Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (DN) tháng 1/2020 là gần 13.400 tỉ đồng. Trong đó, DN BĐS phát hành gần 7.400 tỉ đồng, chiếm đến 55%.

Nói thêm, câu chuyện Tập đoàn Novaland gửi thư cầu cứu tới Bộ trưởng Bộ Xây dựng mới đây xin tiếp tục thực hiện Dự án Khu dân cư Bình Khánh khiến không ít nhà đầu tư bất ngờ. Bởi, dù kết thúc năm 2019 với mức lợi nhuận hơn 3.200 tỷ đồng, song không khó để nhận thấy những thay đổi lớn trong cơ cấu nợ của Novaland, liên quan tới các dự án BĐS đang triển khai.

Tại thời điểm cuối năm 2019, tổng nguồn vốn của Novaland đạt gần 90.000 tỷ đồng, ghi nhận mức tăng hơn 30%, tương ứng 20.000 tỷ đồng, so với cuối năm 2018. Tuy nhiên, quá nửa nguồn vốn tăng trong năm 2019 đến từ các khoản vay nợ. Trong đó, hai nguồn tài trợ vốn lớn nhất là vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, chiếm tỷ trọng lần lượt 42% và 37% trên tổng các khoản vay của Novaland. Trái chủ của Novaland chủ yếu là các ngân hàng trong và ngoài nước, có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp này.

Quan sát rộng hơn hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS, một điểm đáng lo là dòng tiền kinh doanh - yếu tố thể hiện mức độ lành mạnh trong hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp - liên tục âm trong nhiều năm. Điều này phản ánh thực tế hàng hoá tiêu thụ chậm, dẫn đến giá trị hàng tồn kho cao, dự phòng giảm giá và khấu hao lớn. Để bù đắp, nhiều doanh nghiệp BĐS lựa chọn huy động vốn qua kênh  TPDN.

Trong số các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, nổi cộm một thế lực kín tiếng là MIKGroup,  đã phát hành trái phiếu có quy mô đến hàng nghìn tỷ đồng trong năm 2019.

Được thành lập từ tháng 6/2014, ban đầu có tên gọi là Công ty TNHH Terra Capital Việt Nam. Quy mô vốn điều lệ ban đầu của MIK là 300 tỷ đồng với 2 cổ đông cá nhân tham gia góp vốn.

Chỉ sau đó 4 năm, tính tới thời điểm ngày 29/6/2018, MIK đã tăng quy mô vốn điều lệ lên tới hơn 18,3 lần, đạt mức 5.500 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông của công ty cũng thường xuyên được “thay máu”, có lúc đạt tới 11 cổ đông (bao gồm 5 tổ chức và 6 cá nhân) trước khi được “thu gọn” xuống con số 6.

MIKGroup cũng “phủ bóng” lên thương vụ phát hành trái phiếu 437 tỷ đồng của Công ty TNHH Mua bán nợ Galaxy. Cổ đông sáng lập của doanh nghiệp này là ông Hoàng Thế Cường (SN 1977) từng làm chủ của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản An Thịnh Lộc - cổ đông nắm giữ tới 31,49% vốn của CTCP Tập đoàn MIKGroup Việt Nam.

Ở chiều hướng ngược lại, trong ngày 25 và 27/12/2019, một doanh nghiệp khác có nhiều mối liên hệ với nhóm MIKGroup là Công ty TNHH Đầu tư thương mại dịch vụ du lịch Biển Đông (Du lịch Biển Đông) đã chi ra 3.061,37 tỷ đồng để mua lại 3.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành ngày 28/9/2018, có kỳ hạn 15 tháng 3 ngày.

Đáng chú ý, động thái mua lại của Du lịch Biển Đông diễn ra chỉ vài ngày trước khi lô trái phiếu kể trên đến ngày đáo hạn.

Trong các thương vụ phát hành trái phiếu của MIKGroup, danh tính trái chủ là nhà đầu tư tổ chức trong nước không được tiết lộ chi tiết. Tuy nhiên, với đặc thù của thị trường Việt Nam, dòng vốn rót vào trái phiếu doanh nghiệp nhiều khả năng đến từ các nhà băng.

Có thể thấy, đồng hành cùng sự phát triển của MIKGroup không thể thiếu sự đóng góp của các nhà băng như Techcombank và VPBank.

Với sự đồng hành của nhà băng thân hữu VPBank, MIKGroup đang phát triển nhiều dự án bất động sản trên các quỹ đất “khủng” tại Phú Quốc, Tp. HCM, Hà Nội và nhiều địa phương khác trên cả nước.

Còn vào đầu tháng 6/2019, Hội đồng quản trị CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) đã thông qua việc mua tối đa 45 triệu cổ phần của MIK với mức giá mua không quá 10.000 đồng/cổ phần. TCBS sẽ mua lại cổ phần trên thị trường thứ cấp từ các cổ đông cá nhân của MIK, trong vòng 3 tháng kể từ ngày nghị quyết có hiệu lực. Thời hạn nắm giữ tối đa 12 tháng.

Nếu thực hiện mua tối đa số cổ phần nêu trên, TCBS sẽ có cơ hội trở thành cổ đông lớn của MIK, với tỷ lệ sở hữu gần 8,2%.

Ở thương vụ khác, ngày 29/11/2019, CTCP HBI (HBI) đã phát hành 1.812 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 13 tháng, mức lãi suất chỉ từ 8,65%/năm. Ngân hàng TMCP Kỹ Thương (Techcombank) là tổ chức quản lý tài khoản. CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) là tổ chức bảo lãnh phát hành, đại lý lưu ký và nhận tài sản bảo đảm.

Số trái phiếu này được bảo đảm bằng quyền và lợi ích của HBI liên quan đến “dự án thành phần” trên các ô đất ký hiệu “F4-CH04, F4-CH05, F4-CX03 và GT2” - tương đồng với phần dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ - Vinhomes Park có diện tích 33.408 m2 mà HBI nhận chuyển nhượng từ CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn hồi đầu tháng 10/2019.

Được biết, HBI là chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản mang thương hiệu phân khúc cao cấp của MIKGroup như: Imperia Garden, hay Imperia Smart City. Bên cạnh đó, một số nhân sự “quen mặt” trong “hệ sinh thái” của MIK Group như ông Vũ Kim Toán (SN 1955) và bà Nguyễn Hồng Nhật Ngọc (SN 1985) đều đảm nhiệm những vị trí cấp cao của HBI.

Cũng từ ngày 15/11 - 24/12/2019, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Khu Đông (doanh nghiệp hạt nhân trong “hệ sinh thái” của MIKGroup) đã liên tiếp phát hành 6 lô trái phiếu, huy động được 1.100 tỷ đồng. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) là đơn vị quản lý tài sản bảo đảm và quản lý tài khoản.

Số trái phiếu này có mức lãi suất từ 10,2%/năm đến 10,35%/năm. Tài sản bảo đảm là hai bất động sản tại Phú Quốc có liên quan tới các dự án Bãi Dài Resort và Khu du lịch sinh thái Green Hill.

Tương tự, chỉ trong 2 ngày 27 và 28/12/2019, Công ty TNHH Hải Dương Giang Biên (Hải Dương Giang Biên) đã huy động được 3.600 tỷ đồng thông qua 3 đợt phát hành trái phiếu. Hải Dương Giang Biên gián tiếp sở hữu 100% vốn của Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Mỹ Phú (Mỹ Phú) - chủ đầu tư dự án River Park (Quận 9, Tp. HCM) do MIKGroup phát triển.

Mới đây, Bộ Xây dựng vừa kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo các bộ, ngành kiểm soát chặt việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản để huy động vốn, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, để tránh rủi ro dòng tiền.

Kiến nghị được Bộ Xây dựng đưa ra trong báo cáo về thị trường bất động sản vừa gửi tới thủ tướng. Theo bộ này, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn về tín dụng đầu tư bất động sản và an toàn dòng vốn.

Các tổ chức tín dụng, ngân hàng đang thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng đối với bất động sản theo chủ trương của Ngân hàng Nhà nước, dẫn đến doanh nghiệp bất động sản, các chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà đều khó tiếp cận tín dụng.

Từ đó, một số doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất cao, từ 11-13%/năm. Có doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất huy động đến 14,5%/năm, đây là nguy cơ để tồn đọng dòng vốn, tạo rủi ro, mất an toàn dòng vốn cho thị trường bất động sản.

HoREA cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện Nghị định 163/2018 để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh. Mục đích là để kênh trái phiếu vừa trở thành một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư trung, dài hạn cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, phát hành trái phiếu là một cộng cụ tài chính tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi trái phiếu giống như tờ giấy nợ của doanh nghiệp. Trường hợp sức khỏe doanh nghiệp không tốt, rủi ro đối với người mua trái phiếu rất lớn.

“Ở Mỹ, có những doanh nghiệp như Moody’s hay Standard & Poor's, họ đưa ra những điểm xếp hạng tín nhiệm. Các doanh nghiệp muốn phát hành trái phiếu trên thị trường thì trái phiếu bắt buộc phải được xếp hạng. Trong khi đó, ở Việt Nam chưa có hệ thống xếp hạng và đánh giá tín nhiệm để doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu chứ chưa nói tới doanh nghiệp được xếp hạng. Đây là vấn đề mà Chính phủ cần quan tâm”, ông Hiếu chia sẻ.

An ninh Tiền tệ sẽ tiếp tục thông tin./.

Như Tiên