Trong năm 2023, Chứng khoán SSI ước tính doanh doanh thu Nhà Khang Điền đạt 3,5 nghìn tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ và lợi nhuận ước đạt 987 tỷ đồng, giảm 9% so với cùng kỳ. Trong đó, biên lợi nhuận ròng dự kiến giảm từ 37,1% về còn 28,3%.

Chứng khoán SSI dự báo kết quả kinh doanh năm 2023 của Nhà Khang Điền.

Trong đó, động lực đến từ doanh số tiềm năng của dự án Classia, Clarita và Privia trong giai đoạn 2022-2023. Từ năm 2024 trở đi, khi tình hình thị trường ổn định hơn, Nhà Khang Điền sẽ tiếp tục đẩy nhanh kế hoạch bán hàng của dự án Solina – 16,4ha (220 căn thấp tầng và 7 toà chung cư cao tầng).

Về tiến độ các dự án, Chứng khoán SSI cho biết tại dự án Privia có diện tích 1,8 ha tại quận Bình Tân. Theo kế hoạch, Nhà Khang Điền sẽ triển khai tới 1.060 căn hộ chung cư và hiện tại, Công ty đã gần hoàn thành các thủ tục pháp lý, dự kiến sẽ mở bán vào quý II/2023.

Đối với dự án Armena/Classia bao gồm 176 căn nhà phố/biệt thự, tổng diện tích là 4,3 ha tại quận 9, TP.HCM. Hiện tại, các thủ tục pháp lý của dự án đã hoàn tất và bắt đầu mở bán vào tháng 12/2021. Kỳ vọng, dự án sẽ được bàn giao trong khoảng thời gian từ năm 2022 đến năm 2023.

Đối với dự án Solina với diện tích 17,2 ha, được chia làm 2 giai đoạn. Trong đó, giai đoạn 1 bao gồm 14,9 ha gồm các sản phẩm cao tầng, thấp tầng và giai đoạn 2 có diện tích 2,3 ha sẽ được thiết kế thành nhà phố. Dự án dự kiến sẽ khởi công vào năm 2024, với doanh thu ước tính 12 nghìn tỷ và lợi nhuận gộp khoảng 4,5 đến 5 nghìn tỷ đồng.

Chứng khoán SSI nhấn mạnh: “Trong giai đoạn thị trường bất động sản tiếp tục hạ nhiệt, Nhà Khang Điền nên thận trọng và tạm hoãn việc mở bán các dự án lớn do tỷ lệ hấp thụ thấp. Trong thời điểm hiện tại, nhiều chủ đầu tư phải tiếp tục áp dụng nhiều chương trình chiết khấu thanh toán (ví dụ chiết khấu 10-15% thậm chí cao hơn) để thu hút người mua nhà. Mặc khác, tiến độ xây dựng 2 Dự án của Nhà Khang Điền là Privia (quận 6) và Clarita vẫn đang đi đúng hướng bất chấp việc thắt chặt nguồn vốn cho các chủ đầu tư bất động sản”.

Nhóm quỹ liên quan lãnh đạo liên tục bán ra

Cụ thể, quỹ VOF Investment Limited vừa bán ra 1.538.100 cổ phiếu KDH trong tổng đăng ký bán là 5.890.000 cổ phiếu để giảm sở hữu từ 0,83% về còn 0,61% vốn điều lệ, tương đương 4,35 triệu cổ phiếu KDH.

Quỹ VOF Investment Limited cho biết thêm lý do bán không hết do diễn biến thị trường chưa phù hợp.

Ở một diễn biến khác, từ ngày 12/12/2022 đến ngày 10/1/2023, quỹ VOF Investment Limited đã bán ra 4,11 triệu cổ phiếu trong tổng đăng ký bán 10 triệu cổ phiếu để giảm sở hữu từ 1,41% về còn 0,83% vốn điều lệ. Lý do không bán hết cổ phiếu đăng ký do diễn biến thị trường chưa phù hợp.

Trước đó không lâu, quỹ Kiwoom Vietnam Tomorrow Securities Master Fund (Equity) vừa bán ra toàn bộ 126.693 cổ phiếu để giảm sở hữu về 0 cổ phiếu, giao dịch được thực hiện từ ngày 15/12 đến ngày 23/12.

Delta Global Financial Holdings Private Limited cũng đã bán ra toàn bộ 110.000 cổ phiếu KDH để giảm sở hữu về 0 cổ phiếu, giao dịch được thực hiện từ ngày 15/12 đến 23/12.

Công ty TNHH Bảo hiểm Hanwha Life Việt Nam vừa bán ra toàn bộ 16.830 cổ phiếu KDH để giảm sở hữu từ 16.830 cổ phiếu về 0 cổ phiếu, giao dịch được thực hiện ngày 6/2/2023.

Được biết, Công ty TNHH Bảo hiểm Hanwha Life Việt Nam, quỹ VOF Investment Limited, quỹ Kiwoom Vietnam Tomorrow Securities Master Fund (Equity) và Delta Global Financial Holdings Private Limited đều liên quan tới bà Nguyễn Thị Diệu Phương và Vương Hoàng Thảo Linh, lần lượt là thành viên HĐQT độc lập và thành viên Ban kiểm soát tại Nhà Khang Điền. Thêm nữa, quỹ VOF Investment Limited là thành viên liên quan của nhóm VinaCapital.

Ngược lại, ngày 9/2/2023, nhóm quỹ liên quan Dragon Capital vừa mua vào 1 triệu cổ phiếu KDH để nâng sở hữu từ 9,87% lên 10,01% vốn điều lệ. Trong đó, quỹ mua vào 1 triệu cổ phiếu là Amersham Industries Limited.

Lợi nhuận quý IV/2022 giảm 73,3%

Xét về hoạt động kinh doanh, trong quý IV/2022, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu đạt 1.234,08 tỷ đồng, tăng 109,2% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 110,7 tỷ đồng, giảm 73,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, biên lợi nhuận gộp bất ngờ giảm mạnh từ 82,2% về chỉ còn 24,2%.

Được biết, theo dữ liệu iBoard SSI, từ quý I/2017 tới quý IV/2022, chưa quý nào biên lợi nhuận gộp giảm mạnh về còn 24,2% như quý IV/2022, trước đó, biên lợi nhuận gộp thấp nhất là quý II/2017 đạt 25,98%.

Trong kỳ, mặc dù doanh thu tăng mạnh nhưng do biên lợi nhuận gộp giảm nên lợi nhuận gộp vẫn giảm 38,5% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 186,58 tỷ đồng về 298,18 tỷ đồng. Ngoài ra, chi phí tài chính tăng 437,7% so với cùng kỳ, tương ứng tăng thêm 23,81 tỷ đồng lên 29,25 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm 38%, tương ứng giảm 61,08 tỷ đồng về 99,68 tỷ đồng; lợi nhuận khác giảm 99,3% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 205,6 tỷ đồng về 1,41 tỷ đồng và các hoạt động khác biến động không đáng kể.

Công ty có thuyết minh hụt thu nhập khác trong quý IV/2022 chủ yếu do không ghi nhận so với cùng kỳ ghi nhận 198,5 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ.

Luỹ kế trong năm 2022, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu đạt 2.911,96 tỷ đồng, giảm 22,1% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 1.081,26 tỷ đồng, giảm 10,2% so với cùng kỳ năm trước.

Được biết, trong năm 2022 mặc dù doanh thu giảm mạnh nhưng lợi nhuận giảm nhẹ chủ yếu do Công ty có ghi nhận lợi nhuận khác tăng 123,2% so với cùng kỳ, tương ứng tăng thêm tới 227,55 tỷ đồng lên 412,22 tỷ đồng.

Trong năm 2022, Nhà Khang Điền dự kiến doanh thu 4.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ đồng, lần lượt tăng 7% và 16% so với thực hiện trong năm 2021. Như vậy, kết thúc năm 2022 với lợi nhuận đạt 1.081,26 tỷ đồng, Công ty chỉ hoàn thành 77,2% kế hoạch.

Dòng tiền âm 1.824,1 tỷ đồng trong năm 2022

Xét về dòng tiền, trong năm 2022, dòng tiền kinh doanh chính của Nhà Khang Điền ghi nhận âm 1.824,1 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 1.595,6 tỷ đồng. Ngoài ra, dòng tiền đầu tư ghi nhận âm 19,7 tỷ đồng và dòng tiền tài chính ghi nhận dương 3.230,4 tỷ đồng, chủ yếu tăng nợ vay để bù đắp thâm hụt dòng tiền kinh doanh.

Theo dữ liệu của iBoard SSI, Nhà Khang Điền cũng vừa trải qua năm 2021 dòng tiền kinh doanh chính âm 2.009,74 tỷ đồng. Ngoài ra, nếu nhìn rộng ra từ năm 2018 đến năm 2022, Nhà Khang Điền đã trải qua 4/5 năm dòng tiền kinh doanh âm, Công ty chỉ có một năm dòng tiền dương là năm 2020 với giá trị khiêm tốn 162,61 tỷ đồng.

Đóng cửa phiên giao dịch ngày 2/3, cổ phiếu KDH tăng 250 đồng lên 24.900 đồng/cổ phiếu.

Tác giả: Duy Bắc