Sau khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (Nghị quyết 42) được Quốc hội ban hành đến nay, tình hình xử lý nợ xấu, đặc biệt trong vấn đề thu giữ tài sản bảo đảm (TSBĐ) của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (gọi chung là tổ chức tín dụng - TCTD) đang chuyển biến khá tích cực. Tuy nhiên, bản thân nghị quyết này cũng đã phát sinh một vài vướng mắc cần được xem xét làm rõ hơn.

Hình thức cho vay để mua và thế chấp bằng chính tài sản mua đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai khá phổ biến.

Khoản nợ xấu nào được áp dụng Nghị Quyết 42 để xử lý?

Theo quy định tại khoản 1 điều 4 của Nghị Quyết 42, phạm vi điều chỉnh khoản nợ xấu chỉ bao gồm: (i) khoản nợ được hình thành và xác định là nợ xấu trước ngày 15/8/2017 hoặc (ii) khoản nợ được hình thành trước ngày 15/8/2017 và được xác định là nợ xấu trong thời gian nghị quyết này có hiệu lực thi hành(1).

Như vậy, trường hợp các khoản nợ được hình thành từ sau ngày 15/8/2017 và được xác định là nợ xấu sau thời gian này sẽ không được áp dụng các quy định của Nghị quyết 42 để xử lý. Do đó, nếu các TCTD muốn xử lý TSBĐ của khoản nợ xấu nêu trên bằng biện pháp thu giữ phải liên hệ đến các quy định pháp luật khác có liên quan.

Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành là Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 (BLDS 2015) dường như đã không công nhận quyền thu giữ TSBĐ của các TCTD một cách chính thức.

Cụ thể, tại điều 301 của BLDS 2015 quy định, nếu người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Tuy nhiên, có quan điểm khác cho rằng tại điều 307 của BLDS 2015 có nhắc đến “chi phí thu giữ”, nghĩa là luật đã gián tiếp công nhận về quyền thu giữ TSBĐ.

Có thể thấy, đây đang là một điểm khiến cho các TCTD khá bối rối và cần được hướng dẫn làm rõ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thu giữ TSBĐ đối với trường hợp nhận thế chấp bằng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, hình thức cho vay để mua và thế chấp bằng chính tài sản mua đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai khá phổ biến. Trong trường hợp này, một số TCTD nhận thế chấp bằng hình thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên, không ít TCTD nhận thế chấp bằng hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (thế chấp quyền tài sản).

Câu hỏi đặt ra là các TCTD có được quyền áp dụng hình thức thu giữ đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai khi nhận thế chấp quyền tài sản không? E rằng câu trả lời là không, bởi lẽ TSBĐ ở trường hợp này không phải là nhà ở hình thành trong tương lai mà là quyền tài sản. Trong khi đó, quyền tài sản một loại tài sản vô hình, rất khó để áp dụng biện pháp thu giữ, cũng như chúng ta vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể nào về trường hợp thu giữ này để thực hiện.

Do đó, theo chúng tôi, để các TCTD được quyền áp dụng biện pháp thu giữ thì TSBĐ phải được chuyển từ “tài sản vô hình” thành “tài sản hữu hình”. Cụ thể, chúng ta có thể tham khảo hai hình thức sau: (i) đăng ký thế chấp chuyển tiếp từ hình thức thế chấp quyền tài sản thành hình thức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thế chấp tài sản; hoặc (ii) ký lại hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp mới theo quy định.

Việc đăng ký thế chấp chuyển tiếp được quy định khá rõ tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016. Tuy nhiên, thực tế hiện nay đơn vị có thẩm quyền tiếp nhận đăng ký thế chấp chuyển tiếp là các văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên và môi trường ở một số nơi từ chối yêu cầu này với lý do việc đăng ký thế chấp quyền tài sản ban đầu của các bên được thực hiện tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. Trong khi đó, giữa hai cơ quan này không có hệ thống thông tin liên kết với nhau nên không thể xác thực được nội dung đăng ký thế chấp ban đầu mặc dù các bên có xuất trình bản chính giấy chứng nhận đăng ký thế chấp quyền tài sản.

Như vậy, các bên buộc phải thực hiện thủ tục ký lại hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp mới. Tuy nhiên, thủ tục này có hai rủi ro lớn: (i) thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm bị thay đổi(2), có thể gây ảnh hưởng đến quyền ưu tiên của TCTD nếu xảy ra tranh chấp với bên thứ ba; (ii) bên thế chấp không hợp tác ký lại hợp đồng thế chấp.

Từ phân tích trên có thể thấy việc thu giữ TSBĐ đối với trường hợp nhận thế chấp quyền tài sản đang là vấn đề nan giải của các TCTD, cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp có hướng dẫn nhất quán.

Một số vấn đề liên quan đến điều kiện thu giữ TSBĐ

Tại khoản 2 điều 7 của Nghị quyết 42 đặt ra năm điều kiện thu giữ TSBĐ cần phải được đáp ứng đầy đủ, trong đó có hai điều kiện mà chúng tôi muốn phân tích rõ hơn.

Thứ nhất, tại hợp đồng bảo đảm phải có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho TCTD có quyền thu giữ TSBĐ của khoản nợ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý TSBĐ theo quy định của pháp luật. Đây là điều kiện đang gây khó khăn cho một số TCTD, bởi lẽ hiện nay không phải tất cả các hợp đồng bảo đảm của các TCTD đều có điều khoản ghi nhận quyền thu giữ TSBĐ, trong khi đó một số văn bản quy phạm pháp luật trước đây quy định quyền thu giữ là một quyền pháp định của các TCTD mà không nhất thiết phải được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.

Do đó, theo chúng tôi, nếu muốn áp dụng thủ tục thu giữ TSBĐ, các TCTD cần phải thực hiện ký bổ sung thỏa thuận về thu giữ TSBĐ với bên bảo đảm, tuy nhiên, việc này không hề dễ dàng khi khoản vay đang bị quá hạn và bên bảo đảm thường không hợp tác với TCTD.

Thứ hai, TSBĐ không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại tòa án có thẩm quyền; không đang bị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; không đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật. Liên kết điều kiện này với điều 11 của Nghị quyết 42, chúng ta có thể nhận thấy một điểm vướng mắc như sau: điều 11 quy định TSBĐ của khoản nợ xấu không bị kê biên theo quy định tại điều 90 của Luật Thi hành án dân sự (THADS), do đó, bên thứ ba (người được thi hành án) trong quan hệ nêu trên vẫn có quyền yêu cầu cơ quan THADS áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định tại điều 66 của Luật THADS.

Như vậy, trường hợp này các TCTD sẽ không được quyền tiến hành thu giữ TSBĐ của bên bảo đảm (người phải thi hành án) và bên thứ ba (người được thi hành án) cũng không được yêu cầu cơ quan THADS tiếp tục kê biên, xử lý tài sản theo quy định. Hệ quả là TCTD buộc lòng phải đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, gây bất lợi về thời gian và chi phí xử lý.

TCTD không được ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện thu giữ TSBĐ

Tại khoản 6 điều 7 của Nghị quyết 42 quy định ngoài công ty quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc TCTD, TCTD không được ủy quyền cho một đơn vị thứ ba để thực hiện thu giữ TSBĐ. Tuy nhiên, có một điểm chưa thật sự rõ ràng trong quy định này, đó là, chúng ta có thể hiểu như thế nào là ủy quyền thu giữ TSBĐ?

Bởi thu giữ TSBĐ là một quá trình dài với nhiều bước khác nhau, trong đó có một vài bước bổ trợ cho việc thu giữ mà các TCTD hiện nay thường thực hiện như: thuê Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng về việc thu giữ, thuê công ty bảo vệ thực hiện bảo vệ TSBĐ sau khi thu giữ thành công... thì có được xem là ủy quyền thu giữ hay không?

TCTD được quyền áp dụng biện pháp nào khi thực hiện thu giữ TSBĐ?

Một vấn đề nữa liên quan đến trường hợp bên bảo đảm không hợp tác hoặc không có mặt theo thông báo của TCTD thì TCTD được quyền áp dụng các biện pháp cụ thể nào, ví dụ như TCTD có được thuê người mở khóa đối với TSBĐ bị khóa, thuê Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận các tài sản hiện hữu, hay thực hiện niêm phong tài sản hay không? Nghị quyết 42 vẫn còn đang bỏ ngỏ điều này mà theo chúng tôi, đây là một vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thu giữ TSBĐ, bởi lẽ hiện nay khá hiếm trường hợp bên bảo đảm tự nguyện bàn giao TSBĐ cho TCTD xử lý.

Theo Thời báo kinh tế SG