Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo đánh giá thị trường bất động sản giai đoạn 2011-2020 và cảnh báo nguồn thu tiền sử dụng đất của thành phố trong năm vừa qua đang ở mức kém kỷ lục.

HoREA dẫn nguồn dữ liệu thống kê từ Cục thuế TP HCM cho thấy, nguồn thu tiền sử dụng đất cho ngân sách thành phố năm 2020 chỉ ở mức 7.634 tỷ đồng, kém xa tất cả các năm suốt thập kỷ qua và chỉ nhỉnh hơn năm 2014 (thành phố thu được 6.037 tỷ đồng) vì giai đoạn này thị trường bất động sản ở cuối chu kỳ khủng hoảng.

Giai đoạn 2015-2018, các năm hồi phục mạnh mẽ sau chu kỳ suy thoái và bật tăng đỉnh điểm, thị trường bùng nổ với nguồn cung bất động sản dồi dào, thành phố ghi nhận nguồn thu tiền sử dụng đất dao động trong ngưỡng 15.727-21.706 tỷ đồng. Ngay cả năm 2019, khi thị trường bắt đầu xuất hiện một số dấu hiệu giảm tốc rõ rệt, việc cấp phép dự án mới chững lại, nguồn thu tiền sử dụng đất của TP HCM vẫn đạt ngưỡng 14.684 tỷ đồng, cao hơn gấp đôi so với năm 2020.

Số thu tiền sử dụng đất (màu xanh nhạt) của TP HCM năm 2020 đã tụt xuống nhóm thấp nhất thập kỷ, chỉ nhỉnh hơn năm 2014 là cột mốc cuối của chu kỳ khủng hoảng.

Báo cáo của HoREA nhận định, việc thành phố bị giảm nguồn thu tiền sử dụng đất năm 2020 có liên quan mật thiết đến nguồn cung nhà ở trên địa bàn sụt giảm mạnh, đồng thời thị trường chịu tác động kép do đại dịch làm đình trệ thêm việc đầu tư xây dựng, mở bán dự án mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, kết quả số thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản và từ nguồn đất đai, nhất là số thu tiền sử dụng đất, số thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản địa ốc phản ánh đúng diễn biến của thị trường nhà đất thành phố suốt thập kỷ qua.

Nguồn thu ngân sách từ kinh doanh bất động sản tại TP HCM các năm 2017-2020, trong đó số thu tiền sử dụng đất năm 2020 lao dốc so với các năm 2017-2019.

Tổng số thu tiền sử dụng đất 10 năm (2011-2020) đạt 125.270 tỷ đồng, chỉ chiếm 4,26% tổng thu ngân sách của thành phố giai đoạn này. Số thu tiền sử dụng đất trong các năm 2011-2014 bị giảm mạnh do hệ quả của thị trường bất động sản bị khủng hoảng "đóng băng" trong giai đoạn 2008-2013 (trừ năm 2010 thị trường phục hồi và tăng trưởng nóng).

Từ đầu năm 2014 thị trường tăng trưởng trở lại, nên số thu tiền sử dụng đất bật tăng kể từ năm 2015 đạt 16.073 tỷ đồng, gấp 2,66 lần so với năm 2014. Trong các năm 2016-2020, số thu tiền sử dụng đất đạt 75.372 tỷ đồng và bình quân chỉ chiếm tỷ lệ 4,15% tổng thu ngân sách của thành phố, giảm 0,11% so với giai đoạn 5 năm trước đó.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần.

Theo ông Châu, từ năm 2017 trở đi là giai đoạn phát triển đỉnh cao của thị trường bất động sản trong cả thập kỷ (2011-2020), nên số thu tiền sử dụng đất cao nhất (21.706 tỷ đồng năm 2017), nhưng cũng chỉ chiếm 6,19% tổng thu ngân sách thành phố. Tuy nhiên, số thu tiền sử dụng đất tăng chủ yếu nhờ vào số lượng các dự án cũ đã được phê duyệt trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực ngày 1/7/2015. Sau thời điểm này, hầu như các dự án nhà ở thương mại bị ách tắc thủ tục đầu tư, do vướng quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư.

Số thu tiền sử dụng đất trong 3 năm gần đây (2018-2020) tiếp tục xu thế bị sụt giảm mạnh do thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Riêng số thu tiền sử dụng đất năm 2020 chỉ đạt 7.634 tỷ đồng, bằng một nửa số thu năm 2019 và chỉ bằng một phần ba số thu tiền sử dụng đất năm 2017 là do tác động kép vướng pháp lý và ảnh hưởng của Covid-19.

Ông Châu phân tích thêm, số thu tiền thuê đất trong 10 năm qua (35.517 tỷ đồng) chiếm tỷ trọng thấp 1,21% trong tổng thu ngân sách thành phố. Kết quả số thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã không phản ánh đúng tiềm năng nguồn lực từ đất đai của thành phố. Bởi lẽ nguồn thu ngân sách từ đất đai có thể đạt khoảng trên dưới 15% tổng thu ngân sách nhà nước của địa phương thì mới hợp lý.

Bên cạnh đó, số thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản trong các năm 2017-2020 chỉ đạt 15.376 tỷ đồng và có xu thế bị sụt giảm. Chỉ cá biệt một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đạt lợi nhuận cao, nên nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tăng, nhất là đối với các doanh nghiệp được chỉ định làm chủ đầu tư dự án.

Song việc chỉ định làm chủ đầu tư dự án có nguồn gốc đất công, trụ sở làm việc cũng là điểm trừ về tính chưa minh bạch của thị trường bất động sản. "Đây là mảnh đất màu mỡ cho các nhóm lợi ích chứ không phục vụ sự phát triển chung của toàn thị trường", ông Châu cho hay.

Tác giả: Trung Tín