Các chuyên gia trong lĩnh vực cũng dự báo, năm 2023 thị trường có đi lên nhưng vẫn tiếp tục khó khăn và chưa thể sôi động trở lại.

Nguồn cung giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp

Theo báo cáo thị trường quý III/2022 của Công ty Cushman & Wakefield, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới giảm 56% so với quý II, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm tỷ lệ 75%, phân khúc bình dân là 16%, còn lại là cao cấp và hạng sang. Lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý II. Đối với nhà liền thổ, nguồn cung mới tại TP.HCM ghi nhận 450 căn, tuy nhiên chỉ tiêu thụ được hơn một nửa với 270 căn.

Thị trường BĐS tại TP.HCM và khu vực phía Nam trải qua một năm nhiều khó khăn. (Ảnh: Duy Phương)

Còn theo nghiên cứu của Công ty CBRE Việt Nam, trong quý III/2022, tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm về tỷ lệ hấp thụ nhà ở khi chỉ dừng ở mức 70% trên lượng cung sản phẩm, nguyên nhân là các sản phẩm bán ra được định giá quá cao, vượt giá trị thực. Dự báo đến hết quý IV/2022, TP.HCM có hơn 1.800 căn hộ được bán ra, trong đó 66% là phân khúc cao cấp và hạng sang. Còn năm 2023, tại TP.HCM dự báo nguồn cung mới căn hộ ở mức thấp với khoảng 20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ năm 2022.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định: Hiện có sự mất cân đối giữa nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và tốc độ tăng trưởng đối với loại hình nhà ở đang chậm lại. Một số nguyên nhân là nguồn cung mới cho thị trường rất nhỏ giọt, giảm 82% so với cùng kỳ năm trước (tương ứng mức giảm khoảng 2.500 căn hộ).

Ngoài ra, ông Troy cũng chỉ ra tỷ lệ hấp thụ kém hơn trước đây: “Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường là 60-70% trước đây. Tỷ lệ hấp thụ cao của những năm trước được thúc đẩy bởi nguồn cung ở phân khúc nhà ở hạng C với giá cả phải chăng. Tuy nhiên, đến nay xu hướng này đã thay đổi với 80% nguồn cung đến từ phân khúc hạng A và B, chỉ có 20% là căn hộ hạng C phù hợp với nhu cầu chính của thị trường”.

Nguồn cung giảm, tỷ lệ hấp thụ kém và thanh khoản khó khăn là bức tranh chung của năm 2022. (Ảnh: Duy Phương)

Vẫn tiếp tục khó khăn

Phân tích bức tranh thị trường bất động sản kém sắc năm 2022, ông Nguyễn Duy Thành – Tổng Giám đốc Công ty quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home) cho biết: Trong năm, thị trường trải qua tình trạng tăng giá, sốt đất, rồi đến những sai phạm của các cán bộ quản lý đất đai ở các địa phương cũng như sai phạm của một số chủ đầu tư lớn có tầm ảnh hưởng trên thị trường. Ngoài ra, thị trường cũng bị tác động bởi chính sách “siết” tín dụng, tăng lãi suất tiền cho vay, không nới lỏng room tín dụng cho bất động sản…

Theo ông Thành, quý IV/2022, thị trường bất động sản TP.HCM và khu vực phía Nam còn bị ảnh hưởng bởi các tin đồn. Các chủ đầu tư chân chính dù làm ăn uy tín vẫn bị đánh đồng với một số chủ đầu tư vi phạm pháp luật, dẫn tới suy giảm lòng tin của người dân. Các tin đồn này như vết dầu loang ra khắp các tỉnh thành, gây thiệt hại cho nhiều doanh nghiệp.

“Tin đồn về rủi ro pháp lý của lãnh đạo các tập đoàn, cho đến tin đồn về phát hành trái phiếu không đúng mục đích… Điều này làm cho quý IV/2022 gần như mờ mịt, bị dao động bởi tin đồn, tài chính bị bóp chặt, không có room tín dụng” - ông Thành nói.

Dự báo khó khăn của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục kéo dài đến hết năm 2023. (Ảnh: Duy Phương)

Kết quả khảo sát tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam giai đoạn 2020 - 2022 do Công ty Việt An Hòa công bố, tỷ trọng nhà đầu tư “lướt sóng” trên thị trường bất động sản phía Nam giảm dần và điều chỉnh về 0%. Nguyên nhân chủ yếu do thanh khoản của các loại hình bất động sản có dấu hiệu xuống thấp, khi thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài hơn trước gấp nhiều lần.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết: Tính thanh khoản của thị trường thứ cấp thấy rõ khi một số dự án gặp khó khăn về vốn, cũng như việc mua đi bán lại trầm lắng hơn. Những bất động sản nội đô, có thể ở thực đã giảm 2-3%, còn những bất động sản ở vùng ven đã có sự sụt giảm lên tới 30-35%. Một số dự án ở tỉnh thậm chí chủ đầu tư cũng phải chấp nhận “cắt lỗ” để tìm dòng tiền.

Dự báo về diễn biến thị trường năm 2023, ông Quang cho rằng: Những chính sách chung về kinh tế và động thái tháo gỡ khó khăn về pháp lý của các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ có hiệu quả, nhưng trong thời gian ngắn thì chưa có nhiều tác động. Do đó, thị trường sẽ có một số tín hiệu lạc quan nhưng không nhiều. Bởi thị trường bất động sản hiện đang tồn tại nhiều vấn đề, không thể tháo gỡ khó khăn chỉ trong một sớm một chiều.

“Qua năm mới, room tín dụng cũng dễ thở hơn, lãi suất có thể kìm chế được. Chính sách về nhà ở thu nhập thấp cũng bắt đầu cởi mở về dự án mới khiến nguồn cung sẽ tăng. Đến quý III/2023 sẽ có đổi mới, những doanh nghiệp bắt đầu chuyển mình. Lúc đó sẽ thấy rõ những doanh nghiệp nào có thể tồn tại, những loại sản phẩm nào có thể tồn tại. Còn quý IV/2023 sẽ tiếp tục khó khăn, chỉ ấm dần lên so với năm 2022” - ông Trần Khánh Quang nói.

Các chuyên gia dự báo, nhìn chung năm 2023, thị trường bất động sản khu vực TP.HCM và các tỉnh phía Nam tiếp tục gặp khó khăn. Việc này sẽ kéo dài qua cả năm 2024, đến năm 2025 thì mới bắt đầu hồi phục dần trở lại./.

Tác giả: Duy Phương