Tin liên quan

Bất chấp sự chuyển động ít nhiều của thị trường nhà đất, kinh doanh bất động sản vẫn chưa qua những ngày ảm đạm do sức mua còn kém xa so với vài năm trước. Ảnh TL SGT

Số là một dự án bất động sản thường được chủ đầu tư sử dụng làm tài sản đảm bảo để vay tiền ngân hàng. Giá trị dự án khi chưa khởi công chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất. Có ngân hàng cho vay dựa trên việc thẩm định quyền sử dụng đất và cả tài sản hình thành trên đất trong tương lai, nhưng cũng có ngân hàng chỉ cho vay dựa trên giá trị quyền sử dụng đất.

Khi dự án được thực hiện, các chủ đầu tư bắt đầu bán các căn hộ hoặc biệt thự xây dựng trên nền đất đó. Người mua nhà hay căn hộ lúc này là các khách hàng. Ngân hàng lại cho khách hàng vay tiền để mua nhà, căn hộ. Tổng số tiền vay có thể bằng 50-70% giá trị căn nhà, căn hộ tùy từng ngân hàng và tùy thời hạn vay cũng như thu nhập của người vay. Như vậy vô hình trung, một dự án được thế chấp vay vốn hai lần cho hai đối tượng vay khác nhau.

Giới ngân hàng cho rằng việc sử dụng tài sản thế chấp như vậy là rủi ro, do đó hiện tại các tổ chức tín dụng thẩm định rất kỹ trước khi cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, căn hộ. Nếu chủ đầu tư dự án đã được ngân hàng cho vay, thì phải trả hết nợ cho ngân hàng, ngân hàng mới cho người mua nhà vay. Ngân hàng phải nắm đằng chuôi vì việc xử lý nợ xấu đang ráo riết. Không ngân hàng nào muốn phát sinh nợ xấu từ các khoản cho vay mới cả.

Ngân hàng thận trọng bao nhiêu, các nhà kinh doanh bất động sản sẽ khó khăn bấy nhiêu. Họ không vay được tiền, thì nhiều dự án không thể triển khai. Số doanh nghiệp bất động sản có vốn tự có đủ để làm dự án đếm trên đầu ngón tay. Hầu hết các doanh nghiệp đều vay, không ít thì nhiều. Họ thường làm dự án theo kiểu cuốn chiếu, lấy tiền thu được của người mua nhà, căn hộ theo tiến độ (thí dụ tiền mua căn hộ được đóng làm ba đợt, mỗi đợt 33%) để hoàn tất các phần tiếp theo của tòa nhà. Nay nếu ngân hàng không cho người mua căn hộ vay tiền (trừ khi chủ đầu tư dự án trả hết nợ), thì việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai là căn nhà, căn hộ sẽ có khả năng bị ách tắc.

Trên thực tế bất chấp sự chuyển động ít nhiều của thị trường nhà đất, kinh doanh bất động sản vẫn chưa qua những ngày ảm đạm do sức mua còn kém xa so với vài năm trước. Trên sàn, cổ phiếu bất động sản sáu tháng nay không có lấy nổi một con sóng. Thị giá nhiều mã đang ở vùng đáy trong vòng một năm. Cặp đôi ITA - KBC cuối năm ngoái, đầu năm nay đã từng dẫn dắt cổ phiếu bất động sản vào đợt tăng trưởng mạnh nhất, giờ “chìm nghỉm”. Ba tháng này ITA quanh quẩn ở vùng 6.000-6.500 đồng/cổ phiếu và hiện đã gãy mốc 6.000 đồng. KBC sau khi rơi về vùng giá 12.000 đồng do tin đồn thất thiệt hồi tháng 8-2015 đến nay cũng chỉ quanh quẩn 12.700-12.800 đồng/cổ phiếu. Điều đáng nói là cả hai đã tích cực tái cơ cấu nợ và kết quả kinh doanh tốt hơn nhiều so với hai năm trước.

Một cổ phiếu bất động sản khác là DIG (Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng) cũng đang khiến nhà đầu tư thất vọng khi thị giá đang khoảng 9.300-9.400 đồng, thấp nhất trong 52 tuần. DIG vừa chia thưởng bằng cổ phiếu tỷ lệ 8% nhưng doanh thu, lợi nhuận năm nay tỏ ra èo uột. Hàng loạt cổ phiếu nhà đất, xây dựng khác làm những người sở hữu chúng ngậm ngùi là BCE, DLG, HQC, IJC, ITC, HAR, GTT, NVT, OGC, TDC, UDC...

Thị giá của nhóm này không những “bèo”, mà tính đầu cơ vốn trước đây  “vấn vương” ở đây do thanh khoản khá, cũng trở nên “nhạt nhẽo”. Ở nhóm trên, chỉ còn một số cổ phiếu có mua bán và sáp nhập (M&A), có lợi nhuận trong kinh doanh, được ngân hàng hỗ trợ vốn, là còn trụ vững như BCI, KDH, HDG, NBB, TDH, DXG... Cổ phiếu bất động sản gây được sự chú ý thường xuyên của thị trường chắc chỉ còn lại VIC.

Nhìn lại, thị trường chứng khoán có bốn nhóm cổ phiếu chủ lực là dầu khí, bất động sản, tài chính - ngân hàng (bao gồm cả bảo hiểm và chứng khoán) và tiêu dùng, thì hai đã “ngã ngựa” là dầu khí và bất động sản. Trong nhóm tài chính - ngân hàng, cổ phiếu của những tổ chức tín dụng cổ phần không còn sức hút, trong khi cổ phiếu chứng khoán (trừ SSI và HCM) mệt mỏi. Cổ phiếu bảo hiểm là nhóm nhỏ hiếm hoi tăng trưởng đáng kể trong năm 2015. Dòng tiền cũng không đứng lại lâu ở các cổ phiếu ngân hàng nửa quốc doanh như BID, CTG, VCB do thị giá của chúng cao hơn nhiều so với các đây một năm. Trong nhóm hàng tiêu dùng, cổ phiếu MSN đang bị nước ngoài bán ròng cả tháng nay và thị giá MSN đang ở mức thấp nhất ba năm.

Chứng khoán vẫn chưa phát tín hiệu cho một sự đột phá cho dù năm đã hết, Tết Dương lịch và Âm lịch sắp gõ cửa. Mùa tăng trưởng của chứng khoán có lẽ khởi động muộn?

Theo thesaigontimes.vn