Như Dân trí đã nêu trong bài Rầm rộ rao bán cả dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, hành vi môi giới đưa ra thông tin sai sự thật, chèo kéo khách hàng mua sản phẩm bất động sản chưa được pháp luật bảo hộ. Trong khi đó, chủ đầu tư và các sàn môi giới liên quan thì khẳng định không liên quan.

Vậy, khi xảy ra sự cố, ai sẽ chịu trách nhiệm?

Môi giới tiếp tay cho chủ đầu tư bán dự án chưa đủ điều kiện

Thực tế, ngay từ khi bắt đầu triển khai dự án, không ít chủ đầu tư đã ký kết hợp tác với các sàn môi giới nhằm giới thiệu, quảng bá dự án. Dù thế, không ít môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, rao bán cả sản phẩm bất động sản không được pháp luật cho phép. Khi xảy ra sự cố, những môi giới này lại không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng.

Không chỉ các vụ việc như tại dự án Kosy Lita Hà Nam hay khu nhà ở Hạp Lĩnh tại Bắc Ninh được nêu trong bài viết trước, ngay tại Hà Nội, hàng trăm khách hàng đang là nạn nhân của việc mua căn hộ chung cư CT2 (tên thương mại là FLC Hausman) thuộc khu đô thị FLC Premier Parc Đại Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) khi chủ đầu tư chưa được phép mở bán, huy động vốn. Khách phải đối mặt với việc không thể nhận được căn hộ mình đã nộp tiền mua, bởi dự án này đang bị "đứng hình" sau khi cựu Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết bị bắt.

Chủ đầu tư bán căn hộ chung cư FLC Hausman khi công trình này chưa xong móng tầng hầm và đang bỏ không (Ảnh: Hà Phong).

Phản ánh tới Dân trí, khách hàng cho biết, dù dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định, nhưng từ tháng 11/2021, Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Phát triển Bất động sản FLC Homes (FLC Homes) thuộc Tập đoàn FLC giao cho Công ty cổ phần Dịch Vụ & Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) mở bán căn hộ chung cư này.

Để "lách luật" bán dự án chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư đã ký "văn bản thỏa thuận" với khách hàng. Số tiền mà khách hàng đã đóng được chuyển thành "phí dịch vụ tư vấn đăng ký chọn mua căn hộ hình thành trong tương lai".

Một đại diện khách hàng chia sẻ: "Chúng tôi biết thông tin về dự án này qua sàn Đất Xanh Miền Bắc quảng cáo. Sàn môi giới này cũng là người nhận tiền đặt cọc của chúng tôi và kết nối chúng tôi với chủ đầu tư để ký các thỏa thuận tiếp theo cũng như nộp tiền".

Theo lộ trình, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán căn hộ tòa nhà này với khách hàng (mua đợt đầu tháng 11/2021) vào tháng 3 năm nay, đối với khách hàng mua đợt sau thì vào tháng 6, tháng 9 năm nay. Tuy nhiên, từ khoảng tháng 3 đến nay, chủ đầu tư đã dừng thi công, không thực hiện theo cam kết ban đầu với khách hàng.

"Tòa chung cư CT2 chưa hình thành tầng hầm, phần móng nhà vẫn đang dang dở, nhưng chủ đầu tư đã bán và thu tiền bán căn hộ từ 200 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng dưới dạng kêu gọi đầu tư cam kết bằng văn bản thỏa thuận. Tuy nhiên, đến nay, toàn bộ khách hàng tại đây vẫn chưa được ký hợp đồng mua bán", đại diện khách hàng bức xúc.

Khách hàng mua căn hộ chung cư FLC Hausman nhiều lần tập trung tại trụ sở Tập đoàn FLC căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư thực hiện quyền lợi đã cam kết (Ảnh: Hà Phong).

Xác nhận với Dân trí, lãnh đạo UBND phường Đại Mỗ cho biết, công trình CT2 trong khu đô thị FLC Premier Parc Đại Mỗ chưa có giấy phép xây dựng. Từ tháng 4 vừa qua, cơ quan chức năng lập hồ sơ, xử phạt vi phạm hành chính số tiền 130 triệu đồng đối với hành vi xây dựng không giấy phép xây dựng của chủ đầu tư.

Đại diện Đất Xanh Miền Bắc cũng trao đổi, doanh nghiệp là đơn vị được quyền tư vấn và giới thiệu chính thức dự án FLC Premier Parc Đại Mỗ theo hợp đồng đã ký kết với Công ty FLC Homes. Cụ thể, Đất Xanh Miền Bắc được Công ty FLC Homes ủy quyền tìm kiếm khách hàng, tư vấn thông tin dự án tới khách hàng. Khi khách hàng đồng thuận ký kết giao dịch với chủ đầu tư thì Đất Xanh Miền Bắc sẽ được hưởng phí dịch vụ tư vấn theo hợp đồng với chủ đầu tư.

Ngoài ra, Đất Xanh Miền Bắc cũng cho biết đã chuyển toàn bộ tiền "thu hộ" theo ủy quyền của FLC Homes cho chủ đầu tư và không giữ số tiền thu hộ này.

Văn phòng tư vấn bán căn hộ chung cư FLC Hausman ngay tại dự án (Ảnh: Hà Phong)

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty luật Minh Bạch - nhìn nhận, dự án chưa đủ điều kiện mua bán theo quy định nhưng chủ đầu tư đã tổ chức mua bán, thu tiền của khách hàng hành vi huy động vốn trái pháp luật. Hành vi này cần được các cơ quan chức năng vào cuộc, xác minh, tiến hành xử phạt vi phạm hành chính; buộc khắc phục hậu quả, trả lại số tiền và bồi thường thiệt hại cho khách hàng.

"Pháp luật đã quy định rất rõ về các dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh. Do đó, theo tôi, khi dự án chưa đủ điều kiện, tất cả hình thức như "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng đặt chỗ", "đặt cọc", "văn bản thỏa thuận", "cho vay"… đều là hành vi "núp bóng" huy động vốn trái pháp luật", luật sư Tuấn Anh nói.

Vị luật sư này cũng cho rằng bên cạnh xử phạt chủ đầu tư, cơ quan chức năng cần xem xét xử phạt vi phạm hành chính với đơn vị môi giới về hành vi mua bán dự án chưa đủ điều kiện. Bởi khi tham gia vào thị trường, đơn vị môi giới phải biết dự án đã đủ điều kiện để bán hay chưa nên việc giới thiệu, nhận tiền cọc của khách là vi phạm.

Khách hàng ôm hận vì mua dự án chưa đủ điều kiện

Trước đó, phản ánh tới Dân trí, nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án Tòa nhà hỗn hợp Athena Complex Pháp Vân tại khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp, phường Hoàng Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội) tố liên danh chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Công nghiệp Hàn Việt Nam và Công ty TNHH Phát triển Đô thị và Xây dựng 379 (Công ty 379) chậm bàn giao căn hộ, vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý, chủ đầu tư và các đơn vị môi giới đã tổ chức mua bán căn hộ dự án Athena Complex Pháp Vân rầm rộ nhiều năm qua, khi chưa được cơ quan chức năng cho phép kinh doanh.

Khách hàng bức xúc tập trung băng rôn tố cáo chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao, kinh doanh bất động sản không đúng quy định (Ảnh: Hà Phong).

Theo anh T.V.S. - đại diện khách hàng mua căn hộ dự án Athena Complex Pháp Vân, từ tháng 10/2018, gần 400 khách hàng đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Công ty 379. Thời hạn bàn giao nhà theo hợp đồng đã ký là quý IV/2020. Tuy nhiên, đến nay, dự án đã chậm tiến độ hơn một năm, nhưng chủ đầu tư liên tục trì hoãn bàn giao nhà.

Cũng theo anh S., dự án chậm tiến độ đang ảnh hưởng rất lớn tới cuộc sống người mua nhà. Theo đó, nhiều khách hàng phải "gánh" phát sinh các chi phí thuê nhà, chi phí trả lãi vay ngân hàng, học hành của con cái và các quyền lợi khác liên quan đến nơi cư trú.

Ngoài việc chậm bàn giao, khách hàng mua nhà tại dự án này còn tố chủ đầu tư huy động vốn trái phép khi thu của nhiều khách hàng tới 70%, thậm chí là 95% giá trị căn hộ. Đặc biệt, chủ đầu tư còn tổ chức bán căn hộ khi chưa được cơ quan chức năng cho phép và nợ tiền sử dụng đất hơn 50 tỷ đồng.

"Chủ đầu tư đã thu tiền của khách hàng 70% quá quy định của pháp luật (không quá 70% trước khi bàn giao nhà, không quá 95% trước khi nhận sổ hồng). Hành vi này có dấu hiệu chiếm dụng vốn khi đã thu tiền quá quy định của khách hàng, nhưng không được dùng để hoàn thiện dự án bàn giao nhà", anh N.K.P. - một khách hàng của dự án bức xúc.

Liên quan tới những tố cáo chủ đầu tư của khách hàng, tháng 7 vừa qua, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Lê Hồng Sơn đã ký quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty 379 số tiền 1 tỷ đồng. Cụ thể, công ty này đã thực hiện hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định; triển khai xây dựng dự án chậm tiến độ đã được cơ quan chức năng phê duyệt.

Tương tự, nhiều năm gần đây, người mua đất tại dự án khu đô thị TNR Star Đồng Văn tại thị xã Duy Tiên (Hà Nam) đã nhiều lần tập trung căng băng rôn đòi quyền lợi không được đảm bảo khi mua sản phẩm của dự án. Dự án có diện tích 46 ha, bao gồm hơn 1.600 lô biệt thự và liền kề, có giá bán từ 7 đến 2 triệu đồng/m2 (tổng giá trị từ 500 triệu đồng đến 2 tỷ đồng mỗi lô) do Công ty cổ phần phát triển Hà Nam làm chủ đầu tư, Công ty cổ phần Đầu tư & Phát triển Bất động sản TNR Holdings là đơn vị triển khai dự án. Hai đơn vị này đều thuộc Tập đoàn TNG có trụ sở tại Hà Nội.

Vào khoảng năm 2017-2018, dù dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, không được phép chuyển nhượng đất, nhưng chủ đầu tư vẫn quảng cáo, phân lô, bán đất nền, ký hợp đồng chuyển nhượng đất với khách và cam kết sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Hoạt động này của chủ đầu tư đã bị một số cơ quan chức năng tỉnh Hà Nam nhắc nhở nhiều lần, nhưng chủ đầu tư vẫn bất chấp và tiếp tục triển khai. Đến cuối năm 2018 chủ đầu tư đã ký hợp đồng và tiến hành chuyển nhượng các lô đất cho hàng nghìn khách hàng, thu lợi lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Khách hàng mua đất nền phân lô tại dự án TNR Đồng Văn (Hà Nam) nhiều năm nay chưa thể thực hiện việc xây dựng (Ảnh: Hà Phong).

Theo phản ánh của khách hàng, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án TNR Star Đồng Văn và đóng đủ 95% giá trị hợp đồng, đến nay khách hàng vẫn không được bàn giao đất để triển khai xây dựng. Trong khi đó, dù đã phát hiện ra nhiều vi phạm tại dự án này, nhưng đến nay cơ quan chức năng vẫn chưa xử lý triệt để.

Theo luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một thực tế đang diễn ra là người mua không nắm vững những quy định pháp luật, cơ sở pháp lý cần thiết khi mua nhà để ở hoặc đầu tư, nhưng thường không tham vấn luật sư. Dù khách hàng có hiểu các quy định cũng có thể không hiểu hết các vấn đề được đưa vào hợp đồng mua bán, cơ sở pháp lý không chặt chẽ đã đẩy khách hàng đến những rủi ro.

"Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng phải xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán các điều khoản như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ của khách hàng", luật sư chia sẻ.

Bài cuối: Xử lý môi giới rao bán bát nháo bất động sản như thế nào?

Tác giả: Trần Kháng