Giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm. Ảnh: Đoàn Nguyên.

Cuối tháng 3, dự án khu nhà ở xã hội NHS Trung Văn thuộc quận Nam Từ Liêm, Hà Nội vừa chính thức tiếp nhận hồ sơ mua nhà. Đây là dự án hiếm hoi được mở bán sau nhiều năm Hà Nội không có thêm dự án nhà ở xã hội nào đủ điều kiện khởi công xây dựng.

Dự án chỉ có 225 căn nhà ở xã hội trong khi nhu cầu của người dân rất lớn nên mỗi ngày đều có rất nhiều người đến từ sáng sớm ghi số thứ tự xếp hàng vào nộp hồ sơ.

Thực tế, trong quá trình đăng ký mua nhà ở xã hội, người mua phải chờ bốc thăm và nộp nhiều giấy tờ chứng minh đủ điều kiện về nhà ở xã hội. Quá trình kéo dài và phức tạp này khiến việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn đối với người dân có nhu cầu nhà ở thực tế, cấp bách.

"Kiểm tra lý lịch cũng là một điểm đáng quan tâm vì đã có trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ nhà ở xã hội cho những người nằm ngoài danh sách đủ điều kiện", báo cáo của Cushman & Wakefield đánh giá.

Nhiều bài toán để xây 1 triệu căn nhà ở xã hội

Theo đơn vị nghiên cứu, giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm, khiến người Việt Nam ngày càng khó sở hữu nhà ở.

Tính đến quý I, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu.

Thủ tướng vừa phê duyệt đề án xây dựng 1 triệu đơn vị nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai nhằm thúc đẩy hoàn thành tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030 và hỗ trợ các chủ đầu tư, người mua dự án nhà ở xã hội vay lãi suất thấp.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021-2030. "Tuy nhiên, nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai thì thị trường sẽ còn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu", Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.

Tuy nhiên, nói với Zing, ông Lê Thành Trung, Tổng giám đốc một doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, cho các chủ đầu tư cho biết quy định biên lợi nhuận cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là 10% có nhiều rủi ro bởi yếu tố lạm phát, nguồn vốn, nguồn cung...

"Bởi nếu gặp vướng về mặt pháp lý, sản phẩm của doanh nghiệp sẽ không thể thanh khoản nhanh và theo đó biên lợi nhuận 10% gần như không có, thậm chí nhiều doanh nghiệp lợi nhuận âm. Vì thế đang có hiện tượng nhiều doanh nghiệp bất động sản không dám đầu tư nhà ở xã hội vì biên lợi nhuận quá thấp trong khi chi phí đầu vào quá cao", ông nhìn nhận.

Việc giới hạn một số đối tượng mua nhà ở xã hội cũng khiến doanh nghiệp gặp khó. Theo đó, ông Trung cho rằng nên mở rộng đối tượng được mua loại hình nhà ở này.

Chủ đầu tư cần tìm sự cân bằng giữa giá bán và chất lượng

Hiện, đa số các dự án nhà ở xã hội được phát triển bởi các chủ đầu tư trong nước. Một số chủ đầu tư điển hình như HUD, BIC và Him Lam tại khu vực phía Bắc. Khu vực miền Trung có Xuân Phú Hải, Saigon Invest Group và Vicoland và phía Nam có Nam Long, Hoàng Quân và Sacomreal và nhiều chủ đầu tư khác.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân Group, cũng thừa nhận khó khăn của nhà ở xã hội là lợi nhuận rất thấp, chỉ 10%. Trước đây đến 20% cho thuê nên lợi nhuận không còn nhiều.

"Tuy nhiên luật kinh doanh bất động sản mới đang chuẩn bị trình Quốc hội vào tháng 5 dự kiến điều chỉnh phần thương mại (khối đế, hoặc vị trí đắc địa trong dự án) chủ đầu tư được quyền bán và cho thuê mà không nằm trong phần bù cho nhà ở xã hội", ông nói.

Căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội có diện tích 53,6 m2 ở quận Liên Chiểu (Đà Nẵng) được bán với giá hơn 780 triệu đồng, còn căn 36 m2 giá 536 triệu. Ảnh: Đoàn Nguyên.

Theo chuyên gia của Cushman & Wakefield, đối với nhà phát triển đang muốn tham gia vào thị trường này trong tương lai gần, yếu tố quan trọng cần làm là tìm sự cân bằng giữa giá bán, chất lượng xây dựng, và yếu tố xanh/bền vững của dự án. Các nhà phát triển cần lưu ý cẩn trọng trong việc nghiên cứu tính khả thi và các vấn đề pháp lý trước khi bắt đầu dự án.

Hiện, Bình Dương đang là địa phương có chỉ tiêu nhà ở xã hội cao nhất cả nước, với 86.877 căn, theo sau là Bắc Giang (74.946 căn), Bắc Ninh (72.185 căn), Long An (71.250 căn), TP.HCM (69.750 căn)...

Tác giả: Thanh Thương