Nguy cơ bùng nổ nhiều vụ kiện

Dự án Paronama Nha Trang do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Vịnh Nha Trang – gọi tắt Công ty Vịnh Nha Trang làm chủ đầu tư. Dự án này được giới thiệu là một dự án trọng điểm, tọa lạc ngay giữa trung tâm Nha Trang. Dự án Paronama Nha Trang được lấy cảm hứng từ nhiên nhiên và đạt tầm nhìn 360 độ bao quanh thành phố biển và là tinh hoa của thiên nhiên.

Trước vẻ bề ngoài hào nhoáng của dự án Paronama Nha Trang được chủ đầu tư - Công ty Vịnh Nha Trang vẽ ra, từng có thời điểm khách hàng rầm rộ kéo đến mua sản phẩm tại đây. Thế nhưng, trái với sự kỳ vọng là việc khách hàng bức xúc phản ánh, chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết theo quảng cáo ban đầu.

Cụ thể, chủ đầu tư đã không đảm bảo tiến độ theo thoả thuận ban đầu, hai lần điều chỉnh tiến độ bàn giao căn hộ. Lý do đưa ra là do thay đổi hạng mục thiết kế công trình và do bão. Tuy nhiên, điều khiến khách hàng bức xúc đó là việc lùi thời gian tiến độ do chủ đầu tư ấn định mà không hề được thông báo trước, chỉ đến khi “ván đã đóng thuyền” thì khách hàng mới biết.

Theo quảng cáo, căn hộ thuộc dự án sẽ được xây dựng theo đúng thiết kế, kỹ thuật, đạt quy chuẩn 5 sao quốc tế với sự triển khai của nhà thầu xây dựng số 1 Việt Nam là Conteccons. Đến khi thực hiện dự án, phía chủ đầu tư đã thay đổi nhà thầu từ Conteccons sang An Phong và tự ý thay đổi một số thiết kế như lan can bằng kính thay bằng sắt, nội thất của căn hộ không đúng như hợp đồng mua bán.

Ở thời điểm chào bán, chủ đầu tư giới thiệu Công ty quản lý toà nhà sẽ là Tập đoàn Tauzia, một đơn vị hiện đang quản lý hơn 300 khách sạn cao cấp trên khắp Châu Á và toàn thế giới. Với hình thức đầu tư căn hộ du lịch, dựa trên sự quản lý, vận hành của Tauzia, khách hàng sẽ có lợi nhuận cao khi áp dụng mô hình condotel hoặc tự kinh doanh.

Tuy nhiên, sau khi ký kết hợp đồng, đơn vị quản lý tòa nhà lại là Công ty Absolute Hotel Services Indochina LTD (gọi tắt là AHS). Ngay sau khi thay đổi đơn vị quản lý toà nhà, chủ đầu tư gửi thông báo đến cho các khách hàng, trong đó có nhiều nội dung thoả thuận không đúng hợp đồng.

Khách hàng vẫn mòn mỏi chờ đợi câu trả lời thỏa đáng từ Công ty Vịnh Nha Trang.

Sư thay đổi của hàng loạt vấn đề trong hợp đồng mua bán đã khiến nhiều khách hàng yêu cầu chủ đầu tư đối thoại trực tiếp cũng như cho kiểm tra thực tế. Tuy nhiên, việc kiểm tra thực tế bị từ chối, còn đối thoại bị hoãn nhiều lần. Đến tháng 5/2019, nhiều khách hàng đã kéo đến trụ sở của Vịnh Nha Trang để căng băng rôn yêu cầu đối thoại.

Suốt thời gian qua, khách hàng vẫn mòn mỏi chờ đợi câu trả lời thỏa đáng và đúng với bản chất của vấn đề từ Công ty Vịnh Nha Trang.

Về việc tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và khách hàng trong các giao dịch bán căn hộ du lịch (condotel), Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, hiện nay, về loại hình condotel chưa có văn bản pháp lý nào trong hệ thống pháp luật Việt Nam quy định.

Mặc dù vậy, có nhiều dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư, được cấp giấy phép xây dựng và giao dịch bán cho khách hàng. Thậm chí tên gọi bằng tiếng Việt cũng chưa có, tên gọi “căn hộ du lịch” cũng mượn tên của xếp loại chỗ lưu trú của Luật Du lịch. Loại hình condotel vẫn đặt ra câu hỏi về tính hợp pháp trong giao dịch chuyển nhượng nên hiện không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua. Một số trường hợp đã lỡ cấp thì cơ quan Nhà nước cũng phải tiến hành thu hồi các giấy chứng nhận này.

“Với những giao dịch này, người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ vì không có quy định pháp luật nào quy định. Do đó, có nhiều rủi ro từ viêc khách hàng có được sở hữu căn hộ du lịch đó hay không và quyền của họ đến đâu...”, Luật sư Phượng phân tích.

Các giao dịch bán căn hộ condotel được nhiều chủ đầu tư ký kết, nhưng do người mua đóng tiền nên họ mong muốn được sở hữu tài sản đó bằng việc cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, khi tình thế không được cấp giấy chứng nhận mà việc quản lý bị o ép (vẫn phải nộp phí quản lý, bảo trì nhưng thu nhập không đủ chi), thời gian tới sẽ bùng nổ nhiều vụ kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ condotel vô hiệu, thì vấn đề pháp lý sẽ rõ ràng hơn khi các bên cùng tranh luận.

Chủ đầu tư cố ý vi phạm cam kết để hưởng lợi?

Theo quan điểm của Luật sư Trần Đức Phượng, việc giao dịch căn hộ condotel là không phù hợp pháp luật, thậm chí nhiều điểm là trái quy định pháp luật (dự án du lịch nhưng thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản: bán căn hộ; sở hữu chung sở hữu riêng,…). Với việc giao dịch không theo quy định pháp luật, nên quyền lợi của người mua khó được pháp luật bảo vệ, dẫn đến chủ đầu tư (giai đoạn xây dựng và giai đoạn đưa vào sử dụng) sẽ cố ý vi phạm các cam kết để hưởng lợi tối đa.

Trong các giao dịch không có pháp luật quy định hoặc chờ quy định pháp luật ban hành hoặc chờ hoàn thiện pháp lý dự án, thì các bên tin tưởng nhau trên cơ sở uy tín, thực hiện đúng cam kết và lợi ích của nhau.

Do đó, với các sự thay đổi bất khả kháng hoặc thay đổi vì tình thế (nếu có) thì phải thông báo cho khách hàng, phải xác định lại quyền và lợi ích của khách hàng (thay đổi về giá), tôn trọng quyền quyết định của họ chứ không thể theo lối hành xử o ép, che dấu hoặc sử dụng bằng lập luận, căn cứ trong hợp đồng mà chủ đầu tư đã soạn sẵn.

Khách hàng mua Condotel không được pháp luật bảo vệ, dẫn đến chủ đầu tư sẽ cố ý vi phạm các cam kết để  hưởng lợi tối đa.

Nếu xảy ra tranh chấp nhưng không được giải quyết trên cơ sở tình lý, thì sẽ càng gây nên thiệt hại cho khách hàng và cho chính chủ đầu tư. Việc đầu tư của các bên thành nơi tranh cãi, trục lợi càng làm thiệt hại kinh tế nhiều hơn, là điều các bên cần xem xét kỹ khi giải quyết các bất đồng.

“Theo quan điểm cá nhân tôi, nếu khách hàng lỡ tham gia các giao dịch loại hình này thì cần xác định yếu tố lâu dài và lợi ích chính. Cần đánh giá với phương cách chủ đầu tư và việc quản lý khai thác như vậy thì dự kiến 5 - 10 năm tiếp tục sẽ ra sao. Nếu thấy không phù hợp thì có không tham gia tiếp tục tại dự án”, Luật sư Phượng khuyến cáo đối với các khách hàng mua “căn hộ du lịch – condotel”.

Như vậy có thế thấy, đến thời điểm này vấn đề pháp lý liên quan đến loại hình Condotel vẫn còn nhiều tranh cãi. Trên thực tế, tại nhiều dự án đã có các giao dịch mua bán được thực hiện thành công giữa chủ đầu tư và khách hàng. Vậy nhưng, cùng với đó là nhiều tranh chấp hay bất đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng đã xảy ra, ví như tại dự án Paronama Nha Trang.

Bởi vậy, theo khuyến nghị của nhiều chuyên gia pháp lý, bản thân khách hàng cùng các nhà đầu tư bất động sản cần cân nhắc để có những quyết định sáng suốt khi mua sản phẩm tại các dự án và điều quan trọng nhất là lựa chọn chủ đầu tư có uy tín để “chọn mặt gửi vàng”.

Reatimes sẽ tiếp tục đưa tin.

Theo Reatimes