Thế chấp Sổ đỏ là cách người dân thường gọi để chỉ việc thế chấp nhà, đất để vay tiền. Quy định dưới đây là quy định thực hiện quyền thế chấp theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự, không bao gồm điều kiện riêng theo từng ngân hàng.

Nhà đất chưa có Sổ đỏ vay thế chấp ngân hàng được không? (Ảnh minh họa)

Quy định chung về tài sản bảo đảm

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, được phép giao dịch và không có tranh chấp, tài sản bảo đảm cũng có thể là quyền sử dung đất. Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu của người thứ ba hoặc quyền sử đụng đất của người thứ ba nếu bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có thoả thuận.

Theo Điều 295 Bộ luật dân sự 2015, tài sản bảo đảm phải đảm bảo những điều kiện sau đây:

– Tài sản bảo đảm vẫn phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và chỉ loại trừ hai biện pháp bảo đảm là cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu.

Khi đưa tài sản trở thành đối tượng của các biện pháp bảo đảm phải đảm bảo tài sản đó thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Quy định này nhằm loại bỏ phần nào đó rủi ro cho bên nhận bảo đảm.

– Tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được.

Vì tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nên pháp luật dự liệu quy định tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được.

– Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Thông thường giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm để khi xử lý tài sản bảo đảm thì số tiền thu được từ việc bán tài sản bảo đảm để thanh toán các nghĩa vụ tài chính khác như chi phí bảo quản, chi phí xử lý tài sản,… Tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm. Trường hợp này nếu tài sản bị xử lý thì bên nhận bảo đảm có thể chịu thiệt hại khi bên bảo đảm không còn tài sản khác để thanh toán.

– Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành tương tương lai.

Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

Bộ luật Dân sự 2015 cho phép tài sản hình thành trong tương lai được làm tài sản bảo đảm. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.

Nhà đất chưa có Sổ đỏ có được thế chấp ngân hàng không?

Điều kiện thế chấp đất chưa Sổ đỏ

Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận cũng được thế chấp quyền sử dụng đất vì đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận sẽ rơi vào 02 trường hợp:

Trường hợp 1, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa đăng ký lần đầu.

Trường hợp quyền sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa đăng ký được coi là tài sản hình thành trong tương lai. Theo khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP thì quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong tương lai không được sử dụng làm tài sản bảo đảm nên không được thế chấp.

Trường hợp 2, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và đã đăng ký đất đai lần đầu.

Như vậy, trường hợp chưa có Sổ đỏ vẫn được thế chấp quyền sử dụng đất nếu đủ các điều kiện sau:

- Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

- Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

- Đã đăng ký đất đai lần đầu.

Mặc dù pháp luật cho phép thực hiện quyền thế chấp khi đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng trên thực tế có được thế chấp hay không thì phụ thuộc vào bên nhận thế chấp. Ngoài ra, nếu người dân muốn thế chấp nhà đất nên biết các loại đất không được thế chấp vay vốn ngân hàng.

Theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất:

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thế chấp nhà ở khi chưa có Sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở quy định, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tưxây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, người thế chấp nhà ở phải có điều kiện sau:

- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện thế chấp nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự.

- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự (người từ đủ 18 trở lên mới được tự mình thực hiện thế chấp, trừ trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; hạn chế năng lực hành vi dân sự).

- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

Như vậy, trường hợp nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở muốn được thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì phải thuộc trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về nhà ở (Điểm a, Khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở 2014).

Do vậy, nếu nhà đã hoàn thành, đang sử dụng, chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì không thuộc trường hợp được thế chấp nhà ở; không thuộc trường hợp được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Nếu muốn được thế chấp nhà ở cần đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.