Theo DKRA, làn sóng chào bán "cắt lỗ" căn hộ ở thị trường phía Nam đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận trong tháng 5 của DKRA, số lượng giao dịch chào bán "cắt lỗ" thứ cấp đã giảm mạnh, phần lớn nhờ vào các tín hiệu tích cực đến từ việc giảm lãi suất cũng như chỉ đạo gỡ vướng pháp lý dự án của các cơ quan quản lý.

Trong quý I, đơn vị này ghi nhận ở những dự án gần nhận nhà, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay, người bán có xu hướng tăng mạnh mức chiết khấu để nhanh chóng bán được hàng, tránh phát sinh lãi vay.

Thị trường thứ cấp "nóng" dần

Trong khi đó, ông Troy Griffiths - Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam - lại cho rằng thị trường căn hộ thứ cấp đang "nóng" lên ở cả hai thị trường TP.HCM và Hà Nội do nguồn cung sơ cấp còn hạn chế.

Theo ông, hiện thị trường căn hộ hầu như không có nguồn cung sơ cấp, điều này đồng nghĩa với việc không có nguồn cung nhà ở mới cho người mua nhà với nhu cầu ở thực. Do đó, những người này buộc phải tìm đến nguồn cung từ thị trường thứ cấp.

"Chúng tôi đang chứng kiến một số đợt tăng giá thứ cấp trên khắp TP.HCM, lên đến hơn 5%, đặc biệt là các quận như Tân Bình, quận 11. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp tại 9 quận còn lại có xu hướng giảm”, ông Troy Griffiths nói.

Ông cũng chỉ ra một điểm đáng chú ý về thị trường thứ cấp là yếu tố pháp lý chắc chắn của các sản phẩm, bởi đa số dự án đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Ngược lại, ở thị trường sơ cấp, khá nhiều dự án đang gặp trở ngại xung quanh vấn đề này.

Dù vậy, vị này cũng cho rằng thị trường thứ cấp còn phụ thuộc rất nhiều vào sự điều chỉnh lãi suất trong thời gian tới.

"Với mức lãi suất vay ngân hàng lên đến 14-15%/năm, đây là mức khá cao khiến người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng. Tuy nhiên, nếu lãi suất có thể quay trở lại như giai đoạn trước thời điểm đại dịch Covid-19, với khoảng 10-12% thì thị trường này sẽ bắt đầu hấp dẫn hơn và tăng tính thanh khoản", vị chuyên gia phân tích.

Ông Troy Griffiths dự báo diễn biến thị trường thứ cấp sẽ thú vị trong khoảng 12 tháng tới. Sau giai đoạn này, tình trạng nguồn cung mới hạn chế sẽ thay đổi nhờ có thêm nhiều dự án mới ra mắt. Khi đó, giá thứ cấp có thể quay về trạng thái ổn định hơn.

Thị trường sơ cấp ảm đạm

Thực tế, thị trường sơ cấp luôn ghi nhận những số liệu tiêu cực ở cả tỷ lệ tiêu thụ và nguồn cung mới từ đầu năm đến nay.

Riêng tháng 5, theo báo cáo của DKRA, thị trường chỉ ghi nhận 390 căn hộ được mở bán trong giai đoạn tiếp theo của 6 dự án, giảm 95% so với cùng kỳ năm ngoái, các dự án mở bán tập trung tại TP.HCM (79%) và Bình Dương (21%).

Tương tự các tháng trước đó, phần lớn chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chính sách chiết khấu "khủng" nếu khách hàng thanh toán nhanh hoặc các chính sách kéo giãn kỳ hạn thanh toán để kích cầu người mua giữa bối cảnh thị trường khó khăn.

Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào, lãi vay, pháp lý... Báo cáo của DKRA cho biết giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM đang dao động trong khoảng 50,8-94,9 triệu đồng/m2; còn tại Bình Dương là 32,8-49 triệu đồng/m2.

Điều đáng nói là sức cầu chung toàn thị trường đã giảm mạnh 98% so với cùng kỳ, chỉ có 138 căn hộ mới được giao dịch, tương ứng với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng.

Cũng tại báo cáo này, DKRA cho biết phân khúc căn hộ hạng A tại khu Đông TP.HCM tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong tháng. Trong khi đó, Bình Dương lại là nơi tập trung các căn hộ hạng B và C, tọa lạc tại TP Thuận An và Thủ Dầu Một.

Từ đầu năm đến nay, đơn vị bất động sản này luôn ghi nhận sức cầu từng tháng sụt giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ theo tháng rơi vào khoảng 28-76% giỏ hàng mở bán.

Dự báo về nguồn cung mới tại TP.HCM từ nay đến cuối năm, các chuyên gia tại Savills cho rằng sẽ có thêm 9.000 căn hộ mới, trong đó hạng B chiếm 71%, hạng C có 23% thị phần và hạng A có 6% thị phần.

Đến năm 2026, khoảng 137.540 căn từ 186 dự án sẽ được mở bán. Dù một số dự án chưa được xếp hạng, các chủ đầu tư đang tỏ ra quan tâm đến các sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu người ở thực.

Tác giả: Liên Phạm