Trong nỗ lực chống lạm phát, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã tăng lãi suất liên tục trong năm nay, góp phần đẩy lãi suất thế chấp cố định trung bình trong 30 năm đạt mức cao nhất trong 14 năm là 6,29% vào ngày 22/9/2022, theo số liệu của Freddie Mac (Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà Liên bang có trụ sở tại Mỹ). Với lãi suất khiến các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng thậm chí ngày càng cao, nhiều người mua nhà đang chùn bước khi họ đánh giá lại khả năng mua một ngôi nhà mới.

Giá nhà ở hầu hết các khu vực của Mỹ tiếp tục tăng qua từng năm. Theo thông tin trên US News, trước khi mua - bán nhà, cần chờ xem lãi suất và lạm phát diễn ra như thế nào vì chúng liên quan trực tiếp đến giá nhà.

Những tháng cuối năm 2022, thị trường nhà ở Mỹ không giống hồi đầu năm. (Ảnh minh họa: GETTY IMAGES)

Có rất nhiều cuộc thảo luận về việc nhu cầu của người mua giảm do giá nhà cao và lãi suất cao gây áp lực lên khả năng chi trả trên toàn nước Mỹ. Tuy nhiên, Mỹ vẫn đang chứng kiến ​​mức tăng giá nhà đáng kể. Giá bán nhà trung bình vào tháng 8/2022 là 406.890 USD, theo số liệu của Redfin, tăng 7,1% so với cùng kì năm ngoái.

Theo báo cáo từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), giá nhà trung bình tại Mỹ lập kỷ lục trong tháng 6/2022 với mức 416.000 USD, tăng 13,4% so với cùng kỳ 2021. Trước đó, hồi tháng 3/2022, báo cáo của NAR cũng cho thấy, giá nhà tại Mỹ đã tăng trong 21 tháng liên tiếp, lâu nhất từ trước tới nay.

Không nên bán nhà trong năm nay?

Tờ US News đưa ra một số lý do không nên bán nhà trước cuối năm 2022: Nếu bạn là một trong nhiều chủ nhà đã chuyển đi hoặc tái cấp vốn trong vài năm qua, không có lý do gì để cân nhắc việc bán nhà của bạn trước mắt. Hy vọng rằng khoản thế chấp của bạn đã giúp giảm bớt mọi khó khăn về tài chính với khoản thanh toán hàng tháng thấp. Nếu bạn cảm thấy thoải mái nhất với khoản thế chấp hiện tại của mình, hãy lập kế hoạch duy trì một thời gian, vì lãi suất thế chấp không có khả năng giảm đáng kể trong vài tháng tới.

Odeta Kushi, chuyên gia kinh tế của First American Financial Corp (công ty cung cấp dịch vụ bảo hiểm quyền sở hữu và giải pháp rủi ro cho bất động sản) cho biết, lĩnh vực nhà ở rất nhạy cảm với lãi suất và đã hạ nhiệt đáng kể do lãi suất thế chấp tăng và khả năng chi trả giảm.

Trong vài năm qua, những lo lắng về khả năng mua căn nhà tiếp theo của bạn gắn liền với việc thị trường nhà đất tăng giá nhanh chóng và thiếu nhà mới để bán. Bây giờ, cộng thêm lãi suất trên 6%, và điều này sẽ có rất ít lợi ích tài chính nếu mua một ngôi nhà mới. Đừng bán nhà vội nếu bạn nghĩ rằng thời điểm này không phù hợp.

Thị trường nhà ở hiện đã cân bằng hơn so với đầu năm 2022 nhưng tồn kho nhà ở vẫn ở mức thấp. Với việc những người mua sẽ chọn rút lui, các ngôi nhà có mặt trên thị trường lâu hơn một chút so với trước đây.

Những tháng cuối năm 2022, lãi suất thế chấp cao hơn so với gần đây. Đối với nhiều chủ nhà, điều đó đủ để họ chọn ở lại ngôi nhà hiện tại của mình.

Có nhiều cách để giảm bớt chi tiêu về nhà ở. (Ảnh minh họa: Getty)

Trên kênh thông tin tài chính Mỹ CNBC, giáo sư kinh tế Laurence J. Kotlikoff cho biết, người Mỹ đang "lãng phí quá nhiều tiền vào nhà ở". Laurence J. Kotlikoff là một trong 25 nhà kinh tế có ảnh hưởng nhất thế giới. Ông đánh giá, với lãi suất cho các khoản thế chấp nhà tăng nhanh hơn so với những thập kỷ trước, việc sở hữu một ngôi nhà ở Mỹ đang trở nên đắt đỏ hơn vào thời điểm hiện tại.

Giáo sư Laurence J. Kotlikoff gợi ý một số cách để giảm chi phí nhà ở như ở chung với bố mẹ, người thân; cho thuê nhà trên Airbnb; chuyển sang ở khu vực có mức thuế thấp hoặc không thuế như Alaska, Florida, Nevada, New Hampshire, South Dakota, Tennessee, Texas, Washington, Wyoming...

Cân nhắc giữa thuê và đi vay mua nhà

Với chi phí gần ngang nhau, chưa bao giờ việc cân nhắc giữa thuê hay vay mua một ngôi nhà trở nên khó khăn như lúc này với người Mỹ.

Chênh lệch giữa chi phí thuê nhà và khoản thanh toán vay thế chấp mua nhà trung bình hàng tháng ở Mỹ đã thu hẹp xuống còn 30 USD. Đây là khoảng cách nhỏ kỷ lục, theo nhà môi giới bất động sản Redfin.

Cụ thể, giá chào thuê trung bình hàng tháng tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái, lên mức cao kỷ lục 1.940 USD vào tháng 3. Trong khi, các khoản thanh toán vay thế chấp mua nhà trung bình tháng tăng 34%, đạt 1.910 USD.

Chi phí hàng tháng giữa thuê (đường kẻ màu đen) và vay mua nhà (đường kẻ màu vàng) ở Mỹ. (Nguồn: Bloomberg)

Trong lịch sử, trung bình chi phí hàng tháng phải trả khi vay mua nhà thấp hơn nhiều so với chi phí đi thuê, chủ yếu là do các căn hộ cho thuê tập trung ở các thành phố đắt đỏ như New York và San Francisco. Trong khi đó, nhà được mua thường có giá trị thấp, do nằm ở các khu vực ngoại ô và nông thôn, nhưng mức độ chênh lệch đã bốc hơi sau khi chi phí đi vay tăng vọt.

Chênh lệch giữa chi phí thuê và đi vay vào tháng 3/2020 là 322 USD, song nó bắt đầu thu hẹp kể từ khi thị trường nhà tăng mạnh do đại dịch, nhất là ở các đô thị. Điều đáng chú ý là nếu vay mua nhà, người sở hữu còn phải trả thêm các chi phí khác như thuế bất động sản và tiện ích. Điều này có thể đẩy chi phí sở hữu lên cao hơn nữa, theo nhà kinh tế trưởng Daryl Fairweather của Redfin.

Trong bối cảnh đó, Fairweather cho biết nhiều người định mua nhà lần đầu buộc phải lựa chọn giữa việc thuê nhà hoặc chuyển đến một thành phố có chi phí sinh hoạt thấp hơn. Đối với các thành phố như Miami, Austin, Texas và Portland, Oregon, nhu cầu tăng cao bởi làn sóng lao động từ xa đến tìm kiếm nhà ở. Đối với những khu vực đắt đỏ truyền thống như New York, điều này càng trở nên trầm trọng hơn bởi người dân đổ xô trở lại thành phố sau đại dịch.

Báo cáo từ Redfin cho hay, trong tháng 7/2022, giá cho thuê căn hộ cao hơn 14% so với cùng kỳ năm trước. Theo dữ liệu của Apartment List, ở Rochester, New York, giá cho thuê căn hộ có thể tăng thêm 15,3% trong tháng 8/2022 so với cùng kỳ năm ngoái. Trung bình một căn hộ hai phòng ngủ ở khu vực Rochester cho thuê dao động ở mức giá 1.318 USD trong tháng 8, trong khi cũng căn hộ này, mức giá vào năm ngoái chỉ khoảng 1.116 USD./.

Tác giả: Trần Ngọc