Dự kiến ngày mai - 14/2, Thủ tướng sẽ chủ trì hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Tại đây, nhiều doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản gồm Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh Land, GP.Invest, IMG, Becamex IDC Bình Dương và các chuyên gia kinh tế, tài chính... sẽ cùng thảo luận với Thủ tướng, các phó thủ tướng, lãnh đạo bộ, ngành, chủ tịch UBND các tỉnh, TP về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Pháp lý đóng băng

Một trong những vấn đề khó khăn nhất với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản hiện tại là vấn đề pháp lý. Trong các văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng và các bộ ngành trước đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã nhiều lần nhấn mạnh pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp và dự án bất động sản hiện nay.

Chỉ riêng tại TP.HCM, trong năm 2022 HoREA đã có 3 đợt kiến nghị lên Tổ công tác của Thủ tướng và các cơ quan có thẩm quyền để xem xét tháo gỡ pháp lý cho 149 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, đô thị.

Hàng trăm dự án bất động sản đang chờ được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức sáng 8/2, ông Đặng Minh Trường, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sungroup cũng cho biết đang có hơn 100 luật, nghị định, thông tư khác nhau liên quan đến kinh doanh bất động sản với nhiều chồng chéo, mâu thuẫn.

Dù các bộ, ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn chưa theo kịp thực tế, gây lúng túng cho các địa phương trong quá trình thực hiện.

Bên cạnh đó, theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngữ nghĩa của các thuật ngữ pháp lý chưa rõ ràng, gây khó hiểu, thậm chí mỗi luật dùng một từ ngữ khác nhau khiến khâu thực thi pháp luật thiếu hiệu quả.

Thậm chí, ông cho hay một số cán bộ hiện nay còn có tâm lý ngại phê duyệt bởi "tai nạn quản lý" rất dễ xảy ra.

Những thực tế này, theo lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động sản, đã khiến tiến độ giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án kéo dài hàng năm trời, buộc doanh nghiệp tăng mạnh hàng tồn kho và đối diện rủi ro thiếu hụt dòng tiền.

Bên cạnh bất động sản nhà ở, các loại hình khác như bất động sản nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp nhà ở... cũng chưa có khung pháp lý rõ ràng, gây khó khăn trong quá trình phát triển dự án, chào bán cũng như bàn giao sản phẩm, cấp giấy chứng nhận sở hữu cho người mua.

Trước những thực trạng này, thời gian qua Thủ tướng đã liên tục đốc thúc Bộ Xây dựng chủ trì hoàn thiện các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để sớm trình Quốc hội thông qua. Theo lộ trình, các luật này nếu được thông qua sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Tuy nhiên, sửa sao cho đồng bộ và đảm bảo tính hiệu quả trong thực thi vẫn đang là bài toán khó.

Nguồn vốn ách tắc

Trong khi vấn đề pháp lý nhiều năm qua chưa được tháo gỡ, các doanh nghiệp bất động sản từ tháng 4/2022 đến nay lại tiếp tục gặp khó trong huy động vốn, đầu tiên là kênh tín dụng ngân hàng.

Các khoản vay không được giải ngân. Hoặc nếu có, lãi suất cũng ở mức cao. Chi phí lãi vay của không ít đơn vị trong năm qua đã tăng đột biến gấp 2-3 lần so với các năm trước. Người mua và nhà đầu tư cá nhân cũng rơi vào tình trạng tương tự, khiến thanh khoản thị trường giảm sâu.

Phát biểu trước NHNN trong hội nghị sáng 8/2, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes, cho rằng lãi suất vay vốn cần được điều chỉnh, song song với việc duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường đối với những dự án có đầy đủ pháp lý.

Ông đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng.

"Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư", Chủ tịch Vinhomes nói.

Đại diện các tập đoàn Novaland, Hưng Thịnh cũng đề xuất NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 24-36 tháng để tránh trường hợp nhảy nhóm nợ, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp được giải ngân các khoản vay tiếp theo để có nguồn vốn tiếp tục kinh doanh.

Các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị được giãn nợ, tái cấu trúc nợ và được giải ngân khoản vay mới ở lãi suất phù hợp. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dù vậy, từ phía NHNN, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng khẳng định chủ trương không siết tín dụng bất động sản nhưng phải đảm bảo an toàn hệ thống.

Bà khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động quản trị dòng tiền bài bản hơn, nâng cao năng lực tài chính và khả năng trả nợ, cũng như đa dạng hóa nguồn huy động vốn, giảm phụ thuộc ngân hàng.

Trao đổi với Zing, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cũng khuyến nghị doanh nghiệp nên tìm đến những kênh dẫn vốn dài hạn thông qua phát hành cổ phiếu bổ sung hoặc trái phiếu doanh nghiệp.

Riêng với trái phiếu, ông cho rằng cần sớm sửa đổi Nghị định 65 nhằm tạo điều kiện phát hành trái phiếu cho các doanh nghiệp, đồng thời mở rộng đối tượng nhà đầu tư trái phiếu thay vì chỉ nhóm nhỏ nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Dù vậy, ông nhấn mạnh đây là giai đoạn tái cấu trúc cần có sau thời kỳ tăng trưởng nóng dẫn đến nhiều hệ lụy vừa qua. Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, kể cả trong năm 2022 thanh khoản thị trường về đáy, giá bất động sản vẫn không ngừng tăng cao.

Thống kê của các đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy nguồn cung mới các năm qua đều chủ yếu tập trung vào các phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến người dân có thu nhập thấp và trung bình ngày càng khó sở hữu nhà ở.

Dĩ nhiên, nếu tháo gỡ được hai nút thắt về pháp lý và nguồn vốn, các dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp sẽ có cơ hội được triển khai. Tuy nhiên, thị trường vẫn cần bàn tay điều tiết của Chính phủ với một chính sách tổng thể để phát triển lành mạnh và bền vững hơn, xứng đáng là lĩnh vực đảm bảo an sinh xã hội.

Tác giả: Lan Anh