Ảnh minh hoạ

Quý 2/2021, lượng căn hộ sơ cấp tại TP.HCM được các chủ đầu tư ra hàng tiếp tục giảm, giá bán vẫn tăng ở nhiều dự án mở bán dù tỷ lệ giao dịch thành công giảm do dịch Covid-19 lần thứ 4 bùng phát.

Hấp thụ giảm, giá tiếp tục tăng

Thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý 2/2021 được Savills Việt Nam ghi nhận có lượng căn hộ mới mở bán giảm 18% so với cùng kỳ năm trước, đạt 3.700 căn.

Dù nguồn cung giảm nhưng lượng căn hộ giao dịch thành công cũng giảm mạnh, 36% theo năm và 35% so với quý 1/2021, đạt 1.400 căn. Trong đó, chủ yếu là căn hộ hạng B (trung cấp) khi chiếm tới 49% lượng giao dịch trong quý này (khoảng 686 căn). Do đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM trong quý 2/2021 chỉ đạt 35%.

Giá bán căn hộ trong quý 2/2021 vẫn tăng so với các quý trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian, quỹ đất phát triển hạn chế… Bên cạnh đó, sự thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, vô hình chung đã tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở, giữ thế áp đảo” thị trường, “áp đặt” được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là siêu lợi nhuận.

Cụ thể, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp tăng ở tất cả các phân khúc, đạt mức 2.260 USD/m2 (53 triệu đồng/m2- không bao gồm thuế GTGT), tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước, theo CBRE Việt Nam.

Ghi nhận của Savills Việt Nam cũng cho thấy có tới 40% dự án mở bán sơ cấp tăng giá 15%. Thí dụ, tại một dự án hạng B có giá bán 3.200 USD/m2 (75 triệu đồng/m2), tăng 14% so với quý 1/2021...

Thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý 2/2021 với tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh

Lý giải về việc tăng giá căn hộ, bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills TP. HCM cho biết, việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ, và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường.

Còn theo JLL Việt Nam, tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập không ngừng tăng lên trong 5 năm qua, năm 2020 tỷ lệ này ở mức 5,4, gần tới ngưỡng kỷ lục sau hơn một thập kỷ rưỡi là 5,8 vào năm 2007.

Trong khi đó, nguồn cầu về căn hộ bình dân (hạng C) đang ngày càng lớn khi có khoảng 500.000 hộ gia đình trên địa bàn thành phố vẫn chưa có nhà riêng, trong đó, 94% (470.000 hộ) có nhu cầu mua nhà giá thấp, theo số liệu khảo sát của Sở Xây dựng TP.HCM.

Hơn 3.100 căn hạng C sẽ được bung hàng

Mặc dù phân khúc căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đồng đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường, nhưng nguồn cung của phân khúc này hiện chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM, và tiếp tục có xu hướng giảm.

Về triển vọng thị trường căn hộ nửa cuối năm 2021 tại TP.HCM, Savills Việt Nam cho biết sẽ có khoảng 6.800 căn từ 22 dự án sẽ được chào bán ra thị trường, chủ yếu là căn hộ hạng C chiếm 47% thị phần (tương ứng 3.196 căn).

Từ năm 2022 - 2024, phân khúc căn hộ hạng B vẫn là chủ đạo khi chiếm 53% tổng nguồn cung trong tương lai, tiếp theo là căn hộ hạng C chiếm 37% và căn hộ hạng A chiếm 10%. Đến năm 2024, thành phố Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, quận 7 chiếm 13% và huyện Nhà Bè chiếm 8%.

Phân khúc căn hộ hạng C đang được điều chỉnh để đáp ứng đa số nhu cầu người dân, nhưng xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm đang được đẩy mạnh khi hạ tầng giao thông đang cải thiện với tuyến Metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 và 4, mở rộng đường Lê Văn Lương - ĐT826C, đường Long Hậu - ĐT826E và hầm Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ, cũng như sự kết nối giao thông giữa TP.HCM với các tỉnh lân cận là: Bình Dương, Đồng Nai, Long An… cũng sẽ thuận tiện hơn cho đi lại.

Savills cho rằng Bình Dương có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường công nghiệp tăng trưởng nhanh và kết nối giao thông với TP.HCM tốt hơn. Cùng với đó, giá căn hộ hạng C tại Bình Dương dao động khoảng 800 - 2.000 USD/m2, thấp hơn giá căn hộ hạng C tại TP.HCM (đang dao động từ 1.200 - 2.600 USD/m2).

"Thông tư mới số 03/2021/TT-BXD về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án hạng C và sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường. Tuy nhiên, sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án. Các sản phẩm nhà ở diện tích nhỏ có thể đáp ứng nhu cầu của tầng lớp nhập cư có tay nghề và thu nhập cao, các cặp vợ chồng trẻ và người mua đầu tư cho thuê. Song, việc này cũng sẽ gây áp lực rất lớn cho hạ tầng giao thông đô thị và mật độ dân số. Các dự án được cấp phép nên được quy hoạch ở vùng ven để vừa giãn mật độ dân số nội đô, và bớt áp lực lên hạ tầng khu vực trung tâm thành phố", Bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM.

Tác giả: Ban Mai