Chủ đầu tư nhà thu nhập thấp bó tay nếu phải đóng thêm vai trò nhà tài trợ cho khách hàng - Ảnh: Hoài Nam

Nhiều ý kiến cho rằng, tín dụng bất động sản vẫn bị hạn chế và gói vốn 30.000 tỷ đồng là “khối băng”. Quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?

Nếu hiểu cho vay bất động sản vẫn bị hạn chế là không đúng, bởi không có quy định nào giới hạn bao nhiêu phần trăm trong tổng dư nợ của một ngân hàng được dành cho bất động sản, không có ràng buộc nào với vốn chủ sở hữu hay là vốn điều lệ của ngân hàng, trừ những qui định chung về tín dụng theo Luật Các tổ chức tín dụng. Thậm chí, trong dư nợ cho vay thì dư nợ bất động sản trước hệ số rủi ro là 250%  bây giờ rút xuống còn 150%, cho thấy NHNN đã gỡ bỏ những giới hạn tín dụng cho bất động sản hơn một chút.

Bên cạnh đó, thực tế cho thấy “khối băng” 30.000 tỷ đồng đã tan chảy (dù tốc độ chưa nhanh) bởi nhiều ngân hàng đã tham gia và cho đến thời điểm hiện nay số lượng khách hàng được vay cũng nhiều hơn trước. Tôi tin chắc là gói vốn 30.000 tỷ đồng này sẽ được sử dụng hết vào một thời điểm nào đó.

Tuy nhiên, việc giải ngân còn chậm do nhiều lý do: Thứ nhất, các thủ tục hành chính còn rất là phức tạp, người dân đi vay ngân hàng phải chứng minh được thu nhập là cơ sở trả nợ. Đây là cản trở lớn bởi rất nhiều người dân Việt Nam tự kinh doanh, để chứng minh được thu nhập là cả một vấn đề.

Thứ hai, thu nhập của người dân Việt Nam còn rất là thấp, bình quân vào khoảng 1.900 USD/năm, tức khoảng 3,4 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập bình quân thấp như vậy, gói 30.000 tỷ đồng dầu có thời hạn cho vay kéo dài đến 15 năm với lãi suất xuống thấp, nhưng rất nhiều người không thể đáp ứng điều kiện vay.

Thứ ba, cấu trúc của tín dụng bất động sản không phù hợp.

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Tức là hình thức cho vay không phù hợp, thưa ông?

Đúng vậy, nếu một người bình thường mua căn nhà 1 tỷ đồng thì thường ngân hàng cho vay 70%, tức là 700 triệu đồng. Với lãi suất 5%/năm, thời hạn 15 năm, thì số tiền người dân phải trả trong 1 tháng gồm cả gốc và lãi là khoảng 5,5 triệu đồng.

Giả sử một gia đình có tổng thu nhập khoảng 7 triệu đồng/tháng thì không thể dành dụm trả nợ tới 5,5 triệu đồng. Đấy là loại lãi suất cố định 5%/năm cho suốt thời gian vay 15 năm. Còn nếu lãi suất có thể được điều chỉnh cao hơn 5%/năm trong thời gian vay thì gia đình này dễ dàng rơi vào cảnh vỡ nợ.

Vậy, làm thế nào để tín dụng của gói 30.000 tỷ đồng được đẩy nhanh hơn?

Hiện ở Mỹ, tín dụng bất động sản cho 30 năm là 4%/năm. Tôi cho rằng, tín dụng bất động sản của Việt Nam cũng phải cấu trúc tương tự  như vậy, có nghĩa là phải kéo thời hạn ra 20-30 năm và lãi suất cố định ở mức 5%/năm hoặc thấp hơn một chút. Khi đó, cùng một bài toán như trên, mỗi tháng hai vợ chồng đó chỉ phải trả cho ngân hàng 3,3-3,8 triệu đồng/tháng, còn hơn 3 triệu đồng còn lại dành cho sinh hoạt.

Với cơ chế tín dụng đó, người dân mới có thể mua nhà một cách rộng rãi hơn, còn cấu trúc hiện tại có thời hạn 10, 15 năm mà lãi suất chỉ cố định trong thời gian đầu rồi sau đó được điều chỉnh theo thị trường hoặc thả nổi thì người dân Việt Nam không thể vay được, hoặc nếu muốn vay phải giảm số tiền vay xuống mức rất thấp và phải có tiền tiết kiệm tích lũy đáng kể để trả phần còn lại.

Vấn đề đặt ra là ngân hàng làm sao có đủ vốn cho những món vay dài như vậy?

Các ngân hàng Việt Nam hiện chủ yếu huy động ngắn hạn, thời hạn 6, 9 tháng, cùng lắm là 12 tháng và rất hiếm có món huy động kéo dài được 2 năm. Với tính chất đó thì nguồn vốn ở đâu để ngân hàng có thể có mức lãi suất cố định cho cả 20-30 năm? Đây là vấn đề của thị trường vốn.

Thị trường tài chính bao gồm thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Thị trường tiền tệ đã phát triển tốt, nhưng thị trường vốn nơi giúp huy động các nguồn vốn từ 1 năm trở đi vẫn còn rất èo uột. Thị trường vốn không phát triển được thì không thể có nguồn vốn dài hạn và nếu không có nguồn vốn dài hạn thì các ngân hàng không được cấp vốn  để cho vay dài hạn.

Còn vai trò của các chủ đầu tư bất động sản?

Các chủ đầu tư bất động sản làm ra thành phẩm cho xã hội, có chăng đâu đó có chủ đầu tư tài trợ ngắn hạn cho khách mua nhà, chứ không thể trông chờ họ ở vai trò nhà tài trợ dài hạn được.

Chủ đầu tư bất động sản vốn tự có rất ít và cũng phải dựa vào vốn của ngân hàng, vốn của các nguồn tài trợ bên ngoài để xây dựng chung cư rồi bán, rồi lấy tiền trả lại cho ngân hàng.

Bài toán tín dụng sẽ khó giải nếu chỉ trông chờ vào doanh nghiệp bất động sản hạ giá nhà và như đã đề cập đến, cũng khó có thể trông chờ ngân hàng kéo dài thời gian cho vay cũng như hạ lãi suất vay.

Vậy theo ông, đâu là giải pháp gỡ nút thắt này?

Có lẽ không có giải pháp tại thời điểm hiện tại, giải pháp nếu có thì phải ở thị trường vốn. Chỉ những thành viên của thị trường vốn mới có nguồn vốn dài hạn của các nhà đầu tư dài hạn, của các hãng bảo hiểm, của các quỹ đầu tư trong và ngoài nước. Khi đó, các ngân hàng có thể tận dụng được nguồn vốn dài hạn này dưới hình thức chứng khoán hóa.

Các ngân hàng dùng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay bất động sản, sau đó đóng gói các món vay này và chứng khoán hóa (securitization) các khoản cho vay, rồi sau cùng bán ra chứng khoán này cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Giải pháp chứng khoán hóa giúp các ngân hàng nhận lại được dòng tiền đã bỏ ra để cho vay dài hạn trước và tiếp tục quay vòng dòng tiền. Việc chứng khoán hóa và phát hành trên thị trường vốn thường được thực hiện bởi các ngân hàng đầu tư hay các trung gian khác của thị trường tài chính.

Hình thức huy động vốn dài hạn này chưa có tiền lệ, nhưng Việt Nam có thể tìm sự hỗ trợ của các ngân hàng đầu tư hàng đầu của thế giới trong việc khai triển công cụ này trên thị trường vốn.

Bên cạnh đó, Chính phủ và các tổ chức kinh tế có thể triển khai các sản phẩm trên thị trường vốn để cung cấp vốn cho các ngân hàng thương mại, mà phát hành trái phiếu trung và dài hạn là một trong những sản phẩm quan trọng nhất.

Trong lĩnh vực này, các loại trái phiếu cần đa dạng, cho phép không chỉ chính quyền trung ương mà các chính quyền địa phương cũng có thể phát hành trái phiếu với các thời hạn, lãi suất và hình thức trả nợ khác nhau, kể cả những loại trái phiếu được miễn giảm thuế.

Những chứng khoán này có thể bán ra cho tất cả các thành phần kinh tế bao gồm dân cư, ngân hàng thương mại, quỹ đầu tư và công ty bảo hiểm trong và ngoài nước.

Để phát triển thị trường vốn, cần có những quy định pháp lý hoàn chỉnh cho các công cụ nợ và các đạo luật về phá sản, thanh lý tài sản bảo đảm phải được sửa đổi và hoàn thiện để bảo đảm tính thống nhất giữa các đạo luật. Hơn nữa, Chính phủ thông qua NHNN sẽ phải chủ trì xây dựng thị trường vốn bao gồm thị trường sơ cấp và thứ cấp. Hai thị trường này hỗ trợ nhau và tạo tính thanh khoản cho thị trường vốn.

Như vậy, sẽ cần thời gian rất dài?

Vấn đề của gói 30.000 tỷ đồng không thể giải quyết được tận gốc trong việc giúp người thu nhập thấp. Ngân hàng không thể gánh trên vai trách nhiệm vừa lo vốn ngắn hạn vừa lo vốn dài hạn và lại vừa lo giúp Chính phủ thực hiện các kế hoạch mang tính xã hội.

Mặc dù gói 30.000 tỷ đồng được NHNN tái cấp vốn, nhưng khả năng của NHNN tái cấp vốn cho các ngân hàng một thời gian dài với lãi suất cố định là rất giới hạn. Cũng không thể trông chờ được vào các nhà đầu tư bất động sản vì nguồn vốn của họ có giới hạn và đó cũng không phải là trách nhiệm của họ là giúp người có thu nhập thấp có nhà cửa.

Cách giải quyết nằm ở sự phát triển một thị trường vốn tại Việt Nam trong đó Chính phủ và NHNN đóng vai trò trọng yếu và việc này đã phải bắt đầu từ ngày hôm qua.

Theo Đặc san Toàn cảnh Ngân hàng Việt Nam 2015