Theo đó, kể từ 1/9, Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" sẽ chính thức có hiệu lực. Nghị định ra đời được kỳ vọng đảm bảo tốt nhất các quyền lợi và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ sở hữu, cũng như người sử dụng nhà chung cư.

Cơ hội đổi đời cho người dân sống ở chung cư cũ

Từ năm 2015 đến nay, công tác cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư cũ trên cả nước bị đình trệ do Nghị định cũ chưa sát với thực tiễn, thiếu tính khả thi. Theo hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), tại TPHCM, trong tổng số 237 nhà chung cũ cần được cải tạo, xây dựng lại theo kế hoạch chỉ có 2 dự án được hoàn thành và 3 dự án khác đang triển khai dang dở.

Tuy nhiên với những thay đổi trong Nghị định mới, HoREA cho rằng, Nghị định sẽ mang lại niềm tin và hy vọng đổi đời cho người dân sống tại các chung cư cũ.

Cụ thể, Nghị định đã giải quyết được bài toán thực tiễn ở Hà Nội và TPHCM. Theo đó, hai thành phố này đa phần là các nhà chung cư nhỏ, nhà ở tập thể không thể xây dựng lại để tái định cư tại chỗ cho người dân vì không phù hợp với quy hoạch.

Người dân sinh sống tại các khu chung cư cũ đang có cơ hội cải thiện chất lượng cuộc sống (Ảnh minh họa).

Nhưng hiện nay, theo Nghị định mới, UBND cấp tỉnh phải có giải pháp quy hoạch cho cả khu chung cư, nhà chung cư hoặc giải pháp gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác.

Theo đại diện HoREA, Nghị định này không chỉ quan tâm tới chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, trong đó có các hộ khẩu ghép (hộ ghép) đang sinh sống tại nhà chung cư khi thực hiện dự án cũng được hưởng lợi. Giải pháp quy gom hướng tới tái định cư chủ yếu cho người dân trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại. Do đó, Nghị định khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành cho người tái định cư.

Vấn đề thứ hai, theo HoREA, là việc Nghị định 69 thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu của người dân và có tính khả thi cao hơn, do đã hạn chế được các tác động bất lợi đến môi trường sống của người dân.

Theo đại diện hiệp hội này, Nghị định trước đây chưa đảm bảo tính khả thi và chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư do không quy định chỉ tiêu "quy mô dân số" khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Nhưng tại Nghị định mới, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số hoặc xác định phần diện tích đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng các công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng hoặc công trình hạ tầng xã hội khác, để đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án.

Như vậy, các dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ vừa có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, vừa có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi, đảm bảo được tính khả thi của dự án và thu hút được các nhà đầu tư.

Đảm bảo nhà đầu tư có lãi 10%

Trong Nghị định mới của Chính phủ cũng có cơ chế mới về đất đai. Với thay đổi này, phía HoREA cho rằng, Nhà nước vừa đảm bảo không thất thu tiền sử dụng đất, vừa tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Bởi nếu chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn tiền sử dụng đất. Nếu chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất dẫn đến làm tăng thêm diện tích kinh doanh thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung.

Đáng chú ý, đại diện hiệp hội bất động sản nhận định, Nghị định mới sẽ không ảnh hưởng nhiều đến giá bán căn hộ tái định cư. Do Chính phủ đã tháo gỡ được vướng mắc lớn nhất của Nghị định cũ khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê bằng cách tính mới.

Nghị định mới góp phần không nhỏ trong việc tạo niềm tin cho những người sinh sống tại các chung cư cũ. Tuy nhiên, đại diện HoREA khuyến cáo, khi tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư "cũ" thì nhà đầu tư cần nhận rõ tính chất xã hội của dự án.

Các cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án có lãi khoảng 10%, chưa bao gồm phần lợi nhuận tăng thêm nếu đề xuất điều chỉnh hệ số sử dụng đất dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Do đó, các nhà đầu tư muốn kiếm "siêu lợi nhuận" thì không nên đề nghị tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tác giả: Thế Hưng