Ngành bất động sản đóng góp khoảng 4,5% trong cơ cấu GDP.

Nhiều lập luận cho rằng, cần phải “giải cứu” thị trường bất động sản, giải cứu doanh nghiệp ngành này khỏi tình trạng khó khăn hiện tại, nếu không sẽ kéo theo sự đổ vỡ dây chuyền, gây tổn hại nặng nề đến nền kinh tế. Tuy nhiên, kinh nghiệm cho thấy, kích hoạt thị trường này bằng những liều “doping” vốn ít hiệu quả hơn nhiều so với những giải pháp căn cơ như tháo gỡ ách tắc pháp lý, đẩy nhanh các thủ tục hành chính phát triển dự án… Thị trường sẽ dần ổn trở lại sau quá trình tự điều chỉnh và nền kinh tế thực đi vào quỹ đạo tăng trưởng.

Liệu điều này có thể xảy ra?

Xét trên khía cạnh đóng góp của bất động sản vào nền kinh tế, những tưởng một ngành kinh doanh liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực, đến mọi gia đình, mọi tổ chức sẽ đóng một vai trò cực kỳ to lớn cơ cấu GDP, nhưng thực tế lại không phải như vậy. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, ngành bất động sản chỉ đóng góp 4,5% trong cơ cấu GDP của đất nước.

Tuy đóng góp tỷ lệ khiêm tốn trong cơ cấu GDP, song bất động sản lại đang “ngốn” tới 21% tổng dư nợ toàn hệ thống tín dụng. Con số này được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đưa ra tại cuộc họp với các doanh nghiệp bất động sản gần đây.

Ở góc độ nào đó, chúng ta có thể thấy, ngành bất động sản hoạt động chưa thực sự hiệu quả tương ứng với số vốn họ dùng tới. Ở vị trí của nhà điều hành kinh tế vĩ mô, liệu có nên “tiếp tục” phân bổ nguồn vốn nhiều hơn vào nơi chưa hiệu quả?

Ông Vicente Nguyen, Giám đốc đầu tư AFC Vietnam Fund

Chỉ góc độ này thì có lẽ chúng ta đã có được câu trả lời cho bản thân, liệu rằng có nên cứu doanh nghiệp bất động sản hay không? Bởi hiện tại, để “cứu” doanh nghiệp bất động sản ngay tức thì, chỉ có cách bơm thêm vốn. Còn việc tạo hành lang pháp lý, minh bạch thị trường bất động sản, hay gỡ vướng pháp lý, đẩy nhanh các thủ tục hành chính cho các dự án bất động sản... đều những giải pháp căn cơ, lâu dài để phát triển thị trường.

Luận điểm được nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp, thậm chí cả chuyên gia kinh tế đưa ra, với hơn 21% tổng dư nợ toàn hệ thống, nếu không cứu bất động sản thì toàn bộ khoản nợ này sẽ biến thành nợ xấu, từ đó tạo ra tình trạng mất thanh khoản của hệ thống ngân hàng, kế tiếp là đổ vỡ dây chuyền trong nền kinh tế. Nghe thì có vẻ rất hợp lý, nhưng thực tế dường như không xảy ra theo chiều hướng xấu đến như thế.

Nhìn lại cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản giai đoạn 2012 - 2013, khi ấy, nhiều người cũng cho rằng, nợ xấu sẽ tăng vọt và hệ thống ngân hàng “lâm nguy”. Sự thực thì nợ xấu hệ thống ngân hàng thời điểm đó tăng mạnh, con số chính thức vào khoảng 9%, con số không chính thức có thể lên tới 20%.

Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu ở một số ngân hàng yếu kém có thể còn cao hơn. Điều này làm cho thanh khoản của hệ thống ngân hàng “căng như dây đàn”, hàng loạt ngân hàng đẩy lãi suất huy động lên cao ngất ngưởng để cải thiện thanh khoản.

Tuy nhiên, ngay cả trong tình trạng thị trường bất động sản và thị trường tiền tệ khó khăn như năm 2012, kinh tế Việt Nam cũng không rơi vào tình trạng suy thoái. Năm 2012, tăng trưởng GDP của Việt Nam rơi xuống mức thấp nhất trong hàng chục năm nhưng vẫn đạt 5,03%. Như vậy, chúng ta có thể an tâm một điều: dù bất động sản có khó khăn thì kinh tế vẫn có thể tăng trưởng.

Câu hỏi tiếp theo là, liệu hệ thống ngân hàng có “sập” bởi nợ xấu và thanh khoản căng cứng?

Xin thưa là không!

Khó khăn sẽ có, nhưng chắc chắn không sập, dù bất động sản chiếm 21% tổng dư nợ tín dụng. Thực tế, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể đổ vỡ khi thị trường gặp khó, vẫn có nhiều doanh nghiệp sở hữu nguồn lực tài chính mạnh, vay nợ ít, thậm chí không vay nợ.

Mặt khác, không phải ngân hàng nào cũng tham gia mãnh liệt vào cho vay bất động sản. Chỉ có những ngân hàng cho vay quá nhiều trên thị trường bất động sản mới gặp vấn đề lớn về thanh khoản và nợ xấu, phần còn lại vẫn sẽ sống tốt. Hơn nữa, hệ thống ngân hàng thương mại luôn có sự điều tiết của Ngân hàng Nhà nước và các biện pháp hỗ trợ thanh khoản khẩn cấp.

Thời kỳ 2012 - 2013, Ngân hàng Nhà nước đã thành lập VAMC để mua lại các khoản nợ xấu từ ngân hàng thương mại và cho phép các ngân hàng thương mại trích lập dự phòng nợ xấu dần trong 5 năm. Bằng cách này, hệ thống ngân hàng đã vượt qua khủng hoảng nợ xấu và tăng trưởng mạnh. Những ngân hàng có vấn đề thời điểm đó bị tụt lại phía sau, còn những ngân hàng không bị ảnh hưởng đã vượt lên dẫn đầu.

Lần này, có lẽ nợ xấu cũng sẽ tăng, nhưng chưa chắc thanh khoản sẽ căng như lần trước, bởi lạm phát nhẹ hơn, nội lực của các ngân hàng cũng đã gia tăng đáng kể. Ngân hàng Nhà nước cũng có kinh nghiệm xử lý trong giai đoạn trước. Đặc biệt, hiện tại, thanh khoản chung của toàn hệ thống khá dồi dào.

Những thay đổi tích cực

Có một thực tế thú vị là mỗi khi thị trường bất động sản đóng băng thì nền kinh tế lại có những thay đổi tích cực.

Cụ thể, sau khi tăng trưởng GDP sụt giảm xuống mức 5,03% vào năm 2012, nền kinh tế đã lấy lại đà tăng trưởng mạnh trong 4 - 5 năm tiếp theo và đạt đỉnh cao ở các năm 2018 và 2019, tức khoảng 5 năm sau khó khăn.

Vậy, lý do là gì? Giai đoạn 2012 - 2013, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản cũng kêu cứu như hiện nay, nhưng Chính phủ đã hướng lượng cung tiền vào các ngành khác, đặc biệt là đầu tư công và sản xuất. Hàng loạt chương trình kích thích kinh tế được triển khai thông qua các dự án đầu tư công khổng lồ, các chương trình hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp...

Bằng rất nhiều cách, Chính phủ đã điều hành nền kinh tế vượt khó và tăng trưởng mạnh mẽ trở lại, thậm chí còn tăng mạnh hơn trước giai đoạn bất động sản đóng băng. Vô hình trung, việc bất động sản đóng băng đã giúp nền kinh tế tái cơ cấu một cách hoàn hảo: tập trung nguồn lực vào đầu tư và sản xuất - kinh doanh, tập trung vào nơi tạo ra công ăn việc làm, tạo ra sản phẩm và nội lực cho nền kinh tế.

Cá nhân tôi nghĩ, năm 2023, một lần nữa, Chính phủ sẽ thực hiện đúng như những gì đã làm trong giai đoạn 2012 - 2013. Khi đọc thông tin Thủ tướng giao chỉ tiêu giải ngân đầu tư công ít nhất 95% trên số vốn 711.000 tỷ đồng trong năm 2023, tôi tin tưởng năm nay, nền kinh tế sẽ tươi đẹp và năm sau lại càng tươi đẹp hơn.

Bất động sản đóng băng, chứng khoán có lâm nguy?

Nhiều nhà đầu tư cho rằng, bất động sản “sụt hố” thì chỉ số chứng khoán cũng “đi nạng”, nhưng tôi lại có suy nghĩ khác. Với thị trường chứng khoán, khi bạn nghĩ nó tăng rất có thể nó giảm, còn khi bạn nghĩ nó sụp đổ, có thể nó lại hồi phục và tăng chóng mặt. Bởi đơn giản, nó thể hiện kỳ vọng, dự báo của nhà đầu tư về triển vọng kinh tế, triển vọng của doanh nghiệp. Chính vì vậy, nó luôn phản ứng trước những gì sẽ xảy ra tầm 6 tháng.

Thôi thì không bàn luận về lý thuyết mang tính hàn lâm này, mà hãy dùng số liệu thực tế để chứng minh. Nhìn lại lịch sử, khi thị trường bất động sản đóng băng vào năm 2012-2013, chỉ số VN-Index vẫn phi một mạch 5 - 6 năm liên tiếp. Riêng năm 2012, chỉ số này tăng tới 18%, năm 2013 tăng 22%, đến 2014 mới tăng chậm lại trước khi phi mã năm 2017 là 48% khi GDP tăng hơn 7%.

Như vậy, các thay đổi trong chính sách điều hành kinh tế, hướng dòng tiền vào đầu tư và sản xuất - kinh doanh đã đem lại hiệu quả cho nền kinh tế và phản ánh tích cực vào chỉ số chứng khoán. Chỉ trong vòng 5 năm, chỉ số VN-Index tăng hơn 167%, trong đó có nhiều mã tăng giá 5 - 6 lần. Cơ hội lần này cũng sẽ như thế, vấn đề chúng ta sẽ nắm bắt nó ra sao, cơ cấu danh mục thế nào để 5 năm tiếp theo chúng ta có thể hưởng thành quả lớn.

Tác giả: Vicente Nguyen
Giám đốc đầu tư AFC Vietnam Fund