Anh Tùng, một nhà đầu tư cho biết đã mua căn nhà phố mặt tiền quận Bình Thạnh, TP HCM với giá 18 tỷ đồng từ năm 2019, trong đó có khoản vay 30% giá trị tài sản được trả hàng tháng bằng tiền khai thác cho thuê và thu nhập từ kinh doanh hàng xuất nhập khẩu khá thuận lợi. Thời điểm trước đại dịch, anh cũng như nhiều người khác chỉ vay 30% giá trị tài sản được cho là rất an toàn.

Song tình thế đảo ngược khi dịch bệnh ập đến. Năm 2020, chuỗi cung ứng toàn cầu bị đứt gãy do tác động của đại dịch Covid-19, việc kinh doanh của anh Tùng ì ạch chỉ còn trông cậy vào tiền cho thuê nhà phố mặt tiền để trả nợ nhà băng. Khoản thiếu hụt nhà đầu tư này bù vào bằng tiền tích lũy phòng thân của gia đình. Song dù giá thuê mặt bằng lần lượt giảm 15-20-30-50% theo các đợt dịch nhưng vẫn không níu chân được khách thuê vì hiệu quả kinh doanh kém.

Từ cuối năm 2020, những khách thuê cuối cùng đã rời khỏi căn nhà phố mặt tiền cho thuê của anh Tùng do việc kinh doanh ế ẩm không kham nổi chi phí thuê mặt bằng. Khách thuê dọn đi, dịch Covid-19 đợt ba và đợt bốn lần lượt kéo đến khiến mặt bằng giảm giá thuê vẫn bị bỏ trống, chủ nhà gồng gánh các khoản vay ngân hàng khi doanh thu từ cho thuê xuống mức không đồng nhưng nợ gốc và lãi vay vẫn phải nộp đủ.

Anh Tùng chia sẻ, năm Covid-19 thứ nhất anh vẫn gắng gượng nổi vì được hưởng mức lãi suất ưu đãi trong 12 tháng vay đầu. Từ quý I năm nay, lãi vay thả nổi, vọt lên hai con số, anh Tùng vét sạch tiền tiết kiệm của gia đình để trả nợ ngân hàng hàng tháng, đến quý II phải cầu viện vay mượn người thân vì kiệt quệ dòng tiền. "Từ đầu tháng 8, lần đầu tiên trong đời tôi đánh liều vay nóng để trả nợ ngân hàng", anh Tùng bộc bạch.

Nhà đầu tư này nhẩm tính, căn nhà phố mặt tiền giá trị lớn khó bán mùa dịch nên hướng giải quyết là rao bán đất nông nghiệp của gia đình ở Đồng Nai để xoay sở tiền mặt. Thế nhưng, thị trường đất nền trầm lắng suốt quý II, chỉ còn trông cậy bán được đất trong quý III.

"Tôi bị mắc kẹt với khoản nợ ngân hàng và liên tục bị đòi nợ xấu 6 tháng qua, tiền mặt thiếu trước hụt sau. Lúc mua nhà phố mặt tiền để cho thuê có nằm mơ tôi cũng không ngờ gặp cơn ác mộng này", anh Tùng tâm sự.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần.

Trong khi đó, anh Quang mang tiếng là chủ căn hộ cao cấp cho thuê ở phố nhà giàu Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 nhưng tài sản thế chấp nhà băng. Từ khi mua căn nhà chung cư 3 phòng ngủ này, anh Quang trở thành con nợ của ngân hàng, phải trả lãi mỗi tháng hàng chục triệu đồng bằng tiền khai thác cho thuê. Từ quý I/2021, giá thuê căn hộ của anh Quang từ ngưỡng 1.500 USD một tháng đã giảm xuống còn 850 USD. Đợt dịch lần thứ tư, khách thuê người nước ngoài trả lại nhà do thu nhập sụt giảm. Doanh thu cho thuê bằng không, anh Quang hụt tiền trả nợ vay, ngân hàng dồn dập cảnh báo nếu để xếp vào diện nợ xấu, có thể bị phát mãi tài sản.

Theo khảo sát của VnExpress, trong đợt dịch lần thứ tư, nhiều loại hình bất động sản cho thuê chìm sâu trong khủng hoảng. Từ nhà phố mặt tiền cho thuê đến nhà chung cư, căn hộ dịch vụ, phòng trọ đều ghi nhận giá thuê sụt giảm mạnh. Thậm chí có trường hợp khách thuê trả mặt bằng, chấp nhận mất cọc, chịu phạt vi phạm hợp đồng để cắt lỗ vì kinh doanh cực kỳ khó khăn. Từ tháng 6 đến nay, thị trường bất động sản cho thuê chịu tác động liên hoàn của việc phong tỏa, hàng quán đóng cửa, làn sóng trả mặt bằng, trả nhà tăng mạnh.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT VNO Group xác nhận, người vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản cho thuê, trong thời gian qua sống trong ác mộng. Làn sóng giảm giá thuê của các tài sản thuộc nhóm nhà ở, thương mại, dịch vụ đang diễn ra khá trầm trọng trong đợt dịch lần thứ tư, khiến nhiều người vay ngân hàng và trả lãi bằng tiền cho thuê rơi vào diện nợ xấu.

Ông Hải phân tích, không phải chủ nhà cho thuê nào cũng mua nổi tài sản bằng 100% vốn tự có rồi khai thác cho thuê như kịch bản "con gà đẻ trứng vàng". Với nhiều người có tài sản nhà cửa cho thuê đằng sau bức tranh màu hồng là bài toán sống còn đầy thách thức, vay đầu này đắp đầu kia. Thực tế, 70-80% người có bất động sản cho thuê đều có vay vốn ngân hàng hoặc chịu phát sinh rất nhiều loại chi phí khác nhau cho dòng tiền thuê nhận được.

Hiện nay, những chủ nhà vẫn còn được nhận tiền cho thuê nằm trong nhóm thiểu số nhà đầu tư may mắn, số này chiếm tỷ lệ khá thấp trong giai đoạn cao điểm đợt dịch lần thứ tư. Những chủ nhà kém may mắn hơn rơi vào nhóm không cho thuê được (nhà trống), với bối cảnh dịch bệnh làm thị trường cho thuê giảm sút, trì trệ, sẽ gặp nhiều áp lực.

Người vay ngân hàng tỷ trọng thấp, trước đây được cho là nằm trong nhóm an toàn, chỉ vay 30-50% giá trị tài sản nay đều nằm trong diện khó khăn khi hụt thu nhập và không có khách thuê. Trong khi đó, người vay ngân hàng 70-80% giá trị tài sản coi như sau dịch mất trắng nếu không trả lãi đúng hạn. Bởi lẽ khi khách vay bị xếp vào nhóm mất khả năng chi trả, nợ quá hạn kéo dài, sẽ bị phát mãi.

Chủ tịch HĐQT VNO Group chia thị trường đầu tư bất động sản cho thuê thành 3 nhóm. Trường hợp thứ nhất, vay mua tài sản cho thuê, chờ tăng giá bất động sản bán chốt lời, nhưng không cho thuê được vì dịch bệnh cũng không bán được tài sản, giá không tăng như kỳ vọng. Nếu không có nguồn thu khác dự phòng thì khả năng nợ xấu cao có thể dẫn đến phát mãi tài sản

Trường hợp thứ hai, thuê bất động sản để cho thuê lại, càng khó khăn bội phần trong đợt dịch lần thứ tư, chắc chắn lỗ và khả năng phá sản cao. Nếu nhà thuê không phải là nguồn thu nhập chính, bên cho thuê có thể giảm giá cho người đi thuê tối đa 20-30% do vẫn phải phụ thuộc vào mức độ hỗ trợ từ chủ nhà.

Trường hợp thứ ba, cho thuê bất động sản mua bằng tiền nhàn rỗi, không vướng nợ và không phải trả lãi vay, có thể giảm giá thuê 30-50% hoặc cho thanh toán nhiều lần hoặc trả chậm nhưng số này rất ít.

Ông Hải đánh giá, ngay cả tình hình tiêm vaccine diễn ra nhanh chóng và kịp thời, hết năm 2021 thị trường bất động sản cho thuê vẫn chưa thể phục hồi sớm. Nếu dịch kéo dài thêm 2-3 tháng nữa, trường họp thứ nhất và thứ hai có nguy cơ phá sản cao.

"Lúc này rất cần sự hỗ trợ từ phía ngân hàng giảm lãi cho người đi vay trong 3-6 tháng hoặc giãn nợ gốc cho người đi vay đến hết năm nay để giúp họ vượt qua giai đoạn đầy thách thức và bất định này", ông cho hay.

Tác giả: Trung Tín