Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để tăng cường hiệu lực công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh condotel là một trong những vấn đề cần sớm thực hiện. Sự phát triển của các dự án căn hộ du lịch (condotel) trong hơn 10 năm qua đã đáp ứng nhu cầu phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Theo thống kê của HoREA, cả nước hiện có khoảng 82.900 căn hộ du lịch, 28.100 biệt thự du lịch, 15.660 nhà phố du lịch. Các dự án “condotel” tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh du lịch như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu… với tổng nguồn vốn đầu tư vào các dự án ước khoảng 100.000 tỷ đồng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, bên cạnh những mặt tích cực thì đi cùng với loại hình này vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập. Cụ thể, đã có tình trạng phát triển nóng các dự án condotel trong thời gian qua, nhưng chưa thật sự đảm bảo tính minh bạch, ổn định và bền vững. Cũng như, đã xuất hiện dấu hiệu cung vượt cầu, hiện tượng cá nhân nước ngoài “nấp bóng, mua chui” bất động sản tại một số vị trí “nhạy cảm”, nhất là khu vực ven biển.

Một trong những vấn đề được Chủ tịch HoREA đề cập là việc chưa xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để tăng cường hiệu lực công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh condotel.

Cụ thể, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở (sổ đỏ), theo ông Châu, đáng lẽ ra phải cấp sổ đỏ theo thời hạn của dự án, theo quy định của Luật Đất đai. Nhưng do thiếu hướng dẫn, thiếu kiểm soát và có tình trạng một số địa phương “vượt rào” cấp sổ đỏ đất ở không hình thành đơn vị ở cho condotel, trái quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, chưa quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của condotel, để làm căn cứ cấp sổ đỏ. Mặc dù Bộ TN&MT đã có văn bản hướng dẫn các địa phương cấp sổ đỏ cho condotel, nhưng cho đến nay, khách hàng mua condotel vẫn chưa được cấp.

Ngoài ra, chưa quy định cụ thể điều kiện huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai và cũng chưa có Hợp đồng mẫu mua bán condotel, nên đã dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tùy tiện huy động vốn ngay từ thời điểm triển khai dự án. Cũng như, chưa xây dựng đầy đủ quy chế quản lý, vận hành condotel trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.

Hoàn thị khu pháp lý cho dự án condotel là một trong những vấn đề cần được thực hiện sớm

“Khi thị trường du lịch gặp khó khăn, đã có địa phương cho phép điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ (du lịch) thành đất ở; chuyển đổi công năng một số tòa nhà condotel thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, thành nhà chung cư theo đề nghị của chủ đầu tư, mà có thể đã chưa đánh giá đầy đủ các yếu tố tác động dựa trên các căn cứ khoa học và thực tiễn có tính thuyết phục. Có thể việc địa phương cho phép chuyển đổi condotel thành căn hộ nhà chung cư, chủ yếu là để hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án”, ông Châu nhận định.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, để bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh, một số chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện các “chiêu thức”, như cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp sổ đỏ đất ở ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở. Đồng thời, đưa ra “miếng mồi” cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 08-12 năm, đẩy rủi ro cho khách hàng.

Cần sớm hoàn thiện khung pháp lý 

Qua những hạn chế đã nêu trên, để hoàn thiện khung pháp lý cho dự án condotel, Chủ tịch HoREA đề nghị thống nhất sử dụng khái niệm căn hộ du lịch (condotel) và bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch là nhà phố du lịch vào Điều 48 Luật Du lịch.

Trong đó, ông Châu chỉ ra cách giải thích căn hộ lưu trú theo Thông tư 21/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng là chưa chuẩn và không thống nhất. Bởi, đã là căn hộ thì luôn có chức năng lưu trú. Do vậy, dùng khái niệm căn hộ lưu trú để chỉ condotel là chưa chuẩn.

Mặt khác, căn hộ phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, thì không chỉ có condotel, mà còn có căn hộ nhà chung cư là loại căn hộ phổ biến nhất, hoặc căn hộ dịch vụ (serviced apartment), hoặc văn phòng khách sạn (officetel), cũng sử dụng vào mục đích cho thuê lưu trú. Qua đó, đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm condotel trong các văn bản quy phạm pháp luật bao gồm Thông tư 21.

Hiện, thực tế vẫn còn thiếu một loại cơ sở lưu trú du lịch, đó là nhà phố du lịch nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng, còn được gọi bằng các tên shophouse du lịch, boutique du lịch. Đề nghị phân biệt rõ loại nhà phố du lịch nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng, khác với loại cơ sở lưu trú du lịch là nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê theo hình thức homestay, vì homestay là cơ sở lưu trú du lịch nằm ngoài các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.

Cũng liên quan đến Thông tư 21 của Bộ Xây dựng giải thích căn hộ lưu trú (condotel) là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, ông Châu cho rằng, cách giải thích này là chưa phản ánh đúng thực tế và chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, chủ yếu trong khu vực đô thị.

“Hiện nay, đa số condotel nằm gọn trong tòa nhà cao tầng độc lập thuộc các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng. Do thông tư 21 ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, không bao gồm các tòa nhà condotel độc lập trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, nên Bộ Xây dựng cần ban hành Quy chuẩn kỹ thuật về condotel trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng để thống nhất quản lý", Chủ tịch HoREA đề nghị.

Về cấp việc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở cho khách hàng mua condotel, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ của BộTN&MT, không đề cập việc cấp sổ đỏ cho nhà phố du lịch trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, nên có thể dẫn đến các địa phương không thực hiện việc cấp sổ đỏ cho loại hình này. Đồng thời, chưa có quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về cách tính diện tích phần sở hữu riêng của condotel.

Đối với các trường hợp khách hàng mua condotel trước đây và đã được cấp sổ đỏ đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở (trái pháp luật), nhưng nay bị thu hồi và được cấp lại sổ đỏ có thời hạn, thì cần xem xét có lý có tình, để đỡ bị thiệt thòi. Hiệp hội thống nhất với Bộ TN&MT hướng dẫn cấp sổ đỏ có thời hạn cho condotel. Trong đó, cấp sổ đỏ có thời hạn theo thời hạn của dự án cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp, là người mua biệt thự du lịch, căn hộ du lịch và cả nhà phố du lịch, do công văn 703 chỉ hướng dẫn cấp sổ đỏ cho biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, không có nhà phố du lịch.

Về quy trình thủ tục, trước hết, chủ đầu tư dự án condotel xin cấp sổ đỏ condotel cho chủ đầu tư. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên sổ đỏ cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu, theo quy định của pháp luật đất đai.

Về xử lý chuyển tiếp, theo ông Châu cần xem xét, giải quyết có lý có tình đối với các trường hợp khách hàng mua condotel trước đây và đã được cấp sổ đỏ đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở (trái pháp luật), nhưng nay bị thu hồi và được cấp lại sổ đỏ có thời hạn theo thời hạn của dự án. Cũng như, cần xem xét tính thời hạn sử dụng đất cho khách hàng mua condotel kể từ ngày dự án có quyết định giao đất, để khách hàng đỡ bị thiệt thòi.

Ngoài ra, liên quan đến cách tính diện tích phần sở hữu riêng của người mua condotel, Chủ tịch HoREA cho rằng, trước mắt, Bộ Xây dựng nên trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà condotel, làm căn cứ để Bộ TN&MT hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng của condotel vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở cho khách hàng mua condotel.

Trong khi đó, về lâu dài, cần quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà condotel trong Luật Kinh doanh bất động sản, tương tự như Luật Nhà ở quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư.