Bán nhà phố trên đất công nghiệp

Từ đầu năm 2019, nguồn cung trên thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận bắt đầu khan hàng, giá bất động sản bị đẩy lên cao. Phân khúc đất nền, nhà phố được cho là kênh đầu tư hấp dẫn, sinh lời tốt nhất bởi TP.HCM không có bất cứ dự án mới nào ở phân khúc này mở bán.

Nhân cơ hội này, thị trường bất động sản tỉnh Long An được các doanh nghiệp nhận định là mảnh đất màu mỡ và chớp lấy để mở bán dự án phân lô. Trong các dự án được quảng cáo rầm rộ tại tỉnh Long An, đáng chú ý nhất là dự án mang tên BNC Dragon nằm trên đường ĐT 835B thuộc huyện Cần Đước.

Dự án được mô tả là tổ hợp biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại, căn hộ khách sạn, trung tâm thương mại - dịch vụ, nhà hàng, hệ thống trường học mẫu giáo, trường trung học cơ sở, khu trung tâm thể thao giải trí và phố đi bộ ven sông được xây dựng trên quỹ đất có diện tích gần 16 ha. Dự án này dự kiến cung ứng khoảng 800 lô đất gồm 750 nền xây nhà phố, shophouse và 42 nền xây biệt thự cùng khối căn hộ cao tầng.

BNC Dragon do Công ty cổ phần Bất động sản BNC (Công ty BNC) phát triển, còn chủ đầu tư là Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ xây dựng Trung Thành (Công ty Trung Thành). Khảo sát thực tế, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận dự án này nằm trong Khu công nghiệp Cầu Tràm.

Dự án không có đường vào riêng, phải đi nhờ cổng Khu công nghiệp. Trong vai người mua đất, phóng viên được anh Thắng, một nhân viên môi giới chào mời một lô đất có diện tích 5x20 giá 1,4 tỷ đồng và cam kết sẽ tăng giá sau khi ký hợp đồng.

"Đất này đã được chuyển đổi, bán cũng gần hết rồi bởi nằm trong khu công nghiệp nên khách đầu tư mua để xây nhà cho công nhân thuê rất nhiều và đầu tư chắc chắn có lời", anh Thắng nói.

Theo tài liệu phóng viên có được, ngày 4/8/2017, UBND tỉnh Long An đã có Công văn số 3450/UBND-KT gửi Thủ tướng Chính phủ về việc trình đề án rà soát các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh. Trong đó, có đề nghị điều chỉnh giảm khoảng 16,7383 ha đất thuộc Khu công nghiệp Cầu Tràm.

Đến ngày 7/12/2018, Thủ tướng Chính phủ có Công văn số 1748/TTg-CN cho ý kiến về việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An đến năm 2020. Trong đó, đồng ý điều chỉnh giảm diện tích Khu công nghiệp Cầu Tràm từ 77,8227 ha thành 64,9195 ha (giảm 16,7383 ha).

Tuy nhiên, tới nay, tỉnh Long An vẫn chưa có chủ trương cho phép đầu tư dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất công nghiệp được giảm này, cũng chưa có quyết định phê duyệt đề án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.

Sẽ xử lý nghiêm?

Không chỉ một phần Khu công nghiệp Cầu Tràm được biến thành đất dự án thương mại và rao bán, như Báo Đầu tư bất động sản đã đề cập, còn có Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa được Công ty Phú Mỹ Vinh đề nghị điều chỉnh giảm khoảng 36,2 ha đất chuyển sang đầu tư khu dân cư, thương mại dịch vụ; một phần diện tích Khu công nghiệp Đức Hòa III, huyện Đức Hòa được chuyển đổi thành dự án nhà ở mang tên Bella Vista do Công ty cổ phần Bất động sản Hồng Đạt - Long An làm chủ đầu tư và Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An làm đơn vị phát triển.

Sau bài báo “Long An: Biến đất công nghiệp thành bất động sản thương mại” được đăng tải trên Báo Đầu tư Bất động sản ngày 15/7/2019, ông Phạm Tấn Hòa, Phó chủ tịch UBND tỉnh Long An đã ký Văn bản số 3610/UBND-VHXH gửi tới Báo Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài Nguyên - Môi trường… đề nghị cùng phối hợp làm rõ tình trạng chuyển đất công nghiệp thành khu dân cư trên địa bàn tỉnh.

Ngày 17/7 vừa qua, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã có cuộc làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Long An. Ông Huỳnh Ngọc Lưu, Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc, Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết, chiều ngày 17/7, UBND tỉnh chính thức ban hành quyết định thanh tra toàn diện Dự án Khu dân cư Bella Vista mà Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An vẽ ra tại diện tích 70 ha thuộc Khu công nghiệp Đức Hòa III. Hiện khu đất này chưa được cấp phép phát triển dự án bất động sản tại đây, nhưng đã triển khai để bán cho khách hàng từ năm 2016.

Theo ông Lưu Văn Khánh, Phó giám đốc Sở Xây dựng Long An, đối với dự án Bella Vista nằm trong Khu công nghiệp Đức Hòa III, Sở Xây dựng đã xử phạt Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An về hành vi xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư không có giấy phép xây dựng tại Quyết định số 02/QĐ-XPVPHC ngày 18/3/2019. Hiện dự án này đã bị chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng 2.500 nền đất ở cho khách hàng theo hình thức ký hợp đồng nguyên tắc, Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An là đơn vị phát triển dự án cũng cho biết đã có 65 hộ dân đã xây dựng nhà ở tại đây.

“Trong thời gian tới, Sở Xây dựng sẽ phối hợp với các ngành liên quan kiểm tra việc Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng 2.500 lô đất ở, nếu sai phạm sẽ xử lý theo quy định”, ông Khánh cho biết .

Cũng theo ông Khánh, đối với khu nhà ở chuyên gia tại Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa do Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An mua lại của Công ty Phú Mỹ Vinh không thuộc phần diện tích được Thủ tướng Chính phủ đồng ý giảm diện tích khu công nghiệp tại Công văn số 1748/TTg-CN ngày 7/12/2018.

Khu nhà ở chuyên gia Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa (diện tích 5,1604 ha) thuộc đất hành chính, dịch vụ trong Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa, được UBND tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2080/QĐ-UBND ngày 17/8/2009 do Công ty TNHH MTV Phát triển kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Phú Mỹ Vinh làm chủ đầu tư.

Ngày 23/3/2018, UBND tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu nhà ở chuyên gia Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa. Trong đó, đất nhà ở chuyên gia được phê duyệt 26.344 m2, gồm 78 lô được điều chỉnh thành 24.722 m2, gồm 279 lô.

Hiện Phú Mỹ Vinh đã chuyển nhượng và đăng ký quyền sử dụng đất cho khách hàng 249 lô nền, còn lại 30 hồ sơ đang nộp tại Trung tâm hành chính công của huyện Đức Hòa và chưa được xem xét giải quyết.

“Sở Xây dựng tiếp tục rà soát hồ sơ kinh doanh bất động sản khu nhà ở chuyên gia Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa, đối chiếu với quy định pháp luật hiện hành, nếu phát hiện sai phạm sẽ xử lý theo quy định. Sở cũng đang kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên - Môi trường kiểm tra, rà soát, báo cáo cụ thể về việc giải quyết hồ sơ, thủ tục đất đai, hồ sơ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 249 lô đất từ Công ty Chung Phú (Công ty con của Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An) sang khách hàng”, ông Khánh cho biết thêm.

Đối với dự án BNC Dragon tại Khu công nghiệp Cầu Tràm, ông Khánh cho biết, Sở Xây dựng đã kiểm tra và phát hiện dự án này chưa được cấp phép xây dựng hạ tầng nhưng chủ đầu tư đã triển khai hạ tầng. Do đó, Sở đã ra Quyết định xử phạt số 03/QĐ-XPVPHC ngày 17/5/2019. Trong thời gian tới, sẽ tiếp tục kiểm tra các hợp đồng chuyển nhượng của các doanh nghiệp tại dự án này để xử lý.

Có thể thấy, việc các doanh nghiệp chuyển đất công nghiệp thành dự án nhà ở đã diễn ra từ lâu. Tuy nhiên, câu hỏi của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về trách nhiệm thuộc về cơ quan, cá nhân nào cấp phép và xử lý như thế nào thì được lãnh đạo Sở Xây dựng hẹn sẽ có câu trả lời vào lần làm việc tiếp theo.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, trong văn bản của các cơ quan liên quan thuộc tỉnh Long An, kể cả văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đều lấy căn cứ cho đề án điều chỉnh giảm đất công nghiệp là nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở cho công nhân và người lao động có thu nhấp thấp. Tuy nhiên, các dự án thương mại từ những lô đất công nghiệp được điều chỉnh giảm lại không thể hiện được định hướng này.

Đúng ra, các dự án đã phê duyệt chủ trương là “dự án khu dân cư” nhưng không nêu rõ dự án nhà ở xã hội hay dự án nhà ở thương mại thì các cơ quan liên quan của tỉnh Long An cần rà soát, xem xét lại và xác định cho rõ loại dự án và phải thực hiện đúng ý kiến Thủ tướng Chính phủ khi cho phép điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp.

Luật sư Trần Đức Phượng cũng chỉ rõ “chiêu thức” biến dự án đất quy hoạch khu công nghiệp thành đất dự án bất động sản. Theo đó, lúc đầu chủ đầu tư cấp đất làm khu công nghiệp; tiếp đó gửi tờ trình cho UBND tỉnh và tỉnh đề xuất đến cấp cao hơn xin chuyển một phần đất khu công nghiệp thành đất ở để phục vụ nhu cầu của công nhân, chuyên gia… Cuối cùng, chủ đầu tư sẽ bán lô đất công nghiệp được giảm cho doanh nghiệp bất động sản để đơn vị này phân lô bán nền thành dự án thương mại bán cho khách hàng dù chưa được cấp phép phát triển dự án bất động sản.

Theo Báo Đầu tư Bất động sản