Dự định tìm mua một căn chung cư 2 phòng ngủ giá rẻ khoảng 25-30 triệu đồng/m2 với ngân sách hơn 1 tỷ đồng, anh Phạm Dương (29 tuổi, Thanh Xuân, Hà Nội) khá bất ngờ vì được môi giới giới thiệu đến các căn hộ nằm rất xa trung tâm.

"Vì làm việc ở quận Thanh Xuân nên tôi không thể mua nhà ở huyện Gia Lâm hay Hoài Đức... Khó khăn quá chắc phải tìm mua các căn hộ đã qua sử dụng và cải tạo, sửa sang lại", anh nói.

Thực tế, hiện nay tại các quận trung tâm Hà Nội, căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2 không còn, những dự án giá 25-30 triệu đồng/m2 chiếm số lượng ít, giá ngày càng cao, không phù hợp với khả năng tài chính của đa số nhân viên văn phòng như anh Dương.

Hà Nội gần như không còn dự án chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2 ở trung tâm. Ảnh: Thạch Thảo.

Mua nhà giá rẻ phải xa trung tâm

Theo ghi nhận, giá căn hộ tại các quận trung tâm Hà Nội đang neo ở mức cao kỷ lục. Đáng nói, các quận xa trung tâm như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... giá căn hộ cũng đã chạm, thậm chí vượt mức 30 triệu đồng/m2.

Hiện, một số dự án dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ tập trung ở các quận, huyện ngoại thành Hà Nội như Anland Premium (quận Hà Đông), One 18 Ngọc Lâm (quận Long Biên), Eurowindow River Park (huyện Đông Anh), Eco Lake View (quận Hoàng Mai)...

Chẳng hạn, dự án Eco City do Công ty TNHH Thiên Hương làm chủ đầu tư, nằm tại lô đất CT21B khu đô thị Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội) đang được rao bán với giá 25-30 triệu đồng/m2.

Hay dự án Thăng Long Capital thuộc khu đô thị Nam An Khánh, huyện Hoài Đức đang được rao bán từ 21 triệu đồng/m2. Muốn sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 70 m2 của dự án này, người mua cần bỏ ra khoảng 1,7 tỷ đồng (tương đương 24 triệu đồng/m2).

Trong số các dự án dự kiến bàn giao năm 2022 tại Hà Nội, chỉ có một dự án có giá dưới 30 triệu đồng/m2 là BID Residence (quận Hà Đông). Trong đợt mở bán hồi tháng 7/2020, các căn hộ BID Residence được chủ đầu tư chào giá 20-21 triệu đồng/m2, tuy nhiên hiện tại giá bán căn hộ đã tăng lên 24-29 triệu đồng/m2.

Không chỉ các dự án mới, các chung cư đã đi vào hoạt động trong khoảng thời gian 2-5 năm ở Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng giá cao chưa từng thấy. Chẳng hạn, một căn căn hộ 85 m2 tại chung cư Bohemia đường Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân chứng kiến mức tăng giá từ 2,9 tỷ đồng lên 3,3 tỷ đồng, còn loại căn hộ 127 m2 tăng từ 4,7 tỷ đồng lên 5,1 tỷ đồng trong vòng 1 năm.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 30-50 triệu đồng/m2) vẫn là sản phẩm chủ đạo trong thị trường căn hộ chung cư. Tại Hà Nội, dự án Sunshine Garden (quận Hai Bà Trưng) có giá khoảng 37-40 triệu đồng/m2, Hapulico Complex (quận Thanh Xuân) khoảng 33,8 triệu đồng/m2, Sunshine City (quận Bắc Từ Liêm) khoảng 41,8 triệu đồng/m2.

Nguồn cung đang mất cân đối và nhu cầu về căn hộ giá bình dân gia tăng. Ảnh: Việt Linh.

Vì sao giá căn hộ ở Hà Nội ngày càng cao?

Các chuyên gia đều cho rằng giá chung cư ở Hà Nội tăng do nguồn cung nguồn cung sản phẩm thấp hơn khá nhiều so với nhu cầu, quỹ đất ngày càng khan hiếm...

Báo cáo thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra giá bình quân căn hộ tại Hà Nội đã vọt lên ngưỡng 49 triệu đồng/m2, trong khi quý I là 45 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, tại TP.HCM giá căn hộ đã chạm mốc 65 triệu đồng/m2.

Theo lý giải, sự khan hiếm về nguồn cung căn hộ, tốc độ tăng giá của vật liệu xây dựng cùng sự thay đổi trong quan niệm sở hữu nhà ở của người dân đô thị đã tác động đến giá căn hộ tại Hà Nội.

Trao đổi với Zing, TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services cho rằng không chỉ riêng tại Hà Nội hay loại hình căn hộ, giá bán bất động sản đang có xu hướng tăng tại hầu hết khu vực.

Theo vị chuyên gia này nguyên nhân chủ yếu do chi phí đầu vào tăng và thủ tục phức tạp như tính pháp lý, nguyên vật liệu và nhiều yếu tố khách quan khác (sự thay đổi nhu cầu bất động sản do bất ổn kinh tế, lạm phát gia tăng)...

"Đối với loại hình căn hộ tại Hà Nội, trong 2 năm trở lại đây, nguồn cung mới đã giảm 20-40%/năm, gây ra tình trạng khan hiếm giỏ hàng căn hộ mới. Đặc biệt quá trình hoàn thiện pháp lý để phát triển dự án còn tồn đọng nhiều trở ngại, số dự án cấp phép mở bán hạn chế dẫn đến tình trạng tăng giá bán ở loại hình căn hộ", ông Khôi phân tích.

Đồng thời, theo ông Khôi, quỹ đất trung tâm dành cho phát triển dự án rất khan hiếm điều này buộc các dự án mới phải được mở rộng ra khu vực ngoại thành với quỹ đất trống đa dạng hơn.

"Chính vì vậy mà phân khúc nhà ở bình dân khoảng 25-30 triệu/m2 chủ yếu tập trung tại ngoại ô hoặc các dự án cũ đã được bàn giao nhiều năm", ông nhận định.

Thực tế, tình trạng "lệch pha" cung cầu khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững. Trong khi đó, để hạ nhiệt giá nhà không phải là bài toán dễ, bởi thị trường, phân khúc nhà ở trung bình đang đối mặt với tình trạng nguồn cung nhỏ giọt, quỹ đất lại hạn chế trong khi hàng loạt dự án bất động do rào cản pháp lý.

Một số doanh nghiệp, chủ đầu tư cho rằng muốn cần rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, triển khai đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với cơ chế, chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng. Điều này nhằm khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, tăng nguồn cung nhằm hạ nhiệt giá.

Tác giả: Thanh Thương