Báo cáo mới của VIS Ratings cho thấy, trong quý I/2024, doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư tiếp tục sụt giảm. Tuy nhiên, với mặt bằng lãi suất thấp và số lượng dự án được phê duyệt tăng từ cuối 2023, khả năng doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ cải thiện nhẹ trong 12-18 tháng tới khi các dự án mới mở bán.

Nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Trong quý I/2024, nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt, các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội (HN) và Hồ Chí Minh (HCM). Sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện, và xu hướng sử dụng bất động sản như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ mạnh nhu cầu nhà ở trong những năm tới.

Khung pháp lý bất động sản mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Ba luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025. Trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong quý I/2024. Nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP.HCM, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn.

“Chúng tôi kỳ vọng chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong một vài tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới”, chuyên gia nghiên cứu VIS Ratings nhận định.

Đặc biệt, các chuyên gia phân tích cũng cho rằng, việc tiếp cận nguồn vốn mới từ ngân hàng hoặc thị trường trái phiếu sẽ là yếu tố quan trọng giúp các chủ đầu tư duy trì được tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao và nghĩa vụ trả nợ đáo hạn lớn.

Tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư sẽ duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới. Trong quý I/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng, thể hiện bằng chỉ số Nợ vay/EBITDA tăng lên mức 3.4x từ mức nhỏ hơn 2x trong giai đoạn trước năm 2022. Các chủ đầu tư thường tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để tài trợ cho việc phát triển dự án. Tuy nhiên phần lớn các chủ đầu tư chưa thể mở bán dự án để tiếp cận nguồn vốn này, do đó sẽ phải sử dụng nợ vay mới.

Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025. Tại Việt Nam, chúng tôi kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm 2024.

Tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của các chủ đầu tư bất động sản ghi nhận sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2024, và sẽ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện. Ngoài ra, có nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây.

“Chúng tôi kỳ vọng khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để trả nợ đáo hạn. Trong khi đó, tại Trung Quốc, khả năng huy động và tái cấp vốn của các chủ đầu tư đã suy giảm do khả năng tiếp cận yếu đến nguồn vốn tín dụng ngân hàng và thị trường trái phiếu”, VIS Ratings cho hay.

Tác giả: T.L