Tìm cơ hội từ căn hộ rao bán cắt lỗ

Thời gian qua, thị trường liên tục rộ lên những thông tin rao bán cắt lỗ nhà chung cư hoặc giảm giá. Một số căn hộ trong khu đô thị gần 300ha ở quận 9 cũ (nay là TP Thủ Đức) được rao bán giá mềm. Căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 54m2 hơn 2 năm trước được chủ nhà mua hơn 3 tỷ đồng thì giờ đây họ lại có ý định rao bán giá khoảng 2,7 tỷ đồng. Hay với căn hộ trong khu tái định cư quận 2, chủ nhà chấp nhận rao khoảng 2,5 tỷ đồng cho diện tích 80m2.

Không ít người mong muốn nhân cơ hội này để sở hữu một căn chung cư cho thuê, tạo nguồn thu dài hạn. Tuy nhiên, bài toán dòng tiền và hiệu quả đầu tư khiến họ đắn đo.

Anh Nguyễn Văn Nhật (quận 2, TPHCM) cho biết nhìn thấy các căn hộ rao bán cắt lỗ, giá rẻ hơn thị trường thì rất ham. Tuy nhiên, anh lo ngại các mức giá có thể tiếp tục giảm trong thời gian tới, mua thời điểm này chưa phải là đáy.

Ngoài ra, mua một căn hộ khoảng 2,7 tỷ đồng, đã hết thời gian ân hạn lãi và gốc nên mỗi tháng anh phải trả khoảng 22-23 triệu đồng. Nếu mua xong cho thuê lại, với nguồn cung mấy chục nghìn căn hộ của dự án, giá cho thuê chỉ khoảng 5-6 triệu đồng/tháng thì không đủ bù chi phí lãi vay. Điều đó khiến anh đắn đo, chùn tay khi ra quyết định.

Theo khảo sát, mặt bằng giá căn hộ tại TPHCM hiện nay là khoảng 60-70 triệu đồng/m2. Còn phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội thì thiếu nguồn cung. Giá căn hộ tăng cao trong khi giá cho thuê chỉ ở mức hồi phục khiến tỷ suất lợi nhuận loại hình này thời gian qua chưa có nhiều cải thiện.

Theo khảo sát của một đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TPHCM mới chỉ đạt 4,4%/năm vào quý I/2023, thấp hơn nhiều so với mức 5,9% vào năm 2019. Chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh, suốt 3 năm qua (2020-2022), tỷ suất này giảm xuống 4,9%/năm rồi giữ nguyên mức 4,1%, đến nay mới nhích lại.

Lãi suất ngân hàng là rào cản lớn nhất

Lãi suất là một trong những rào cản hiện tại của thị trường khi người dân quyết định mua bất động sản. Các năm trước, lãi suất khoảng 10%/năm, nay lên khoảng 13-14%/năm, nhưng người dân khó vay.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, nhìn nhận hiện tại, thị trường xuất hiện các căn hộ được rao bán giảm giá, cắt lỗ, nhiều sản phẩm thứ cấp thậm chí giảm 30%. Tuy nhiên, cơ hội thuộc về những người có tiềm lực tài chính, sẵn dòng tiền để đón nhận lợi thế của các bất động sản có chiết khấu cao, vị trí cho thuê tốt, nhu cầu tăng.

Với những người phải sử dụng đòn bẩy tài chính, đi vay ngân hàng thì câu chuyện ngược lại. Hiện nay, giá cho thuê ổn định, có xu hướng tăng, tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 4-5%/năm nhưng lãi suất ngân hàng 13-14%/năm. Rõ ràng, tiền thu được không đủ bù lãi suất vay. Do đó, nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thì việc mua căn hộ cho thuê chưa hấp dẫn trong thời gian này. Dù có thể căn hộ có cơ hội tăng giá trong tương lai nhưng gánh nặng tài chính ở thời điểm này rất lớn.

Chuyên gia khuyến cáo việc mua căn hộ để cho thuê thời điểm này nên được cân nhắc (Ảnh: Khổng Chiêm).

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam, phân tích khi đầu tư căn hộ cho thuê, nhà đầu tư cần xem xét giá căn hộ hàng năm có thể tăng bao nhiêu và tỷ suất lợi nhuận cho thuê ra sao với lãi suất ngân hàng. Ở những thời điểm tốt của thị trường (2018-2020), giá căn hộ hàng năm có thể tăng 10-15%. Sang tới 2021-2023, mức tăng giá căn hộ chỉ đạt trung bình khoảng 8%/năm và không biến động nhiều. Với căn hộ thứ cấp, mức giá tăng chỉ 3-4%/năm.

Thị trường hiện có 2 xu hướng khác nhau, theo đánh giá của ông Tuấn. Đó là căn hộ sơ cấp tăng giá còn thứ cấp thì lại bị bán cắt lỗ.

Dự án mua bán thứ cấp vẫn được định giá khoảng 50-60 triệu đồng/m2 nhưng hay được sử dụng các biện pháp chiết khấu, thanh toán nhanh để điều chỉnh giá phù hợp hơn. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhóm này chưa tăng lên mức kỳ vọng (khoảng 6%/năm), vẫn thấp hơn lãi vay ngân hàng, lại chịu gánh nặng lãi suất đi vay. Do đó, trường hợp nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê mới thì khó đạt được sự hấp dẫn. "Cái khó nhất của thị trường là phải có vốn vay, mà tiếp cận vốn vay giai đoạn này cực kỳ khó", ông Tuấn nói.

Chốt lại, ông Tuấn cho rằng với các căn hộ đã bàn giao, đã cho thuê thì giá cho thuê tăng. Còn nếu nhà đầu tư mua để đầu tư thì phải cân nhắc về bài toán vốn, lãi vay.

Tác giả: Khổng Chiêm