Anh Hoàng Nam, nhà quận Thủ Đức, TP HCM cho biết vừa mua một căn hộ ở quận 9 với giá 4 tỷ đồng, trong đó 60% (khoảng 2,4 tỷ đồng) là tiền vay ngân hàng.

Theo Nam, giai đoạn khó khăn do dịch bệnh nên căn hộ đang đứng giá, trong khi đó lãi suất cho vay của ngân hàng lại khá "mềm" vì thế anh quyết định vay để mua căn nhà này.

Động thái giảm lãi suất của các ngân hàng trong năm nay đã tạo ra "cú hích" cho thị trường bất động sản vốn gặp khó khăn vì dịch bệnh. Theo đó, không chỉ Nam, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư cá nhân khác cũng đi mua nhà, đất đều có nhu cầu vay tiền ngân hàng, bên cạnh vốn tích lũy, vay mượn của người thân.

Điều này được phản ánh qua số liệu dư nợ cho vay bất động sản tại các nhà băng ghi nhận sự gia tăng đáng kể. Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước gửi Quốc hội mới đây cho biết, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng cao hơn mức tăng trưởng dư nợ tín dụng chung và tập trung chủ yếu vào dư nợ phục vụ mục đích tự sử dụng.

Theo đó, đến nay tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản khoảng 1,6 triệu tỷ đồng chiếm hơn 19% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Trong đó, 62,43% của 1,6 triệu tỷ đồng này là tín dụng phục vụ nhu cầu về nhà ở.

Tại TP HCM, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, đến nay, dư nợ bất động sản trên địa bàn đạt hơn 300.000 tỷ đồng, chiếm 12,8% tổng dư nợ. Con số này tăng 7,2% so với đầu năm.

Giao dịch tại một ngân hàng thương mại ở Hà Nội. Ảnh: Giang Huy.

Nhìn nhận vấn đề này, chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu tín dụng thấp năm nay, nỗ lực đẩy mạnh tín dụng là không dễ dàng. Do đó, tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản một cách lành mạnh, trong tầm kiểm soát vẫn là tín hiệu tích cực.

PGS. Tiến sĩ Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Viện trưởng Viện Công Nghệ Tài Chính, Đại học Kinh tế TPHCM cũng cho rằng, tín dụng vẫn chảy vào bất động sản trong bối cảnh dịch bệnh hiện nay có thể là chỉ dấu của sự phục hồi ngành.

Về ngắn hạn, do nền kinh tế suy giảm vì Covid-19, dòng vốn đầu tư cắt giảm khỏi lĩnh vực sản xuất, dịch vụ sẽ tìm đường đến với bất động sản.

Về dài hạn, ông cho rằng, giá trị nhà đất luôn tăng trong vòng vài chục năm qua do tâm lý coi bất động sản là kênh đầu tư quan trọng của người dân. Đồng thời, sự thúc đẩy từ tốc độ đô thị hóa nhanh trên cả nước dẫn đến việc thị trường bất động sản hút vào một lượng vốn lớn là điều tất yếu.

Tuy nhiên, để tránh bài học tín dụng bất động sản tăng cao như thời kỳ 2008-2009 để lại đống nợ xấu mà ngành ngân hàng vẫn đang xử lý thì việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản theo các chuyên gia là cần thiết. Theo đó, tín dụng ngân hàng được cho là nên hướng vào nhu cầu thực là người vay mua nhà, thay vì tín dụng bất động sản đầu tư, kinh doanh hay đẩy mạnh vốn cho chủ đầu tư dự án.

Thực tế thời gian qua, để hỗ trợ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, trong điều hành tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện nhiều giải pháp kiểm soát tín dụng để hạn chế rủi ro đối với lĩnh vực này. Theo đó, các nhà băng chỉ xem xét cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn.

Bản thân các nhà băng cũng cho rằng Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát vấn đề dư nợ bất động sản chặt chẽ hơn rất nhiều so với giai đoạn nhà đất tăng trưởng nóng trước đây. Cụ thể, Thông tư 22 có hiệu lực từ đầu năm nay theo hướng tiếp tục siết lại hoạt động cho vay bất động sản khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn; đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% (tức sẽ làm chi phí vốn cho vay bất động sản cao hơn). Điều này sẽ khiến các ngân hàng hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, với biện pháp kiểm soát này, các chuyên gia cho rằng thực tế tình trạng nợ của nhóm doanh nghiệp bất động sản có thể đang tăng nhanh qua kênh trái phiếu.

Bởi nhóm doanh nghiệp này vốn đang gặp nhiều khó khăn nhưng đã vượt lên dẫn đầu về tỷ lệ phát hành trái phiếu từ đầu năm đến nay. Chỉ tính trong tháng 8/2020, nhóm doanh nghiệp bất động sản có giá trị phát hành lớn nhất với 11.670 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 30,4%.

Phó tổng giám đốc Sacombank Phan Đình Tuệ cho rằng, thực chất trái phiếu bất động sản cũng là một hình thức cấp tín dụng. Tuy nhiên, vì được thể hiện trên trái phiếu bất động sản, có thể xuất hiện tình huống ngân hàng không đánh giá khoản này trong "room" nợ bất động sản. Từ đó, các cơ quan quản lý và hệ thống ngân hàng gặp khó khăn hơn trong việc đánh giá chính xác dư nợ bất động sản. Do vậy, các biện pháp kiểm soát lĩnh vực này, theo ông Tuệ cũng rất cần thiết.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cũng đánh giá đây là giai đoạn mà sự cẩn trọng cần được đặt lên hàng đầu. Mặc dù Việt Nam kiểm soát dịch bệnh tốt và có tăng trưởng trên dưới 3% trong năm nay nhưng năm 2021 vẫn là năm đầy thách thức với ngành bất động sản cũng như nền kinh tế. Do đó, ngân hàng cần có sự sàng lọc và kiểm soát chặt trong việc cho vay để hạn chế tình trạng nợ xấu.

Tác giả: Thanh Lê - Nguyễn Nam