380.200 tỷ đồng nợ xấu được xử lý từ tháng 8/2017-12/2021

Cho rằng nợ xấu bất động sản có xu hướng tăng nhanh thời gian gần đây nên các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhà nước có chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng lĩnh vực này. Dù vậy, trên thực tế, các ngân hàng vẫn sẵn sàng cho vay khách hàng cá nhân có nhu cầu thực về nhà ở cũng như các dự án hướng vào phân khúc bình dân và có hồ sơ pháp lý đảm bảo, như khẳng định của ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, “tới nay, chưa có một văn bản nào chỉ đạo siết tín dụng bất động sản, cũng như chưa có một nội dung nào liên quan đến chỉ đạo không cho vay lĩnh vực bất động sản”.

Tuy nhiên, cũng theo ông Hùng, đối với những lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản hay chứng khoán, ngành ngân hàng đã ban hành nhiều văn bản nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào những lĩnh vực này.

Tại báo cáo liên quan tới nhóm vấn đề chất vấn tại Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, tính đến cuối tháng 4/2022, tổng nợ xấu lĩnh vực bất động sản là gần 37.000 tỷ đồng, chiếm 18,4% nợ xấu toàn hệ thống, tương đương tỷ lệ nợ xấu là 1,62%. Trong đó, nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản là 13.240 tỷ đồng, đối với nhu cầu mua nhà ở hoặc tự sử dụng là 21.470 tỷ đồng.

Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, 62% nợ xấu bất động sản đến từ cho vay mua nhà ở, cao hơn hẳn so với tỷ lệ 38% từ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, báo cáo cũng cho thấy, từ năm 2021 đến nay, toàn hệ thống các tổ chức tín dụng đã xử lý được 216.700 tỷ đồng nợ xấu. Riêng trong 4 tháng đầu năm 2022, tổng số dư nợ xấu được xử lý đạt 54.800 tỷ đồng, phần lớn là khách hàng trả nợ (23.600 tỷ đồng, chiếm 43% tổng nợ xấu được xử lý), sử dụng dự phòng rủi ro (14.200 tỷ đồng, tỷ lệ 25,9%) và bán nợ cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng - VAMC (11.400 tỷ đồng, tỷ lệ 20,9%).

Tính lũy kế từ ngày 15/8/2017 đến ngày 31/12/2021, toàn hệ thống tổ chức tín dụng đã xử lý được 380.200 tỷ đồng nợ xấu xác định theo Nghị quyết số 42/2017/QH14, đạt trung bình khoảng 5.670 tỷ đồng/tháng, cao hơn nhiều so với kết quả xử lý nợ xấu tại thời điểm trước khi Nghị quyết 42 có hiệu lực (trung bình giai đoạn 2012-2017 xử lý được khoảng 3.250 tỷ đồng/tháng). Xử lý nợ xấu nội bảng xác định theo Nghị quyết 42 chủ yếu thông qua hình thức khách hàng trả nợ là 148.000 tỷ đồng, chiếm 38,9% tổng nợ xấu đã xử lý (trung bình giai đoạn 2012-2017 khoảng 22,8%), riêng năm 2021 xử lý được 48.300 tỷ đồng.

Nợ xấu bất động sản có thực sự xấu?

Số liệu tổng hợp từ Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đang giảm dần, từ mức hơn 26% năm 2018 về mức 12% vào cuối năm 2021, thấp hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng nền kinh tế. Trong quý I/2022, dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.000 tỷ đồng, giảm đáng kể so với giai đoạn trước đây.

Tốc độ tăng trưởng dư nợ bất động sản chậm lại được cho là kết quả của chủ trương kiểm soát chặt tín dụng lĩnh vực này trong nhiều năm qua và thời gian gần đây trở nên chặt chẽ hơn khi không còn đợt giãn nợ nào khác sau ngày 30/6/2022 theo Nghị quyết 42, buộc các ngân hàng phải cẩn trọng hơn.

Trong khi đó, Công ty Chứng khoán Rồng Việt cho rằng, rủi ro không nằm ở con số nợ xấu, mà là tỷ lệ tài sản thế chấp bằng bất động sản trong hệ thống ngân hàng hiện rất lớn, lên đến 60-70% tổng dư nợ lĩnh vực này, nếu thị trường diễn biến kém tích cực sẽ ảnh hưởng tới khả năng phát mãi tài sản để thu hồi nợ của các ngân hàng.

Nhiều chuyên gia cũng đánh giá, nếu nhìn vào con số hơn 2,28 triệu tỷ đồng tổng dư nợ bất động sản tại các tổ chức tín dụng tính đến cuối tháng 4/2022 mà Ngân hàng Nhà nước công bố thì 37.000 tỷ đồng nợ xấu là không quá lớn, nhưng cần theo dõi chặt chẽ trong bối cảnh thị trường địa ốc đang chững lại khi phần lớn tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản.

Thực tế cũng cho thấy, thời gian qua, việc phát mãi tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng là không dễ dàng, nhiều tài sản rao bán hàng chục lần, giá giảm sâu mà không có người mua.

Đơn cử, BIDV Nam Hà Nội mới ra thông báo bán đấu giá lần thứ 11 khoản nợ của Công ty TNHH Ngọc Linh với giá khởi điểm hơn 1.154 tỷ đồng. So với mức giá chào bán lần đầu hồi cuối năm 2020, mức giá lần này đã giảm hơn 1.000 tỷ đồng.

Tương tự, sau nhiều lần chào bán không thành công, VietinBank đang tìm đơn vị định giá tài sản đảm bảo cho khoản nợ 1.364 tỷ đồng của Công ty TNHH Xuất nhập khẩu thương mại Võ Thị Thu Hà bao gồm 4 lô đất tại xã Tân An, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương; 5 lô đất tại thị xã Chơn Thành, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước và nhiều tài sản là bất động sản khác tại tỉnh Đồng Tháp.

Vietcombank cũng liên tục rao bán đấu giá tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và nhà xưởng của Công ty TNHH Kỹ nghệ Evergreen Việt Nam, mức giá khởi điểm trong lần rao bán gần nhất vào cuối tháng 3/2022 là 988,9 tỷ đồng, giảm hơn 110 tỷ đồng so với thông báo hồi đầu tháng.

Một điểm khác cần lưu ý, theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, 62% nợ xấu bất động sản đến từ cho vay mua nhà ở, cao hơn hẳn so với tỷ lệ 38% từ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản. Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng, bên cạnh đẩy nhanh tiến trình sửa đổi, bổ sung pháp luật bất động sản, điều quan trọng lúc này là tăng cường hỗ trợ người dân phục hồi sản xuất, kinh doanh để có nguồn tài chính trả nợ, từ đó giúp giảm nợ xấu, hơn là “bịt cửa” cho vay dự án bất động sản.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land bày tỏ lo ngại rằng, nếu bị nguồn vốn cho các dự án tiếp tục bị siết chặt sẽ dễ dẫn tới nguy cơ đổ vỡ dây chuyền, bởi lĩnh vực bất động sản có mối quan hệ mật thiết với nhiều ngành, lĩnh vực kinh tế khác.

“Đành rằng, việc điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, giảm gia tăng nợ xấu là đúng đắn, nhưng phải có lộ trình và sự chọn lọc kỹ lưỡng, nếu áp dụng đồng loạt thì nguy cơ thị trường bị tắc trên diện rộng”, bà Hương nói và cho biết thêm, ngân hàng vẫn có chính sách cho vay, nhưng việc xác định đâu là vay mua nhà để ở, xây sửa nhà… hay nhằm mục đích đầu tư là rất khó nên hạn chế đồng loạt để tránh rủi ro, dẫn đến việc người mua ở thực khó tiếp cận vốn tín dụng.

Cùng góc nhìn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, nợ xấu có xu hướng tăng nhanh sau dịch nên cần thiết phải kiểm soát tín dụng lĩnh vực này, nhưng không thể ngừng cho vay phát triển dự án. Ngân hàng cần có “bộ lọc” và xem xét giải ngân đối với những doanh nghiệp uy tín, có dự án khả thi, phục vụ nhu cầu ở thực.

“Bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và 2011 dẫn đến thị trường bất động sản 2 lần bị đóng băng trong hơn 10 năm là bài học đắt giá mà chúng ta cần phải rút kinh nghiệm”, ông Châu nhấn mạnh.

TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế nhìn nhận, nếu doanh nghiệp bất động sản không tiếp cận được nguồn vốn thì hoạt động kinh doanh sẽ gặp khó khăn, từ đó càng khó đảm bảo khả năng trả nợ. Hơn nữa, do lãi suất trái phiếu doanh nghiệp hấp dẫn, chắc chắn có nhiều nhà đầu tư đã vay ngân hàng đầu tư vào trái phiếu để hưởng chênh lệch, nên khi doanh nghiệp không trả được nợ cho trái chủ đúng hạn thì nợ xấu ngân hàng sẽ tăng lên.