Căn hộ cao cấp "áp đảo" nhà bình dân

Sở Xây dựng TPHCM đã có báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ 6 tháng đầu năm 2021 và nhiệm vụ trọng tâm những tháng cuối năm.

Theo Sở Xây dựng, từ đầu năm đến nay, đơn vị này đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn hình thành trong tương lai của 14 dự án với 11.948 căn hộ. Tổng diện tích sàn là hơn 1,23 triệu m2. Trong đó, căn hộ chung cư là 11.038 căn, diện tích sàn hơn 1 triệu m2. Nhà ở thấp tầng là 910 căn, diện tích sàn hơn 225.400 m2.

Đáng chú ý, phân khúc cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) chiếm đến gần 59% thị phần với 7.040 căn. Phân khúc tầm trung (giá từ 20-40 triệu đồng/m2) chiếm hơn 41% với 4.908 căn. Phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) đã "biến mất" trên thị trường.

So sánh với thị trường của năm 2020, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 69% với 3.163 căn được bán ra thị trường. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm hơn 27% với 1.243 căn; có 3,6% căn hộ bình dân với 163 căn được bán ra thị trường. Tuy nhiên, đến đầu năm nay thì căn hộ bình dân đã hoàn toàn vắng bóng.

Việc căn hộ bình dân "mất hút" tại TPHCM trong 6 tháng đầu năm cho thấy sự "lệch pha" cung - cầu vẫn đang tiếp diễn trên thị trường, trong khi nhu cầu mua nhà giá rẻ của người dân còn rất lớn.

Nhà giá rẻ "mất hút" tại TPHCM trong 6 tháng đầu năm (Ảnh: T.L).

"Nguồn cung căn hộ cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng quá dư thừa. Trong khi nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp lại rất thiếu" - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - nhận định.

Cũng theo ông Châu, tình trạng "lệch pha" khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững. HoREA đã nêu lên vấn đề này với cơ quan chức năng tại địa phương và Trung ương.

Nhà "mini" sẽ là giải pháp?

Chủ tịch HoREA cho rằng, trước tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ thì việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ, vừa túi tiền là giải pháp hữu hiệu hiện nay.

"Bộ Xây dựng cũng đã quy định, dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án là hoàn toàn hợp lý. Nhiều người cho rằng, việc phát triển căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25 m2 có thể tạo ra những "khu ổ chuột trên cao" là vội vàng, thiếu khảo sát và phân tích thực tiễn" - ông Châu chia sẻ.

Người đứng đầu HoREA phân tích thêm: Phải nhìn nhận từ thực tế xem căn hộ 25 m2 có phù hợp với nhu cầu của người dân hay không? "Ổ chuột" hay không là do yếu tố quy hoạch, thiết kế căn hộ, ban quản trị chung cư, đơn vị quản lý, vận hành chung cư và ý thức người dân… vấn đề không phải nằm ở việc căn hộ to hay nhỏ.

Căn hộ 25 m2 được cho là phương án giải tỏa "cơn khát" nhà ở vừa túi tiền cho người dân (Ảnh: T.L).

Có thể nói, căn hộ chung cư diện tích nhỏ sẽ giải quyết nhu cầu về nhà ở giá rẻ của thị trường. Đối với người có thu nhập thấp - người nhập cư, những người này chỉ cần chỗ ở có đầy đủ tiện ích, an toàn. Họ không có nhu cầu về nhà diện tích lớn vì chưa đủ khả năng tài chính.

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành - đại diện Global Home, nhu cầu về căn hộ 25 m2 trên thị trường là rất lớn. Căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với những đối tượng là chuyên gia, gia đình ít người, công nhân, cán bộ viên chức có thu nhập thấp… Đây là nhu cầu rất thực tế của người dân.

Tuy nhiên, việc căn hộ 25 m2 ra đời sẽ tạo áp lực lên hạ tầng giao thông, kinh tế - xã hội. Dân số cơ học của TPHCM sẽ tiếp tục tăng lên khi có thêm loại căn hộ "mini" này.

"Để giải quyết hài hòa giữa nhu cầu của người dân và giảm áp lực lên hạ tầng giao thông thì TPHCM cần tính toán quy hoạch kỹ lưỡng. Nên phát triển căn hộ 25 m2 ở các khu vực có mật độ dân cư vừa phải, hạ tầng giao thông phát triển, đáp ứng được các nhu cầu cơ bản của người dân" - ông Thành nói.

Cũng theo ông Thành, không nên cho căn hộ 25 m2 được phát triển đại trà trên toàn thành phố vì việc này sẽ gây áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng. Hiện nay, tổng dân số của TPHCM đã hơn 13 triệu người, nhiều khu vực đã có mật độ dân dày đặc nên không phù hợp phát triển căn hộ 25 m2.

Chuyên gia Nguyễn Duy Thành nhận định, đối với căn hộ diện tích nhỏ, chủ đầu tư dự án thường sẽ tăng giá bán so với căn hộ diện tích lớn. Ví dụ, căn hộ diện tích 60 m2 có giá 35 triệu đồng/m2 thì căn hộ 25 m2 có thể sẽ có giá lên tới 40 triệu đồng/m2, thậm chí là hơn. Điều này sẽ mang lại những khoản lợi "khủng" cho các chủ đầu tư.

Vì vậy, cần có cơ chế "khống chế" số phần trăm lợi nhuận giống như nhà ở xã hội để giá căn hộ 25 m2 không bị đẩy lên cao. Điều này giúp người dân có thu nhập thấp tăng cơ hội sở hữu nhà tại thành phố trong tương lai.

Tác giả: Đại Việt