Trì, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất (Hà Nội) có giá "mềm" hơn. Đây là khu đất thổ cư vừa được phân thành 16 lô nhỏ, nằm sâu trong con ngõ rộng vừa đủ một chiếc ô tô di chuyển vào, diện tích mỗi lô 80-100 m2, được giao bán với giá khoảng 12-15 triệu đồng/m2. Theo chị T.M thì đây là mức giá mềm nhất của đất nền quanh khu vực cuối trục đại lô Thăng Long - Hòa Lạc, nếu muốn mua giá mềm hơn nữa phải di chuyển lên khu vực thị xã Sơn Tây.

Ghi nhận một vòng quanh vùng ven Thanh Mỹ, Sơn Đông, Cổ Đông… của thị xã Sơn Tây cho thấy hàng loạt các lô đất vừa được san gạt, quây đường để phân lô, bán nền với giá còn khá mềm. Tại khu vực thôn Bình Sơn, xã Sơn Đông thửa đất có sổ đỏ 170 m2, trong đó có 100 m2 đất ở, 70m2 đất trồng cây lâu năm, nằm trong ngõ ô tô vào tận nơi, được giao bán 700 triệu đồng. Tương tự, khu vực thôn Yên Mỹ, xã Thanh Mỹ, thị xã Sơn Tây, hàng chục lô đất vừa được phân lô, có diện tích 150 m2, có mặt tiền 5 m, nằm sát đường liên thôn được rao bán với giá 1,2 tỷ đồng.

Theo lãnh đạo UBND thị xã Sơn Tây thì việc tách thửa, phân lô bán tràn lan trên địa bàn như hiện nay khiến chính quyền cơ sở đau đầu. Thực tế đây là những khu đất thổ cư, kết hợp đất trồng cây lâu năm người dân tự mua bán. Luật hiện nay cũng không cấm. Việc mua bán này cũng không thông qua chính quyền địa phương, bởi giao dịch đất đai thực hiện trên Văn phòng Đăng ký Đất đai, thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Bản thân chính quyền cũng rất khó quản lý và cũng không nắm rõ được đối tượng mua bán là ai.

Giá đất bị đẩy cao, người mua cẩn trọng

Thị trường đất nền đã trải qua nhiều cơn sốt, đỉnh điểm là đợt cuối năm 2020 đầu năm nay, mức giá hiện đã rất cao. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại thời điểm cuối quý I, đầu quý II, hiện tượng tăng giá, thậm chí "sốt" tại một số phân khúc bất động sản diễn ra. Cụ thể, giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như ở vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%)…

Ghi nhận thị trường của Hội môi giới cũng cho thấy, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng ven đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao chóng mặt. Theo đó, có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn đồng, nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2.

Theo chuyên gia, việc kinh doanh dựa vào việc mua đất, chờ tăng giá là không có hiệu quả cho nền kinh tế (Ảnh: FB).

Sau một thời gian chững lại vì đợt bùng phát Covid-19 lần thứ 4, nay thị trường lại có dấu hiệu nóng trở lại. Anh Nhĩ - một nhà đầu tư - kể lại anh vừa có chuyến xem đất tại Hòa Lạc, từ đất dự án tái định cư khu Đại học Quốc gia đến đất san lô phân nền ngay khu trung tâm, các xã thuộc Hòa Bình cũ...

Nghe "cò đất" rao giá, anh Nhĩ cho biết nhiều người sẽ không khỏi thấy "lỡ nhịp" vì các chủ đất đều chào giá tăng mạnh so với vài tháng trước. Theo đó, đất phân lô tại dự án tái định cư Đại học Quốc gia giờ khoảng 21-23 triệu đồng/m2, đất phân lô mặt ao làng tại Yên Bình - Thạch Thất được chủ đất chào giá 40 triệu đồng/m2…

Anh Nhĩ tò mò hỏi về lý do tại sao đất tăng nhanh vậy thì chủ đất giải thích rằng nhu cầu bất động sản rất lớn, lãi suất thấp, dân tìm và đầu tư rất nhiều. Khi được hỏi tại sao đất của anh chào bán lâu rồi, bằng chứng là cỏ đã mọc đầy và mấy cái bảng quảng cáo phân lô tách thửa bằng bạt cũng đã rách tươm ra... vị chủ đất tiếp tục giải thích như sau: Đất này được mua cả chục năm rồi, ngày xưa tự bán quá vất vả, nay sàn ở Hà Nội lên làm bài bản lắm, tổ chức hội thảo, tuyên truyền, viết bài, chạy quảng cáo trên Facebook, cộng tác viên vô cùng bài bản. Vậy nên, bây giờ cứ san nền, phân lô xong là giao cho họ bán, mình chỉ thu tiền một mối - nhàn tênh!

Theo lời kể của anh Nhĩ, chủ đất này có nhiều khu phân lô san nền tại Hòa Lạc. Trước mớ thông tin bòng bong, anh Nhĩ cho rằng cần bình tĩnh phân tích và đánh giá thông tin, không nên vội vàng "đua" theo, dễ mắc cạn.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - nhiều lần bày tỏ quan điểm cần mạnh tay, siết phân lô bán nền. "Đất không xây nhà mà đem ra bán là không sinh lợi, đồng vốn nằm ở đất, không tạo dựng phát triển, cứ chờ giá đất lên cao. Việc kinh doanh dựa vào việc mua đất, chờ tăng giá là không có hiệu quả cho nền kinh tế", ông Võ nói.

Chuyên gia bất động sản Đặng Văn Quang cũng cho rằng, tuy không phải nguyên nhân chính và duy nhất, song phân lô bán nền cũng góp phần làm tình trạng "sốt" đất thêm nóng bỏng.

Theo quan điểm của ông Quang, không nên cho phát triển, thúc đẩy các dự án phân lô bán nền. Vì hệ lụy là dễ tạo ra các dự án "ma" và không kiểm soát được về các hoạt động xây dựng của từng chủ sở hữu nhỏ.

Tác giả: Ngọc Tuân - Nguyễn Khánh